Mungkin ada solusi sederhana untuk masalah “lock-in effect” yang melumpuhkan pasar perumahan di Amerika: perbaiki aturan pajak.
Analisis terbaru dari Moody’s Analytics, dipimpin oleh Ekonom Utama Mark Zandi dan Wakil Ekonom Utama Cristian deRitis, menunjukkan bahwa batasan pajak capital gains yang sudah ketinggalan zaman adalah penyebabnya. Ini membuat jutaan rumah tidak dijual dan tidak terjangkau bagi keluarga yang sangat membutuhkannya.
Menurut laporan, masalahnya dimulai dengan terlalu banyak orang lanjut usia yang anak-anaknya sudah besar, “terkunci” di rumah yang sudah tidak cocok dengan kebutuhan mereka. Tapi, bukannya menjual dan pindah ke rumah lebih kecil, bayangan pajak capital gains yang besar membuat mereka tetap di rumah besar mereka.
Masalah ini sangat serius di daerah metropolitan dengan harga mahal, di mana kenaikan harga properti selama puluhan tahun berarti menjual rumah sederhana pun bisa kena pajak ratusan ribu dolar. “Kesalahan alokasi” di pasar perumahan ini menciptakan “kemacetan” dimana hampir 6 juta orang Amerika yang lebih tua tinggal di rumah yang jauh terlalu besar, sementara keluarga muda berdesakan di tempat yang terlalu kecil dan jutaan rumah tangga muda terjebak menyewa.
Efek lock-in ini, yang berbeda dari yang disebabkan suku bunga hipotek tinggi, berasal dari Undang-Undang Penghapusan Pajak Pembayar Pajak tahun 1997. Undang-undang itu memperkenalkan pengurangan pajak capital gains $250,000 untuk pelapor tunggal dan $500,000 untuk pasangan menikah. Tapi batasan ini tidak berubah hampir 30 tahun. Jika disesuaikan dengan kenaikan harga rumah, pengurangan hari ini seharusnya $885,000 untuk perorangan dan $1,77 juta untuk pasangan. Sebaliknya, batasannya tetap, dan lebih banyak pemilik rumah menghadapi pajak besar jika pindah, terutama di negara bagian seperti California dan Florida.
Di Amerika yang penuh dengan apa yang UBS sebut “everyday millionaires” — istilah untuk banyak orang Amerika yang asetnya membuat mereka kaya di atas kertas, tapi gaya hidupnya biasa saja — banyak orang tidak mampu bayar pajak untuk kekayaan properti mereka.
Kasus janda yang tidak mau jual rumah
Zandi dan deRitis berargumen solusi paling langsung adalah menyesuaikan batas pengurangan dengan inflasi atau pertumbuhan harga rumah. Menaikkan atau bahkan menghapus batas ini akan segera melepas persediaan rumah yang tertahan, membantu orang tua pindah ke rumah kecil dan membuat lebih banyak rumah keluarga tersedia.
Ambil contoh hipotetis seorang janda dengan rumah 2.800 kaki persegi, tulis penulis: dia menghadapi capital gains $750.000, dan setelah pengurangan $250.000, dia harus bayar pajak lebih dari $100.000 di tingkat federal dan negara bagian gabungan. Itu mewakili lebih dari 20% dari hasil penjualan rumahnya untuk pindah ke rumah lebih kecil.
“Dia sangat tidak mau menjual,” tulis mereka, dan dia secara alami akan memilih alternatif tinggal di rumah sampai meninggal. “Ahli warisnya akan mewarisi rumah dengan dasar biaya yang dinaikkan, menghindari pajak capital gains sama sekali.”
Layanan Riset Kongres memperkirakan bahwa pajak capital gains dari penjualan rumah yang melebihi batas menghasilkan pendapatan federal $6–$10 miliar per tahun. Tapi mengubah aturan pajak tidak harus membuat lubang di anggaran pemerintah. Analisis Zandi menyarankan sebagian besar ini bisa diimbangi oleh aliran pajak lain jika perputaran rumah meningkat.
Moody’s menemukan bahwa perputaran perumahan yang lebih besar juga akan meningkatkan mobilitas tenaga kerja, salah satu kunci pertumbuhan ekonomi regional. Ketika orang bisa pindah untuk pekerjaan, daerah metropolitan dengan lebih banyak transaksi perumahan melihat pertumbuhan lapangan kerja dan produk domestik bruto yang jauh lebih tinggi. Peningkatan penjualan menghasilkan pendapatan baru bagi pemerintah daerah melalui pajak pengalihan dan properti, sementara komisi tambahan dan pembelian renovasi memompa miliaran ke dalam ekonomi.
Bukan cuma untuk orang kaya
Saat ini, sebagian besar beban pajak jatuh pada pemilik berpenghasilan menengah di daerah mahal—seringkali setelah krisis hidup seperti perceraian atau kematian pasangan—dan bukan pada orang kaya, menurut laporan itu. Itu karena orang berpenghasilan tinggi yang pintar punya sumber daya untuk menghindari pajak sama sekali. Menyesuaikan atau menghapus batas akan memindahkan beban dari mereka yang paling tidak mampu membayar dan mengurangi gesekan pasar yang menyakiti keluarga semua usia.
Dan sementara beberapa orang khawatir bahwa mengubah pengurangan bisa membanjiri pasar, analisis Moody’s menemukan bahwa bahkan kenaikan 25% dalam listing rumah hanya akan mengembalikan penjualan ke tingkat normal, sebelum krisis. Zandi dan deRitis menyarankan penyesuaian terbatas waktu bisa “memulai” pasar tanpa menggoyang harga. Mereka juga mencatat penghematan kepatuhan yang signifikan bagi pembayar pajak dan IRS, karena jutaan orang tidak perlu lagi melacak dokumen selama puluhan tahun.
Amerika menua di tempat
Sementara itu, jumlah pembeli rumah pertama kali telah menyusut ke titik terendah sejarah, dan mereka semakin tua dari sebelumnya, mencapai usia rata-rata 38. Per Juli, lebih banyak warga senior aktif membeli rumah daripada Gen Z dan milenial. Pada bulan April, Jessica Lautz dari National Association of Realtors memberitahu Fortune bahwa boomer “mendominasi” pasar perumahan, “seringkali membeli rumah berikutnya dengan tunai.”
Zandi bukan satu-satunya yang mengkritik bagaimana mandeknya pasar perumahan. Meredith Whitney, yang disebut “Oracle of Wall Street,” menghitung bahwa baby boomer sekarang memiliki lebih dari 54% rumah AS (naik dari 44% pada 2008), dan 79% tidak punya hipotek.
“Ini memudahkan para lansia untuk mempertahankan rumah mereka dengan memanfaatkan sebagian dari ekuitas yang terkumpul,” dia memperingatkan bulan ini. “Dan pertumbuhan dalam pendanaan seperti itu akan menjadi tema utama untuk ekonomi AS dalam tiga sampai empat tahun ke depan.”
Fortune Global Forum kembali 26–27 Oktober 2025 di Riyadh. CEO dan pemimpin global akan berkumpul untuk acara dinamis hanya dengan undangan yang membentuk masa depan bisnis. Ajukan permohonan undangan.