Kelas aset terbesar baru saja menjadi lebih besar. Pasar perumahan nasional sekarang bernilai $47.5 triliun, setelah nilainya naik sebesar $2.4 triliun dalam setahun terakhir, menurut analisis awal Redfin dari lebih dari 90 juta rumah pada bulan Desember tahun lalu. Jawabannya masih terletak pada daya tarik kerja jarak jauh, dan tipe kota tertentu sedang mendorong peningkatan ini.
“Dalam persentase, total nilai rumah di AS meningkat 5.3% dari tahun sebelumnya pada bulan Desember, kenaikan terbesar dalam sebelas bulan, dan naik 13.3% ($5.6 triliun) dari dua tahun sebelumnya,” tulis para penulis laporan, jurnalis data Lily Katz dan kepala tim ekonomi Chen Zhao.
Kenaikan terbesar terjadi di kota-kota menengah: area metropolitan yang lebih terjangkau melihat lonjakan terbesar, sementara “metro mahal dan kota-kota peningkatan pandemi” melihat penurunan atau kenaikan yang sedikit. Misalnya, total nilai rumah di Newark, New Jersey, kota berkelas dekat Manhattan, melonjak 12.8% dalam setahun terakhir menjadi $359.6 miliar, pada bulan Desember; dan di New Haven, Connecticut, lingkungan perkotaan yang serupa yang merupakan rumah bagi Universitas Yale, total nilai rumah melonjak 11.9%. Camden, New Jersey; Charleston, South Carolina; dan Elgin, Illinois, semuanya melihat total nilai rumah mereka naik lebih dari 10%.
“Tempat seperti Newark dan Camden kemungkinan melihat lonjakan nilai rumah sebagian karena mereka menarik permintaan dari orang yang tidak mampu tinggal di New York dan sekarang dapat bekerja secara remote,” tulis para penulis, kemudian menambahkan bahwa area metropolitan serupa mengalami kenaikan karena “mereka terjangkau, dan ketika tingkat hipotek dan harga rumah tinggi, permintaan rumah terjangkau meningkat.”
Ini mirip dengan apa yang Bank Dunia dan pakar lain sebut sebagai “kota sekunder,” dengan populasi mulai dari 150.000 ke atas dan berfungsi sebagai “pusat sekunder” untuk area metropolitan yang lebih besar. Mengingat tahun 2023 adalah tahun di mana perang kerja jarak jauh berakhir dalam kebuntuan yang menguntungkan status quo hibrida dua hingga tiga hari seminggu di kantor, masuk akal bahwa sayap kota peningkatan akan dipangkas dan pusat pertumbuhan baru akan muncul. Newark, di luar New York, dan Camden, di luar Philadelphia, adalah pemenang jelas dalam rezim baru ini, masing-masing berfungsi, untuk meminjam istilah, sebagai semacam subkota untuk metro dominan yang stagnan. (Penggunaan sehari-hari menegaskan bahwa subkota adalah kota yang secara geografis terletak di dalam kota lain, seperti Beverly Hills di dalam Los Angeles.)
Sementara itu, Boise, Idaho; New York City; New Orleans; dan Stockton, California melihat nilai rumah mereka turun. Yang lain, misalnya Philadelphia dan Denver melihat kenaikan yang sangat kecil. Ini karena metropolis ini sudah terlalu mahal atau “datangnya pendatang dari luar kota menyebabkan nilai rumah melesat selama pandemi,” kata para penulis.
Selain itu, total nilai rumah di daerah perkotaan meningkat 3.6% secara tahunan menjadi sekitar $10 triliun, pada bulan Desember. Di pinggiran kota, nilai rumah naik 5.6% sekitar $29 triliun. Dan di daerah pedesaan, total nilai melonjak 6.3% menjadi $7.4 triliun, menurut analisis.
“Daerah pinggiran kota kembali populer selama pandemi sementara kota kehilangan daya tarik—sebagian besar karena pergeseran ke kerja jarak jauh dan krisis ketersediaan perumahan,” tulis Katz dan Zhao.
Namun, nilai rumah di pinggiran kota jauh lebih tinggi daripada di daerah perkotaan dan pedesaan, “hanya karena sebagian besar Amerika tinggal di pinggiran kota,” jadi ada lebih banyak properti. Di pinggiran kota terdapat sekitar 56 juta rumah. Di daerah pedesaan dan perkotaan, hanya sedikit lebih dari 20 juta masing-masing.
Namun, pasar perumahan membeku tahun lalu, dan penjualan rumah yang ada merosot ke titik terendah mereka dalam hampir 30 tahun. Jadi mengapa harga rumah masih naik? Para penulis analisis memecahnya menjadi tiga alasan.
Pertama, tidak cukup inventaris yang dijual karena pemilik rumah yang telah mengunci suku bunga hipotek rendah sedang berpegang teguh pada rumah mereka—mengetahui bahwa jika mereka menjual, mereka akan kehilangan suku bunga rendah mereka dan berakhir dengan suku bunga yang bisa lebih dari dua kali lipat dari sebelumnya. “Penawaran lebih terbatas daripada permintaan, yang berarti pembeli bersaing untuk kolam rumah yang terbatas,” tulis mereka. “Itu mendukung nilai baik rumah yang sudah dijual maupun yang mungkin masuk pasar di masa depan.”
Kedua, nilai rumah mencapai titik terendah sekitar setahun yang lalu. Pada akhir tahun 2022, total nilai rumah di seluruh negeri hampir mencapai dasar karena pasar menjadi sangat dingin sebagai reaksi terhadap goncangan suku bunga hipotek. Itu juga “sebagian dari alasan pertumbuhan tahun ke tahun pada akhir tahun 2023 begitu besar,” tulis Katz dan Zhao.
Alasan ketiga dan terakhir sedikit lebih rumit dan tampaknya agak kontra-intuitif. Sudah umum diketahui bahwa negara ini mengalami krisis perumahan, tetapi ada beberapa tempat yang sedang membangun rumah, yang secara teknis berkontribusi pada kenaikan total nilai rumah, menurut Redfin.
“Pemilik rumah Amerika duduk manis,” kata Zhao. “Mereka memegang sejumlah besar kekayaan perumahan, meskipun permintaan yang lesu dari pembeli, karena nilai rumah melonjak selama pandemi dan sekarang kekurangan pasokan mencegah nilai-nilai itu jatuh.”
Dia melanjutkan: “Calon pembeli tidak seberuntung itu. Kombinasi suku bunga hipotek yang tinggi, harga rumah yang tinggi, dan kolam rumah yang terbatas untuk dijual berarti kepemilikan rumah sekitar sama tidak terjangkau seperti sebelumnya. Satu titik terang bagi pembeli adalah bahwa suku bunga hipotek seharusnya mulai menurun sebelum akhir 2024.”
Menuju akhir tahun lalu, beberapa peramal mengatakan bahwa suku bunga hipotek akan turun, dan benar saja, mereka telah turun dari puncak terbaru di atas 8%. Namun, setelah turun selama beberapa minggu, mereka mulai naik sedikit, dan saat ini berada di 7.10%. Jadi penurunan ketersediaan yang diprediksi oleh beberapa lembaga belum terjadi—namun ini baru bulan ketiga tahun ini. Meski begitu, nilai rumah rata-rata melonjak dari $474.740 pada bulan Desember 2022 menjadi $495.183 pada bulan Desember tahun lalu, menurut Redfin. Berlangganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan korporat. Daftar secara gratis.