Presiden Trump baru aja tanda tangan perintah eksekutif untuk turunkan harga rumah. Caranya, dengan larangan pemerintah pada perusahaan ekuitas swasta dan investor institusional supaya tidak beli rumah keluarga tunggal. Kebijakan ini justru bisa ganggu kekuatan pasar yang mau tingkatkan investasi dan pasokan perumahan. Jadi, ini mungkin tidak akan bikin rumah jadi lebih terjangkau.
Ini contoh yang pas untuk pepatah: jangan hanya melakukan sesuatu; diam di situ. Penyewa akan lebih baik tanpa usulan ini.
Saat ini, cuma 3% dari semua rumah keluarga tunggal yang dimiliki investor institusional. Memaksa mereka jual, atau halangi investor baru, tidak akan banyak turunkan harga. Justru, investasi di perumahan bantu tingkatkan pasokan. Kalau investasi dipotong, pembangunan dan jumlah rumah akan berkurang. Pasokan turun, harga naik. Sesederhana itu.
Trump bilang, “Orang tinggal di rumah, bukan perusahaan.” Benar juga. Tapi tujuan investasi di perumahan ya supaya investor bisa menyewakannya, jadi “orang yang tinggal di rumah investasi itu, bukan perusahaannya.”
Lagipula, yang investasi di perusahaan investasi kan juga “orang”, jadi kenapa pemerintah larang sekelompok orang untuk investasi lebih di pasar perumahan? Melarang investor institusional berinvestasi di perumahan sama tidak masuk akalnya dengan melarang mereka investasi di saham.
Bayangkan analogi dari kepemilikan perusahaan secara fraksional (seperti pasar saham): Kalau saya mau investasi di teknologi tinggi, saya bisa datang ke Silicon Valley untuk beli satu perusahaan utuh. Masalahnya, saya tidak punya triliunan dolar. Bahkan jika mampu, saya tidak mau beli seluruh perusahaan kecil itu.
Sebaliknya, pasar saham memungkinkan jutaan orang seperti saya investasi dalam jumlah kecil untuk memiliki sebagian kecil perusahaan. Saya bisa beli satu saham lewat pialang atau lewat reksa dana. Ekuitas swasta menghimpun banyak investor. Bahkan investor terkaya seperti Elon Musk butuh ekuitas swasta saat dia pimpin tim investor untuk beli Twitter.
Ekuitas swasta dan investasi institusional hanyalah alat dan struktur kepemilikan yang digunakan orang untuk memperluas investasi. Mereka juga bikin pasar berjalan lebih lancar, dan itu baik untuk semua.
Hal yang sama berlaku untuk properti, dan kita harusnya mendorong lebih banyak investasi di industri real estat, bukan mengurangi.
Para ekonom tahu bahwa saat ini banyak peraturan zonasi yang ganggu pasokan perumahan dan ini mendorong harga lebih tinggi dari seharusnya. Masalah lain muncul dengan kontrol harga ala Mamdani yang buat pemilik kurang investasi di propertinya. Solusinya adalah kurangi pembatasan pemerintah itu, bukan kurangi investasi di perumahan.
Saya sendiri pernah dapat manfaat dari perusahaan ekuitas swasta yang investasi di perumahan. Waktu pindah ke Hartford 18 tahun lalu, saya tidak mau keluarkan ratusan ribu dolar untuk beli rumah karena belum yakin mau tinggal di mana. Saya justru dapat manfaat dari perusahaan ekuitas swasta di Boston yang kumpulkan uang institusional dan bangun gedung residensial tertinggi di Connecticut. Saya cuma perlu bayar deposit sewa satu bulan.
Saya selalu bersyukur pada perusahaan itu, dan tiap awal bulan saya kirim mereka kartu ucapan terima kasih dalam bentuk pembayaran sewa. Saya, sebagai pelanggan yang bayar, menguntungkan mereka, dan pemilik yang danainya dari ekuitas swasta yang tanggung semua biaya awal menguntungkan saya. Menolak ide bahwa investasi bisa menguntungkan kedua belah pihak adalah pemikiran yang masuk wilayah Mamdani.
Apakah Trump akan terapkan larangan baru ini secara mundur pada proyek residensial yang dia kerjakan dulu? Saya bayangkan setidaknya beberapa, bahkan mungkin sebagian besar, proyek real estat yang dipimpin Trump melibatkan dia mengumpulkan investor, termasuk institusional, untuk bayar biaya di muka dan dapat keuntungan nanti. Itu cara Amerika.
Orang-orang yang tinggal di apartemen, rumah multi-keluarga, atau rumah keluarga tunggal yang ada berkat investor institusional dan dana real estat ekuitas swasta, semua dapat manfaat. Tangan tak terlihat Adam Smith mengkoordinasi investor, arsitek, pembangun, dan pekerja yang bertahun-tahun menyiapkan properti untuk saya dan tetangga saya. Kita tidak boleh larang investasi dan investasi institusional di real estat. Sebaliknya, kita harus bersyukur atas apa yang mereka lakukan.
Pendapat yang diungkapkan dalam tulisan komentar Fortune.com adalah pandangan penulisnya sendiri dan belum tentu mencerminkan pendapat dan keyakinan Fortune.