(Bloomberg) — Ini telah menjadi beberapa tahun yang menantang bagi saham real estate sejak Federal Reserve mulai menaikkan suku bunga pada tahun 2022, karena biaya pinjaman melonjak dan pasar properti runtuh. Dan meskipun terjadi pemulihan yang sehat di pertengahan tahun 2024, prospek untuk tahun 2025 tidak terlalu menggembirakan.
Tapi itu tidak berarti investor harus mengharapkan banjir saham real estate merah tahun depan. Sebaliknya, kemungkinan akan menjadi pasar pemilih saham, di mana beberapa naik, beberapa turun, dan kelompok tersebut tidak bergerak bersama, menurut Adam White, analis ekuitas senior di Truist Advisory Services.
Itu bukan berita bagus untuk pasar residensial, yang diperkirakan akan menghadapi tantangan dari tingkat hipotek yang tetap tinggi dan pasokan terbatas pada tahun 2025, terutama setelah komentar Ketua Fed Jerome Powell pada Rabu yang mengindikasikan bahwa pemotongan suku bunga akan lebih sedikit. Baru minggu ini, rata-rata suku hipotek tetap 30 tahun naik untuk pertama kalinya dalam sebulan, kata Freddie Mac dalam pernyataan Kamis.
Namun, ada optimisme yang meningkat di salah satu sudut pasar yang paling terpuruk: real estate investment trusts kantor.
“Di mana REITs benar-benar bisa bersaing adalah biaya dan ketersediaan modal mereka, dan itu mungkin paling benar untuk kantor,” kata Uma Moriarity, strategis investasi senior di CenterSquare Investment Management. “Ketika Anda memikirkan aset bergengsi di pasar manapun, kemungkinan besar, itu dimiliki oleh salah satu REITs.”
Kelompok tersebut telah terpukul sejak awal 2022, dengan Indeks REIT Kantor S&P Composite 1500 anjlok lebih dari 30% sedangkan Indeks S&P 500 naik 24%.
Perbedaan ini tidak sepenuhnya mengejutkan mengingat tekanan yang dihadapi industri real estate selama periode tersebut. Biaya pinjaman melonjak ketika Fed menaikkan suku bunga sebanyak 11 kali antara Maret 2022 dan Juli 2023, krisis perbankan regional pada Maret 2023 melumpuhkan pemberi pinjaman lokal, dan para pengusaha berjuang untuk mendapatkan pekerja kembali ke kantor setelah lockdown Covid.
Pemulihan Kantor
Tekanan-tekanan itu telah menurunkan saham real estate secara keseluruhan. REIT AS hanya pernah seharga ini atau lebih murah dibandingkan dengan S&P 500 11% dari waktu selama 20 tahun terakhir, menurut Todd Kellenberger, manajer portofolio klien REIT di Principal Asset Management. Dan REIT kantor masih turun sekitar 60% dari level sebelum Covid dibandingkan dengan seluruh pasar REIT lainnya, membuat mereka menjadi target yang layak untuk pertumbuhan, menurut Moriarity.
Dalam banyak hal, pemulihan real estate kantor sudah dimulai. REIT kantor telah mencatat total return, yang mencakup dividen dan kenaikan harga saham, lebih dari 28% pada tahun 2024, menurut data dari asosiasi perdagangan Nareit, menempatkannya di antara performa terbaik dalam kelompok setelah pusat data dan REIT spesialisasi niche. Itu merupakan pembalikan yang signifikan dari 2023, ketika REIT kantor mencatat total return 2%, dan 2022, ketika mereka turun 38%, data Nareit menunjukkan.
Fokus pada properti kantor bergengsi yang disebutkan oleh Moriarity juga sedang terjadi sekarang, seperti yang terlihat dari perbedaan antara nama-nama berkualitas tinggi dan berkualitas rendah.
Perusahaan seperti SL Green Realty Corp., yang secara eksklusif fokus pada gedung kantor di Manhattan, serta Vornado Realty Trust dan Highwoods Properties Inc., yang beroperasi di pasar mewah di seluruh AS, telah melihat kenaikan tahun ini sebesar 30% hingga lebih dari 50%. Sementara perusahaan seperti Office Properties Income Trust, yang memiliki pemerintah federal sebagai penyewa terbesar, telah turun sekitar 85% pada tahun 2024.
“Untuk portofolio aset terkuat, saya tidak akan terkejut melihat tahun lain yang kuat,” kata Moriarity.
Masalah di Surga
Prospeknya tidak begitu optimis untuk real estate residensial. Para pembangun rumah adalah penerima manfaat unik dari tingkat hipotek yang tinggi karena pembangun memanfaatkan pasar penjualan kembali yang ketat dan permintaan yang melonjak. Tetapi setelah kenaikan 74% sejak Fed mulai menaikkan suku bunga, sektor tersebut mulai mereda.
Niat bank sentral AS untuk lebih lambat dalam pemotongan suku bunga kemungkinan akan membuat suku hipotek tetap lebih tinggi dari yang telah diantisipasi. Dan hal itu berdampak pada pasokan yang semakin berkurang karena lebih banyak pemilik rumah enggan pindah ketika mereka terikat pada hipotek yang ada dengan suku bunga yang jauh lebih rendah daripada yang bisa mereka dapatkan sekarang.
Saham pembangun rumah berada di jalur untuk mengakhiri tahun dengan kerugian 1,6%, dibandingkan dengan lonjakan 80% pada tahun 2023. ETF Pembangun Rumah SPDR S&P saat ini mengalami aliran keluar kuartalan terbesar dalam dua tahun. Dan indeks Pembangun Rumah S&P Composite 1500 turun 25% sejak 18 Oktober, menempatkannya dalam wilayah pasar beruang.
Bahkan rumah mewah ultra, bagian dari pasar real estate residensial yang tampaknya kebal terhadap tekanan luar karena pembeli beruang besar menghindari kenaikan biaya pinjaman dengan menggunakan uang tunai, mungkin juga menghadapi hambatan, menurut Cole Smead, chief executive officer dan portfolio manager di Smead Capital Management di Phoenix.
“Hal yang paling saya negatifkan adalah real estate mewah kelas atas,” katanya. “Akan berjalan buruk.”
Smead mengharapkan saham-saham tersebut akan mencerminkan kinerja pasar saham secara keseluruhan, yang mana ia pesimis untuk tahun 2025. Pembangun rumah mewah Toll Brothers Inc., hingga baru-baru ini saham pembangun rumah terbaik tahun ini, telah turun 27% sejak 25 November dan baru saja memperkirakan margin kotor yang lebih lemah dari yang diharapkan, menegaskan kekhawatiran industri tentang tekanan harga.
Transaksi tunai yang telah menjaga pasar tetap berkembang berisiko terhadap kenaikan biaya pinjaman juga. Banyak dari transaksi tersebut tidak dilakukan dengan uang tunai fisik, melainkan melalui garis kredit terjamin “seperti uang”, kata Smead.
“Itulah yang telah memberi makan pasar rumah mewah,” katanya. “Jadi, jika aset-aset itu mengalami kesulitan, apa yang akan dilakukan pemiliknya? Akankah mereka menjual sekuritas, atau akan mereka menjual rumah kedua atau ketiga? Mereka akan menjual salah satunya, dan itu akan merugikan kedua belah pihak.”
Saat investor mempertimbangkan cara bermain di pasar real estate menuju tahun 2025, White dari Truist memperingatkan untuk tidak hanya membeli dana sektor. Sebaliknya, dia mendorong pendekatan pemilih saham. REIT pusat data, perusahaan layanan real estate, dan REIT perumahan lansia adalah beberapa area di mana dia melihat peluang.
“Anda akan ingin lebih selektif,” kata White. “Akan lebih sulit untuk mencapai pengembalian yang sama pada tahun 2025.”
(Menambahkan detail tentang kenaikan suku hipotek dalam paragraf ketiga)
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
©2024 Bloomberg L.P.
\