Pada akhir Oktober 2023, penjualan rumah yang sudah ada turun ke level terendah sejak 2010, ketika ekonomi dunia, khususnya pasar perumahan AS, berjuang untuk pulih dari Krisis Keuangan Besar. Hal ini menandakan pasar perumahan yang membeku, di mana lebih sedikit rumah yang berpindah tangan karena harga rumah yang sangat tinggi dan suku bunga hipotek yang mencapai 8%.
Kenaikan suku bunga hipotek membuat pasar perumahan “terdepresi” dan “lebih tidak terjangkau,” kata Gary Shilling, seorang ekonom yang dikenal karena berhasil memprediksi kejatuhan pasar perumahan tahun 2008, dalam sebuah podcast terbaru dari Retirement Lifestyle Advocates. Tidak hanya calon pemilik rumah baru tidak mampu untuk memasuki pasar perumahan, tetapi juga pemilik rumah yang sudah ada tidak ingin melepaskan suku bunga hipotek 3% yang mereka miliki—fenomena yang dikenal sebagai efek kunci.
“Mereka tidak ingin menjual rumah mereka dan pindah ke rumah lain karena mereka harus mengambil hipotek dengan yield lebih dari dua kali lipat dari hipotek saat ini,” kata Shilling. “Anda memiliki situasi yang sangat aneh dengan suku bunga hipotek tinggi, namun kurangnya inventaris perumahan. Itu adalah anomali.”
Sebelum kejatuhan tahun 2008, Shilling—dianggap sebagai nabi pasar perumahan—memperingatkan bahwa pinjaman subprime mungkin adalah “masalah keuangan terbesar” bagi ekonomi AS, dan pada Januari 2006 menulis sebuah artikel berjudul “Gelembung Perumahan Kemungkinan Akan Meledak.” Saat ini ia menjabat sebagai presiden dari konsultan keuangan A. Gary Shilling & Co. Inc. dan sebagai penyunting A. Gary Shilling’s Insight, sebuah buletin bulanan yang menjanjikan “investigasi menyeluruh mengenai indikator ekonomi kunci” dan bagaimana mereka memengaruhi portofolio investasi.
Meskipun suku bunga hipotek sedikit mereda dari puncaknya pada Oktober 2023, mereka masih berada di sekitar 7%—dan tidak ada yang tahu kapan mereka akan turun dalam jumlah yang berarti. Para ahli perumahan dan ekonom lain telah memprediksi bahwa suku bunga hipotek akan tetap berada dalam kisaran 5% hingga 6% untuk beberapa tahun ke depan, tetapi perubahan yang signifikan tidak “akan terjadi dalam semalam,” kata Shilling.
“Saya pikir dalam tiga atau empat tahun ke depan, kita mungkin akan melihat kebangkitan yang signifikan dalam aktivitas perumahan,” kata Shilling. “Ini akan membutuhkan waktu.”
Apa yang dikatakan ahli perumahan lain tentang pasar perumahan yang membeku
Ketika sampai pada intinya, pasar perumahan adalah tentang permainan pasokan dan permintaan. Dengan begitu sedikit rumah di pasar, persaingan meningkat—pada akhirnya mendorong harga rumah naik.
“Kekurangan pasokan adalah faktor utama yang mendorong harga semakin tinggi,” kata Marc Norman, dekan asosiasi dari Schack Institute of Real Estate NYU, kepada Fortune. “Kita benar-benar memerlukan penurunan suku bunga bersama dengan harga konstruksi serta lahan yang tersedia secara tambahan baik melalui peningkatan kepadatan atau perubahan zonasi. Kita mulai melihat semua hal ini terjadi, tetapi akan memerlukan waktu bagi ini untuk menciptakan pasokan baru yang diperlukan.”
Namun demikian, kebangkitan pasar perumahan akan lebih “spesifik geografis,” prediksi Norman.
“Kota-kota tidak akan benar-benar pulih dalam hal peningkatan pasokan sampai suku bunga turun dan yurisdiksi mengubah zonasi, kode, atau insentif untuk mempercepat konstruksi atau menurunkan biaya,” kata Norman. “Kita mulai melihat perubahan tersebut berdampak di tempat-tempat seperti California—remedi pembangun, ADUs, dan penghapusan zonasi satu keluarga,” katanya, serta program-program keterjangkauan lainnya di Florida.
Tetapi “tempat-tempat lain seperti New York akan berjuang karena legislasi ditahan oleh politisi pinggiran kota.” Ini adalah sinyal kepada frasa terkenal di lingkaran perumahan, “bukan di halaman belakang saya” di mana pemilik rumah menghalangi pengembangan di lingkungan mereka.
“NIMBYisme nyata, dan gagal mendapatkan persetujuan dari komunitas menambah waktu, biaya, dan ketidakpastian,” kata Tom Barkin, presiden Federal Reserve Bank of Richmond, dalam pidato pertengahan November 2023. “Bagaimana pemimpin menggerakkan komunitas mereka? Mereka menjelaskan alasan untuk perumahan.”
Gerard Splendore, seorang broker dengan Coldwell Banker Warburg, mengatakan bahwa pasar perumahan tidak “benar-benar membeku, tetapi mungkin lamban dalam menanggapi kekhawatiran tentang ekonomi,” berargumen bahwa suku bunga hipotek yang lebih tinggi dan harga rumah mungkin menjadi sesuatu yang harus kita terima.
“Ketika ekonomi tetap dalam posisi menunggu, dalam antisipasi penurunan suku bunga, pemilihan presiden, dan perang [dan konflik lainnya], semakin menjadi ‘normal baru,'” kata Splendore kepada Fortune. “Pembeli dan penjual real estat menerima apa yang terjadi di sekitar mereka dan melanjutkan—atau tidak—di tengah kebutuhan mereka sendiri.”
Ahli pasar perumahan lain juga mengatakan bahwa pasar perumahan yang membeku memiliki masalah yang lebih dari yang terlihat. Isu utama yang dihadapi pasar perumahan saat ini adalah tingkat inventaris yang rendah dan tiga tahun permintaan yang tertahan, kata Dan Green, CEO Homebuyer.com, kepada Fortune.
“Isu terbesar dengan pasar perumahan adalah bahwa tidak ada cukup rumah,” kata Green. “Pasar tidak membeku. Rak-rak kosong. Ada ketimpangan besar antara pembeli dan penjual.” Langganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan korporat. Daftar secara gratis.