Tahun baru, pasar perumahan baru? Tidak benar-benar.
Pada awal 2025, ketersediaan tetap menjadi tantangan utama bagi calon pembeli rumah, dengan tingkat dan harga penawaran yang sulit, kata Joel Berner, ekonom senior di Realtor.com.
Rata-rata tingkat untuk hipotek tetap 30 tahun dimulai pada tahun 2025 mendekati 7%, sedikit di atas posisi tahun lalu.
“Beberapa faktor utama dapat menyebabkan tingkat hipotek naik atau turun,” kata Valerie Saunders, chief executive strategist di National Association of Mortgage Brokers. Pasar hipotek sangat dipengaruhi oleh inflasi, kebijakan Federal Reserve, harga obligasi, pertumbuhan GDP, dan angka ketenagakerjaan, untuk menyebut beberapa saja.
Berdasarkan kondisi ekonomi saat ini, penurunan signifikan dalam tingkat hipotek sebelum musim pembelian rumah musim semi tidak mungkin terjadi, menurut Saunders.
Lebih jauh lagi, mengingat data ekonomi yang kuat belakangan ini dan spekulasi bahwa proposal pajak, imigrasi, dan tarif Presiden terpilih Donald Trump akan memicu kembali inflasi, Fed memproyeksikan kecepatan pemangkasan suku bunga oleh lembaga tersebut akan jauh lebih lambat di tahun 2025.
Dengan begitu banyak ketidakpastian, satu-satunya hal yang pasti adalah bahwa perkiraan tingkat hipotek selalu berubah. “Pembeli tidak perlu khawatir tentang waktu pasar tingkat hipotek, dan sebaiknya fokus untuk menemukan rumah yang sesuai dengan anggaran mereka dan membuat uang muka sebesar mungkin,” kata Berner.
Baca lebih lanjut: Ramalan Tingkat Hipotek 2025
Ke mana tingkat hipotek akan pergi pada tahun 2025?
Selain fluktuasi sehari-hari yang biasa, tingkat hipotek diperkirakan akan tetap di atas 6,5% untuk beberapa bulan ke depan. Jika inflasi terus menurun dan Fed dapat melakukan dua pemangkasan sebesar 0,25% seperti yang diproyeksikan, tingkat hipotek bisa turun lebih dekat ke 6,25% menjelang akhir tahun.
Tingkat saat ini terlihat tinggi jika dibandingkan dengan tingkat 2% belakangan era pandemi. Namun, para ahli mengatakan bahwa mendapatkan di bawah 3% untuk hipotek tetap 30 tahun adalah hal yang tidak mungkin tanpa penurunan ekonomi yang parah. Sejak tahun 1970-an, rata-rata tingkat untuk hipotek tetap 30 tahun sekitar 7%.
Hanya guncangan ekonomi tiba-tiba, seperti dimulainya resesi atau lonjakan harga minyak, yang dapat menyebabkan tingkat hipotek turun, kata Keith Gumbinger, wakil presiden situs hipotek HSH.com. “Perubahan drastis arah biasanya merupakan hasil dari suatu peristiwa signifikan yang muncul di suatu tempat yang mengguncang pasar keuangan.”
Apa yang akan mempengaruhi tingkat hipotek dalam jangka pendek?
Kartu liar terbesar untuk tingkat hipotek adalah kebijakan ekonomi pemerintahan baru. Proposal Trump untuk pemotongan pajak dan tarif dapat merangsang permintaan, meningkatkan defisit, dan menyebabkan inflasi melonjak lagi. Tingkat hipotek sangat sensitif terhadap inflasi.
“Pemotongan pajak, tarif, dan deportasi massal semua langkah-langkah inflasi yang secara tidak langsung akan mendorong tingkat hipotek naik sementara secara langsung mendorong naiknya biaya konstruksi dan pembelian rumah,” kata Berner. Jika kebijakan ini diaplikasikan lebih cepat dari yang diharapkan pasar, itu bisa menghasilkan lonjakan tingkat hipotek yang sama cepatnya, kata Berner.
Inflasi yang lebih tinggi juga akan mendorong Fed untuk menunda pemangkasan suku bunga di masa depan. Meskipun Fed mempengaruhi arah tingkat pinjaman secara keseluruhan, mereka tidak langsung mengendalikan pasar hipotek.
Meski begitu, investor peduli tentang pandangan masa depan Fed untuk penyesuaian suku bunga karena itu menentukan strategi perdagangan dan penilaian risiko mereka. Itulah mengapa kekuatan pasar sering bergerak dalam antisipasi langkah-langkah kebijakan Fed.
Tingkat hipotek tetap 30 tahun rata-rata secara langsung melacak hasil obligasi, khususnya hasil obligasi 10 tahun. Jika harapannya adalah pengangguran meningkat, hasil obligasi dan tingkat hipotek akan turun. Tetapi jika hasilnya tidak sesuai harapan pasar, hasil dapat dengan cepat bergerak naik atau turun.
Tingkat hipotek juga dipengaruhi oleh peristiwa geopolitik, termasuk konflik militer dan pemilihan. Ketidakstabilan politik dapat menyebabkan ketidakpastian ekonomi, yang dapat menghasilkan volatilitas lebih besar dengan hasil obligasi dan tingkat hipotek.
Investor pasar obligasi harus yakin bahwa ekonomi sedang melambat agar tingkat hipotek berbalik arah. Itulah mengapa, tanpa penurunan tren inflasi yang baru atau pelemahan tiba-tiba kondisi kerja, tingkat hipotek akan tetap dekat dengan 7% untuk sementara waktu, kata Gumbinger.
Apa yang mempengaruhi pasar perumahan pada tahun 2025?
Pasar perumahan yang tidak terjangkau saat ini disebabkan oleh tingkat hipotek yang tinggi, kekurangan rumah yang berlangsung lama, harga rumah yang mahal, dan hilangnya daya beli karena inflasi.
🏠 Persediaan perumahan rendah: Pasar perumahan seimbang biasanya memiliki lima hingga enam bulan pasokan. Sebagian besar pasar saat ini rata-rata sekitar separuh dari jumlah itu. Menurut Freddie Mac, kita masih kekurangan sekitar 3,7 juta rumah.
🏠 Tingkat hipotek tinggi: Pada awal 2022, tingkat hipotek mencapai rekor terendah sekitar 3%. Ketika inflasi melonjak dan Fed menaikkan suku bunga untuk mengekangnya, tingkat hipotek lebih dari dua kali lipat. Pada tahun 2025, tingkat hipotek masih tinggi, mematok jutaan calon pembeli keluar dari pasar perumahan.
🏠 Efek kunci: Karena mayoritas pemilik rumah terkunci pada tingkat hipotek di bawah 5%, mereka enggan melepaskan tingkat hipotek rendah mereka dan memiliki sedikit insentif untuk mencantumkan rumah mereka dijual, meninggalkan kekurangan persediaan barang bekas.
🏠 Harga rumah tinggi: Meskipun permintaan pembelian rumah terbatas dalam beberapa tahun terakhir, harga rumah tetap tinggi karena kurangnya persediaan. Harga rumah median AS adalah $429.963 pada bulan November, naik 5,4% secara tahunan, menurut Redfin.
🏠 Inflasi tajam: Inflasi berarti peningkatan biaya barang dan jasa dasar, mengurangi daya beli. Ini juga mempengaruhi tingkat hipotek: Ketika inflasi tinggi, pemberi pinjaman biasanya menaikkan suku bunga pada pinjaman konsumen untuk memastikan keuntungan.
Lebih baik menunggu atau membeli?
Tidak pernah ide yang baik untuk terburu-buru dalam membeli rumah tanpa mengetahui apa yang bisa Anda beli, jadi tetapkan anggaran pembelian rumah yang jelas. Berikut rekomendasi para ahli sebelum membeli rumah:
💰 Bangun skor kredit Anda. Skor kredit Anda akan membantu menentukan apakah Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek dan pada tingkat bunga berapa. Skor kredit 740 atau lebih tinggi akan membantu Anda memenuhi syarat untuk tingkat yang lebih rendah.
💰 Simpan untuk uang muka yang lebih besar. Uang muka yang lebih besar memungkinkan Anda mengambil hipotek yang lebih kecil dan mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah dari pemberi pinjaman Anda. Jika Anda mampu, uang muka setidaknya 20% juga akan menghilangkan asuransi hipotek pribadi.
💰 Belanja untuk pemberi pinjaman hipotek. Membandingkan penawaran pinjaman dari beberapa pemberi pinjaman hipotek dapat membantu Anda bernegosiasi tingkat yang lebih baik. Para ahli merekomendasikan mendapatkan setidaknya dua hingga tiga perkiraan pinjaman dari pemberi pinjaman yang berbeda.
💰 Pertimbangkan menyewa. Memilih untuk menyewa atau membeli rumah bukan hanya membandingkan sewa bulanan dengan pembayaran hipotek. Menyewa menawarkan fleksibilitas dan biaya awal yang lebih rendah, tetapi membeli memungkinkan Anda membangun kekayaan dan memiliki lebih banyak kontrol atas biaya perumahan Anda.
💰 Pertimbangkan poin hipotek. Anda dapat mendapatkan tingkat hipotek yang lebih rendah dengan membeli poin hipotek, dengan setiap poin biaya 1% dari total jumlah pinjaman. Satu poin hipotek sama dengan penurunan 0,25% dalam tingkat hipotek Anda.
Lebih lanjut tentang pasar perumahan hari ini
\”