Pada awal tahun 2024, jalur menuju penurunan suku bunga hipotek tampaknya cukup jelas: Inflasi resmi akan turun, Federal Reserve akan melakukan lebih banyak pemotongan suku bunga dan biaya pinjaman akan secara bertahap mereda di tahun 2025. Itu dulu. Sekarang, para ahli pasar perumahan tidak begitu yakin. “Suku bunga hipotek tidak akan turun sebanyak yang kami harapkan, dan keterjangkauan masih akan menjadi tantangan,” kata Lisa Sturtevant, ekonom utama di agen real estat Bright MLS. Suku bunga hipotek yang tinggi bukan satu-satunya alasan mengapa kepemilikan rumah telah menjadi sangat tidak terjangkau. Ketika suku bunga hipotek melonjak pada tahun 2022, harga rumah mencapai rekor tertinggi dan kekurangan persediaan terus berlanjut. Meskipun suku bunga hipotek telah turun dari puncak pada tahun 2023, penurunannya lambat dan bertahap. Selama 12 bulan terakhir, suku bunga hipotek tetap antara 6,5% dan 7,5%. Kebanyakan ekonom perumahan berharap suku bunga hipotek turun menjadi 6% pada akhir 2024, bergerak ke kisaran pertengahan 5% pada tahun 2025. Tetapi suku bunga hipotek baru-baru ini melonjak kembali mendekati 7%. Sekarang, perkiraan menunjukkan suku bunga hipotek tetap berada di kisaran pertengahan 6% untuk sementara waktu. Logan Mohtahsami, analis utama di HousingWire, mengharapkan suku bunga berkisar antara 5,75% dan 7,25% sepanjang tahun mendatang. Banyak ekonom mengatakan kebijakan yang diusulkan Presiden terpilih Donald Trump, yang mencakup pemotongan pajak dan tarif besar-besaran, dapat merangsang permintaan, meningkatkan defisit, dan menyebabkan inflasi kembali memanas. Hal ini bisa mendorong Federal Reserve untuk menunda pemotongan suku bunga di masa depan, menjaga suku bunga pembiayaan tetap tinggi lebih lama. Trump berjanji bahwa suku bunga hipotek akan kembali ke level terendah era pandemi sekitar 3% di bawah pemerintahannya, tetapi kemungkinan itu tidak terjadi. Suku bunga hipotek biasanya hanya turun sejauh itu selama penurunan ekonomi yang parah. Bahkan, mengingat kekuatan ekonomi yang terus berlanjut, Federal Reserve memproyeksikan penurunan suku bunga yang lebih sedikit tahun depan. Meskipun begitu, Federal Reserve tidak menetapkan suku bunga hipotek secara langsung, dan juga bukan Gedung Putih — pemberi pinjaman yang melakukannya. Suku bunga hipotek erat terkait dengan hasil obligasi Treasury 10 tahun, dan investor pasar obligasi menaikkan atau menurunkan hasil berdasarkan apa yang mereka percayai akan terjadi di masa depan, bukan apa yang terjadi sekarang. “Sementara ada ketidakpastian tentang dampak inflasi kebijakan Trump, ekspektasi inflasi yang lebih tinggi cenderung mengarah pada hasil obligasi yang lebih tinggi dan suku bunga hipotek,” kata Beth Ann Bovino, ekonom utama di U.S. Bank. Seberapa besar suku bunga hipotek dapat berubah dalam satu tahun? Suku bunga hipotek fluktuatif setiap hari, biasanya hanya beberapa basis poin (satu basis poin setara dengan 0,01%). Pasar hipotek juga rentan terhadap volatilitas. Selama satu tahun, suku bunga hipotek dapat berubah banyak atau tidak terlalu banyak. Secara historis, lonjakan terbesar dalam suku bunga hipotek disertai dengan bencana ekonomi (misalnya, inflasi melonjak, dimulainya resesi, dll.) yang mendorong hasil obligasi naik atau turun secara signifikan untuk jangka waktu yang berkelanjutan. Pada tahun 2022, misalnya, suku bunga hipotek meningkat dari sekitar 3% menjadi di atas 7% dalam waktu 10 bulan karena inflasi melonjak dan kenaikan suku bunga Fed yang agresif. Itu adalah perbedaan 4% dalam waktu kurang dari setahun. Bandingkan dengan tahun 2024: Perbedaan antara puncak tahun ini (7,33%) dan dasar (6,1%) adalah sedikit lebih dari 1%. Suku bunga hipotek mungkin bergerak dalam kisaran yang sama sempit pada tahun 2025, terutama jika pertumbuhan ekonomi tetap stabil dan data masa depan tidak memberikan kekhawatiran kepada investor. Namun, administrasi presiden yang baru, perubahan dalam outlook geopolitik, dan potensi untuk inflasi kembali memanas semua memiliki kekuatan untuk menggerakkan suku bunga hipotek lebih dari 1% ke arah mana pun, kata Colin Roberston, pendiri situs pasar perumahan The Truth About Mortgage. Sebagai contoh, dalam skenario yang buruk di mana AS menuju resesi dan inflasi turun jauh di bawah target, suku bunga hipotek bisa mencapai kisaran 4%, menurut Matt Graham dari Mortgage News Daily. “Dalam skenario yang berlawanan, di mana ekonomi kuat, inflasi bertahan, dan defisit nasional meningkat, suku bunga hipotek bisa mendekati atau melebihi 8%,” kata Graham. Apa yang akan menyebabkan suku bunga hipotek meningkat pada tahun 2025? Alasan yang sama mengapa suku bunga hipotek melonjak pada tahun 2022 juga bisa menjadi penyebab mereka meningkat tahun depan: inflasi. Inflasi adalah ukuran kunci dari kesehatan ekonomi dan mempengaruhi keputusan Federal Reserve untuk menyesuaikan suku bunga. Hal ini juga memengaruhi pasar obligasi, di mana suku bunga hipotek ditentukan. Inflasi tinggi mengurangi permintaan investor untuk obligasi jangka panjang, menyebabkan harga mereka turun dan suku bunga hipotek naik. Rencana Trump termasuk tarif universal 20% pada semua impor dengan kemungkinan tarif 60% pada impor dari China. Jika diterapkan, tarif ini akan menimbulkan inflasi, karena bisnis kemungkinan akan meneruskan biaya tersebut kepada konsumen dan menaikkan harga. Pemotongan pajak juga bisa mengurangi pendapatan fiskal dan menaikkan defisit nasional, menghasilkan hasil obligasi jangka panjang yang lebih tinggi. Federal Reserve memiliki target tingkat inflasi sebesar 2% setiap tahun. Jika tingkat inflasi resmi naik jauh di atas itu pada tahun 2025, bank sentral kemungkinan lebih tidak mungkin untuk memberlakukan pemotongan suku bunga, yang bisa memberikan tekanan ke atas pada suku bunga hipotek. “Pada tingkat paling dasar, suku bunga selalu akan dipengaruhi oleh kondisi ekonomi dan inflasi,” kata Graham. Apa yang akan menyebabkan suku bunga hipotek turun pada tahun 2025? Suku bunga hipotek yang lebih rendah tahun depan masih mungkin, tetapi beberapa kondisi harus dipenuhi terlebih dahulu. Dengan asumsi kebijakan Trump tidak meningkatkan inflasi secara signifikan di tahun 2025, dibutuhkan kondisi ekonomi yang lebih lemah secara signifikan (termasuk pasar tenaga kerja yang menurun) dan penurunan hasil obligasi 10 tahun untuk membuka jalan menuju suku bunga yang lebih rendah. “Jika tingkat pengangguran meningkat atau perekrutan melambat secara signifikan, maka biaya pinjaman, termasuk suku bunga hipotek, bisa turun,” kata Sturtevant. Federal Reserve biasanya merespons perlambatan ekonomi dengan memotong suku bunga, dan bank dan pemberi pinjaman biasanya meneruskan pemotongan suku bunga ke konsumen dalam pinjaman jangka panjang yang lebih murah, termasuk hipotek. Dalam kasus itu, suku bunga hipotek tetap bisa turun sedikit di bawah 6%, kata Mohtashami. Tetapi kemungkinan suku bunga hipotek bisa turun lebih rendah dari itu kecuali kebijakan ekonomi baru menghasilkan defisit utang pemerintah yang jauh lebih rendah. Faktor lain apa yang mempengaruhi pasar perumahan pada tahun 2025? Meskipun suku bunga hipotek rata-rata akan turun 1% pada tahun 2025, itu tidak akan membuat pembelian rumah terjangkau bagi kebanyakan orang Amerika, terutama rumah tangga berpenghasilan rendah dan menengah. Sejak tahun 2020, harga rumah telah meningkat lebih dari 40%. Dan meskipun pertumbuhan harga rumah telah melambat sejak itu, masih naik 5,1% secara tahunan. Harga diharapkan akan meningkat sekitar 2% pada tahun 2025, kata Selma Hepp, ekonom utama di Core Logic. Sebagian dari alasan harga rumah begitu tinggi adalah karena pasar perumahan kekurangan sekitar satu hingga empat juta rumah. Selama beberapa tahun terakhir, konstruksi rumah baru tertinggal karena biaya konstruksi yang meningkat dan regulasi zonasi yang ketat. Ketika permintaan pembelian rumah melebihi pasokan, harga naik. Hal itu juga berlaku untuk persediaan rumah yang sudah ada. Karena sebagian besar pemilik rumah saat ini memiliki suku bunga di bawah 5%, mereka kurang termotivasi untuk menjual karena itu akan berarti membeli rumah baru dengan suku bunga yang lebih tinggi. Baik “efek kunci suku bunga” maupun kurangnya konstruksi rumah baru telah efektif membekukan pasar perumahan. Meskipun para ahli mengharapkan inventaris perumahan akan membaik pada tahun 2025, akan membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk menutupi ketinggalan. Haruskah Anda menunggu atau membeli pada tahun 2025? Jika Anda salah satu dari jutaan calon pembeli rumah yang menunggu agar suku bunga turun, ketahuilah bahwa masalah makroekonomi yang mengganggu pasar perumahan saat ini di luar kendali Anda. Hanya Anda yang dapat menentukan apakah Anda sudah siap secara finansial untuk membeli rumah dan menangani semua biayanya. “Pada tahun 2025, saya tidak akan fokus pada suku bunga hipotek,” kata Jeb Smith, agen real estat berlisensi dan anggota dewan peninjau ahli CNET Money. Smith menyarankan untuk memprioritaskan hal-hal yang dapat menurunkan suku bunga hipotek Anda secara individu, seperti menyimpan uang untuk uang muka yang lebih besar dan meningkatkan skor kredit Anda. Alih-alih mencoba untuk memetakan pasar real estat, Smith mengatakan untuk fokus pada faktor yang sebenarnya dapat Anda kendalikan. Lebih lanjut tentang pasar perumahan hari ini\”.
