Salah satu pertanyaan yang paling sering saya dapatkan sebagai seorang profesional real estat adalah, “Kapan harga rumah akan turun?” Tentu saja, dengan judul-judul yang memprediksi kejatuhan, resesi, dan penurunan pasar. Membeli rumah adalah keputusan keuangan yang besar, dan wajar untuk menunggu pasar perumahan menjadi lebih terjangkau.
Namun, real estat tidak berperilaku seperti yang banyak orang kira. Tentu saja, nilai rumah bisa naik turun, tetapi harga tetap pada level tertinggi sepanjang masa. Kita sebagian bisa menyalahkan inflasi, yang membuat segalanya lebih mahal. Kita juga bisa menyalahkan kekurangan rumah yang besar karena membuat persaingan tetap tinggi. Di sebagian besar wilayah AS, kita masih belum memiliki cukup rumah yang tersedia bagi mereka yang ingin membelinya.
Tugas saya sebagai agen real estat adalah memberitahu klien saya untuk tidak terburu-buru membeli rumah pertama yang mereka lihat. Tetapi jika Anda masih duduk di pinggir lapangan menunggu penurunan harga rumah yang besar, Anda mungkin akan menunggu selamanya.
Harga rumah tidak akan turun dalam waktu dekat. Banyak orang berpikir bahwa real estat seperti saham – harga naik, harga turun. Jika Anda bisa mengatur waktu pasar, Anda bisa masuk dengan harga terendah. Tetapi rumah tidak seperti saham sama sekali.
Harga rumah tidak tiba-tiba turun. Sejumlah faktor mencegah mereka jatuh secara signifikan, dari pasokan dan permintaan hingga inflasi, dari tingkat hipotek hingga keterikatan emosional pemilik rumah terhadap properti mereka.
Saya sudah cukup lama berada di industri real estat untuk mengetahui bahwa penurunan harga perumahan tidak terjadi begitu saja. Mari kita telusuri alasan utama mengapa penurunan harga yang besar dalam pasar saat ini tidak mungkin terjadi.
Pasokan rendah, permintaan tinggi
Housing market pada intinya didorong oleh pasokan dan permintaan. Ketika ada lebih banyak pembeli daripada rumah yang tersedia, harga naik. Bergantung pada laporan yang Anda baca, AS kekurangan antara empat dan enam juta rumah.
Kekurangan rumah yang parah telah menjadi masalah selama lebih dari satu dekade. Setelah krisis keuangan 2008, pembangunan rumah melambat secara dramatis dan tidak pernah benar-benar meningkat kembali. Undang-undang zonasi yang membatasi dan biaya konstruksi yang meningkat membuat sulit untuk membangun rumah baru dengan kecepatan yang diperlukan. Di banyak daerah, biaya tinggi untuk memulai konstruksi baru mendorong para pembangun untuk fokus pada rumah-rumah kelas atas, meninggalkan pembeli pertama dengan pilihan yang lebih sedikit.
Sementara itu, permintaan rumah kuat. Generasi milenial, generasi terbesar di negara ini, berada di tahun-tahun membeli rumah primer mereka, dan banyak yang bertekad untuk membeli. Selama permintaan pasar melebihi pasokan, harga rumah akan tetap kuat.
Inflasi membuat harga rumah tetap tinggi
Jika Anda pernah ke toko kelontong, mengisi tangki bensin, atau membayar layanan apa pun akhir-akhir ini, Anda telah melihat sendiri bagaimana inflasi memengaruhi harga. Perumahan tidak berbeda.
Inflasi memberikan tekanan ke atas harga dalam jangka panjang. Setelah mencapai puncak pada awal 2022, inflasi mulai mereda setelah serangkaian kenaikan suku bunga Federal Reserve. Tetapi data terbaru menunjukkan harga konsumen kembali naik.
Ketika inflasi merusak nilai uang, aset-aset berwujud seperti real estat menjadi lebih mahal. Sebuah rumah yang harganya $300.000 pada tahun 2010 sekarang akan bernilai sekitar $427.000 hanya dari inflasi semata. Bahkan jika permintaan perumahan turun sementara, nilai rumah cenderung naik dari waktu ke waktu hanya karena bagaimana sistem keuangan kita bekerja.
Harga rumah tidak tiba-tiba turun. Sejumlah faktor mencegah mereka dari turun secara signifikan, dari pasokan dan permintaan hingga inflasi, dari tingkat hipotek hingga keterikatan emosional pemilik rumah terhadap properti mereka.
Dibutuhkan biaya yang tinggi untuk menjual rumah
Menjual rumah tidak semudah memasangnya secara online dan menunggu tawaran. Ini adalah proses yang datang dengan biaya signifikan bagi penjual, termasuk komisi real estat, biaya penutupan, biaya penataan, dan perbaikan potensial.
Bagi banyak pemilik rumah, menjual rumah itu mahal dan tidak masuk akal secara finansial. Para penjual lebih memilih tetap tinggal daripada mengalami kerugian finansial, dan jumlah rumah yang lebih sedikit di pasar mencegah harga dari turun.
Efek penahan suku bunga membekukan pasokan
Efek penahan suku bunga adalah salah satu alasan terbesar mengapa rumah-rumah yang sudah ada tidak masuk pasar.
Selama pandemi, jutaan pemilik rumah mengunci suku hipotek ultra rendah, beberapa bahkan hanya sekitar 2 hingga 3%. Para pemilik rumah ini tidak bersemangat untuk menukar hipotek mereka yang kurang dari 3% untuk yang baru di 7%. Meskipun nilai rumah meningkat, banyak pemilik rumah tidak ingin menanggung pembayaran hipotek yang jauh lebih tinggi untuk rumah berikutnya mereka.
Hingga suku hipotek turun secara substansial, banyak pemilik rumah akan tetap tinggal, menjaga inventaris ketat dan harga tetap stabil.
Orang-orang yang menjual rumah juga membeli rumah
Kebanyakan penjual juga adalah pembeli. Setiap rumah yang terjual biasanya diimbangi dengan pembelian lain. Tidak seperti pada tahun 2008, ketika penyitaan banjir masuk ke pasar, penjual hari ini biasanya pindah atas pilihan, bukan karena kebutuhan.
Permintaan rumah banyak terkait dengan tahap hidup. Orang menikah, memiliki anak, pindah karena pekerjaan, mengecilkan ukuran, atau mencari sekolah yang lebih baik. Bahkan dalam lingkungan dengan tingkat tinggi selama dua tahun terakhir, faktor-faktor ini telah membuat pasar perumahan tetap bergerak.
Pemilik rumah melihat nilai yang lebih tinggi dalam properti mereka
Orang memiliki hubungan emosional yang mendalam dengan rumah mereka, dan hal itu berperan dalam penetapan harga. Ketika pemilik rumah melihat rumah tetangga mereka dijual dengan nilai tertinggi, mereka sering percaya bahwa rumah mereka bernilai sama atau lebih. Bahkan di pasar yang lebih lambat, pemilik rumah enggan menerima tawaran lebih rendah kecuali mereka benar-benar harus menjual.
Berbeda dengan saham, di mana orang cepat memotong kerugian, pemilik rumah cenderung mempertahankan properti mereka daripada mengambil kerugian yang dirasakan. Ini adalah alasan lain mengapa harga rumah cenderung stabil, bahkan selama penurunan ekonomi.
Apakah resesi akan menyebabkan penurunan harga rumah?
Saya sering mendengar argumen bahwa harga rumah akan turun jika kita masuk ke dalam resesi. Meskipun benar bahwa penurunan ekonomi dapat mempengaruhi pasar perumahan, kebanyakan resesi tidak menyebabkan penurunan harga yang signifikan.
Secara historis, harga rumah tetap stabil atau bahkan naik selama resesi. PHK cenderung memengaruhi pekerja berpenghasilan rendah yang kurang mungkin menjadi pemilik rumah, dan mereka yang memiliki rumah biasanya memiliki cukup ekuitas untuk menghindari penjualan terpaksa. Berbeda dengan tahun 2008, di mana pemberian pinjaman berisiko mengarah ke penyitaan, pemilik rumah saat ini berada dalam posisi keuangan yang jauh lebih kuat.
Mengapa lebih mahal untuk menunggu membeli rumah
Selama 60 tahun terakhir, harga rumah telah mengalami apresiasi dengan rata-rata tingkat 4,6% per tahun. Jika Anda menunggu kejatuhan perumahan, Anda bertaruh melawan tren yang sangat konsisten ini.
Bahkan jika harga rumah stagnan, suku bunga bisa tetap tinggi, yang memengaruhi daya beli jauh lebih dari penurunan harga kecil. Dan itu bisa membuat Anda harus membayar lebih mahal untuk menunggu. Menyewa daripada membeli berarti melewatkan tahun-tahun ekuitas rumah, dan inflasi akan terus membuat harga rumah lebih mahal dari waktu ke waktu.
Tips untuk pembeli rumah
Jika Anda mencoba memutuskan apakah akan membeli, fokuslah pada situasi keuangan Anda sendiri daripada mencoba mengatur waktu pasar.
Stabilitas keuangan: Jika Anda mampu membayar uang muka, pastikan pembayaran hipotek bulanan yang diproyeksikan Anda nyaman dan berkelanjutan. Anda juga harus memiliki cukup uang di bank untuk biaya penutupan, asuransi, pajak, dan biaya pemilik rumah lainnya.
Pertimbangkan pasar yang berbeda: Tidak semua pasar real estat diciptakan sama. Perhatikan apa yang terjadi di area spesifik Anda. Pada saat artikel ini ditulis, persediaan di Florida meningkat sementara Timur Laut masih sangat kurang.
Pikirkan jangka panjang: Real estat bukanlah tentang apa yang akan terjadi hari ini atau besok tetapi puluhan tahun ke depan. Sebagai aturan umum, rencanakan untuk tinggal di rumah Anda setidaknya lima atau tujuh tahun sehingga fluktuasi pasar jangka pendek tidak akan terlalu berpengaruh.