Pinjaman ekuitas rumah adalah pilihan yang bagus jika kamu pemilik rumah yang butuh uang tunai sekaligus. Pinjaman ini punya suku bunga yang lebih baik daripada kartu kredit dan pinjaman pribadi, dan kamu mungkin bisa dapat potongan pajak. Tapi, apa bisa dapat pinjaman ini kalau skor kreditnya jelek? Itu tergantung.
Pinjaman ekuitas rumah adalah sejenis hipotek kedua. Pinjaman ini memungkinkan kamu meminjam uang berdasarkan ekuitas yang sudah kamu kumpulkan di rumahmu.
Bank biasa, credit union, dan perusahaan online bisa menjadi pemberi pinjaman ekuitas rumah. Kebanyakan membatasi jumlah pinjaman sampai 85% dari ekuitas rumahmu.
Untuk contoh cara kerjanya, bayangkan rumahmu nilainya $390,000, dan kamu masih punya sisa hutang hipotek $245,000. Kalau kamu layak dapat pinjaman ekuitas rumah, kamu bisa akses dana sampai $86,500.
Kenapa? Karena 85% dari nilai rumahmu ($390,000) adalah $331,500. Lalu, kurangi sisa hutang hipotekmu ($245,000). Hasilnya $86,500, itu jumlah maksimal yang bisa kamu pinjam. Rinciannya seperti ini:
$390,000 x 0.85 = $331,500
$331,500 – $245,000 = $86,500
Pemberi pinjaman memberikan dananya sekaligus, dibayar dengan cicilan bulanan sama besar selama 5 sampai 30 tahun. Pinjaman ekuitas rumah juga punya suku bunga lebih rendah daripada banyak produk pinjaman dan kredit lainnya; suku bunganya juga tetap, sehingga lebih mudah merencanakan anggaran bulanan. Dan jika kamu pakai dana itu untuk beli, bangun, atau memperbaiki rumah utamamu, kamu mungkin berhak mengurangkan bunga pinjaman ekuitas rumah dari pajakmu.
Tapi, ada juga kerugian dan risiko yang perlu dipertimbangkan. Pinjaman ekuitas rumah adalah hipotek kedua yang pakai rumahmu sebagai jaminan. Jadi, kalau tidak bisa bayar cicilan bulanan, rumahmu bisa disita. Kamu juga harus bayar biaya awal antara 2% sampai 5% dari pinjaman, dan mengambil dana mengurangi jumlah ekuitas rumah yang kamu punya.
Skor kredit rendah tidak selalu jadi halangan kalau ada faktor lain yang mendukung, seperti rasio hutang-pendapatan (DTI) yang rendah, pendapatan tinggi, atau tabungan tunai yang banyak, untuk meningkatkan peluang disetujui.
FICO mengkategorikan skor kredit “buruk” sebagai angka di bawah 580. Kalau kamu mau tahu lebih detail, ini kategorinya:
Buruk: 300-579
Cukup: 580-669
Baik: 670-739
Sangat Baik: 740-799
Luar Biasa: 800-850
Banyak pemberi pinjaman lebih suka skor kredit minimal 680 untuk pinjaman ekuitas rumah. Tapi, ingat bahwa skor kredit “baik” tidak selalu diperlukan untuk bisa dapat dana. Beberapa pemberi pinjaman lebih fleksibel dan akan menyetujui kamu dengan skor serendah 620.
Tapi, kalau skormu di bawah batas itu, akan sulit untuk memenuhi syarat. Kalau kamu menemukan pemberi pinjaman yang mau memberimu pinjaman, harapkan syarat pinjaman yang kurang menguntungkn, seperti suku bunga lebih tinggi. Dalam kasus ini, mungkin lebih baik tunggu sampai skormu membaik sebelum mengajukan, kecuali kamu punya penjamin.
Langkah-langkah ini akan membantumu menjalani proses dengan percaya diri:
**1. Pahami pedoman pemberi pinjaman**
Syarat untuk pinjaman ekuitas rumah mirip dengan hipotek pertama. Kebanyakan pemberi pinjaman punya pedoman tentang skor kredit, rasio gabungan pinjaman terhadap nilai (CLTV), dan batas rasio DTI.
Biasanya, pemberi pinjaman membutuhkan rasio DTI maksimal 43% dan rasio CLTV 85%.
Saat siap mengajukan, hubungi pemberi pinjaman yang kamu pertimbangkan untuk tahu lebih banyak tentang apa yang mereka cari saat meninjau aplikasi. Dengan begitu, kamu bisa tanya-tanya, tahu apa yang diharapkan, dan hindari kejutan.
**2. Tingkatkan skor kredit dan tingkat hutang**
Sangat penting untuk memeriksa laporan kreditmu, apalagi kalau skormu rendah. Informasi di laporan kredit dipakai untuk menghitung skor kreditmu. Jadi, pastikan laporan itu bebas dari kesalahan yang bisa menurunkan skor kreditmu.
Kalau kamu menemukan ketidakakuratan, ajukan sanggahan laporan kredit segera agar diselesaikan. Kamu bisa menyanggah kesalahan langsung dengan kreditor atau memulai proses melalui biro kredit lewat pos, telepon, atau online.
Sama pentingnya untuk hindari buka jalur kredit baru selama proses aplikasi, karena itu akan menurunkan skor kreditmu. Dan, kalau bisa, bayar kartu kredit atau pinjaman lain untuk mengurangi rasio penggunaan kredit dan tingkatkan skor kreditmu.
Membayar hutang juga akan memperbaiki rasio DTI-mu, yang mencerminkan persentase pendapatanmu yang dipakai untuk kewajiban hutang bulanan. Untuk menghitungnya, jumlahkan semua pembayaran hutang bulanan wajibmu dan bagi angka itu dengan pendapatan kotor bulananmu (sebelum pajak). Lalu, kalikan dengan 100.
Misalnya, jika kewajiban hutang bulanan minimalmu $4,500, dan kamu dapat $11,000 sebelum pajak, rasio DTI-mu adalah 41% — itu di bawah batas yang disarankan 43%.
Sekali lagi, pemberi pinjaman juga mempertimbangkan faktor lain: rasio gabungan pinjaman terhadap nilai (CLTV), yang mencakup dana dari pinjaman ekuitas rumah. Itu tidak boleh melebihi 85% untuk bisa dapat pinjaman, makanya penting punya ekuitas yang cukup sebelum mengajukan.
Pakai contoh di atas, kalau kamu masih hutang $245,000 untuk rumah bernilai $390,000, rasio LTV-mu kira-kira 63%:
$245,000 / $390,000
Kalau kamu ambil $80,500, rasio CLTV-mu akan jadi 83%:
($245,000 + $80,500) / $390,000
**3. Bandingkan penawaran pinjaman**
Jangan terima saja pemberi pinjaman pertama yang kamu temukan di Google. Sebaiknya, lakukan riset dan tanya setidaknya tiga pemberi pinjaman yang menarik minatmu.
Dapatkan pra-kualifikasi dan bandingkan penawaran pinjaman untuk bantu buat keputusan yang tepat untuk situasi keuanganmu. Proses ini biasanya cepat dan tidak melibatkan pengecekan kredit mendalam. Ingat, angka dari pra-kualifikasi hanya perkiraan. Kamu perlu mengajukan pra-persetujuan hipotek, yang butuh pengecekan kredit mendalam, untuk dapat perkiraan lebih detail.
**4. Kumpulkan dokumen dan perhatikan syaratnya**
Sebelum mengajukan secara formal ke pemberi pinjaman pilihanmu, siapkan dokumen yang dibutuhkan untuk proses aplikasi, seperti informasi pekerjaan dan catatan pajak. Ini bisa bantu hindari masalah dalam proses peminjaman.
Kalau disetujui, perhatikan biaya penutupan, denda pelunasan awal (kalau ada), dan biaya lain yang terkait pinjaman.
Itu tergantung situasi keuanganmu. Jika pilihan lain sudah habis, pinjaman ekuitas rumah bisa masuk akal meski skor kredit rendah. Tapi, kalau skor kreditmu terlalu rendah untuk memenuhi syarat atau menghasilkan syarat pinjaman kurang baik, pinjaman pribadi atau kartu kredit mungkin lebih cocok. Yang penting, pastikan kamu mampu bayar cicilan bulanan dari jenis pinjaman apapun yang kamu ambil.
Skor kredit 620 biasanya yang terendah yang akan diterima kebanyakan pemberi pinjaman. Tapi, skor kredit yang lebih kuat biasanya berarti suku bunga lebih kompetitif dan biaya pinjaman lebih rendah.
Jika pemberi pinjaman menolak aplikasi pinjaman ekuitas rumahmu, hubungi mereka segera untuk bahas penolakannya lebih detail. Ini memberimu pemahaman mendalam tentang apa yang mereka cari, jadi kamu tahu area mana yang perlu diperbaiki sebelum mengajukan lagi. Pilihan lain adalah mengajukan ulang dengan penjamin hipotek yang punya peringkat kredit bagus. Ingat, mereka akan bertanggung jawab atas pembayaran pinjaman ekuitas rumah jika kamu tertinggal.
Laura Grace Tarpley menyunting artikel ini.