Jika kamu seorang pencari bencana Zillow, kamu mungkin sudah menyadari bahwa harga rumah naik dari waktu ke waktu. Kadang biaya perumahan melonjak selama booming ekonomi atau turun saat penurunan, tapi umumnya, harga rumah naik beberapa persen setiap tahun.
Suami saya dan saya telah menunda pembelian “rumah untuk selamanya” kami untuk beberapa waktu, tetap memegang condo kecil kami dengan suku bunga hipotek 2,75% yang kami dapatkan selama pandemi. Selama beberapa tahun terakhir, kami telah melihat pasokan tetap stagnan sementara nilai properti terus menanjak naik.
Jadi ketika kami menemukan rumah keluarga tunggal persis di tempat yang kami inginkan di Massachusetts, kami tahu kami harus segera mengambilnya.
Saya tidak akan berbohong. Kami sangat menyukai rumah baru kami, tapi kami menghadapi shock harga. Meskipun kami mungkin bisa refinancing di masa depan, menyakitkan untuk melepaskan pembayaran bulanan relatif murah kami hanya untuk unggul dari kompetisi.
Situasi kami tidak unik. Banyak pembeli rumah terkunci di pasar perumahan yang menantang karena persediaan yang lebih ketat, harga yang tinggi, dan suku bunga yang mahal. Beberapa dari kami merasa satu-satunya cara untuk beradaptasi adalah dengan mengunci pembayaran perumahan yang dapat dikelola sebelum situasi keuangan menjadi lebih sulit. Inilah mengapa kami melangkah.
Baca lebih lanjut: Ahli Real Estate Ini Mengatakan Harga Rumah Tidak Akan Pernah Turun
Memahami pasar yang kompetitif
Keluarga saya tinggal di sebuah kota pesisir bersejarah di utara Boston, yang terkenal dengan pesonanya dan stabilitasnya. Karena relatif terjangkau dibandingkan dengan Boston, kota ini juga sangat diinginkan oleh calon pembeli rumah.
Peningkatan persaingan untuk pasokan rumah yang tersedia telah mendorong biaya. Harga penawaran meningkat sekitar 50% antara 2020 dan 2024, menurut data Redfin, dengan rumah mendapat beberapa penawaran dan terjual dalam beberapa minggu.
“Ini salah satu komunitas yang paling dicari di mana kami melihat pasar berkembang dan berkembang,” kata Bob Driscoll, direktur pemberian pinjaman residensial di Rockland Trust.
Skenario ini sedang berlangsung di berbagai pasar di AS, di mana pemilik rumah tetap bertahan dan menolak untuk melepaskan tarif 3% mereka. Jadi bahkan jika kamu beruntung menemukan rumah yang dijual, mendapatkan persetujuan pra dan merasa nyaman dengan suku bunga hipotek, “kamu masih harus berurusan dengan persaingan luar biasa,” kata Driscoll.
Mendahului lonjakan harga rumah
Ketika kami mulai berbelanja properti, saya mempelajari pasar lokal dengan seksama. Saya tahu harga sedang turun sedikit karena penjual membanderol rumah mereka terlalu tinggi. Kami terus memantau rumah-rumah keluarga tunggal di area tersebut dan melihat satu properti yang indah dengan penurunan harga yang mencolok.
Nilai condo yang kami beli pada tahun 2020 kuat. Setelah melakukan perhitungan, kami tahu kami bisa menjualnya dan memiliki cukup untuk membayar 20% muka di rumah dan menutup biaya penutupan. Strategi ini memungkinkan kami membeli rumah impian kami dengan pembayaran hipotek yang realistis.
Melepaskan tingkat bunga hipotek yang lebih rendah
Mengucapkan selamat tinggal pada tingkat bunga 2,75% kami adalah pil yang sulit ditelan, terutama karena tingkat tersebut kemungkinan tidak akan pernah kembali. Pembeli rumah harus menerima kenyataan tersebut.
Setelah menggunakan beberapa metode populer untuk menurunkan tingkat kami, kami akhirnya mendapatkan 6,49% kali ini. Salah satu dari metode tersebut adalah buydown sementara 2-1, artinya pembayaran kami didasarkan pada tingkat yang lebih rendah selama dua tahun pertama pinjaman. Kami membayar buydown menggunakan hasil penjualan condo kami.
Strategi ini tidak menghemat uang bagi kami, tapi itu memberikan rekening tabungan paksa dan periode penyesuaian dua tahun di mana kami menyesuaikan diri dengan pembayaran hipotek yang lebih tinggi. Pemberi pinjaman kami menawarkan refinancing tanpa biaya yang bisa kami gunakan kapan pun tingkat turun.
Jika saya bisa mengulang transaksi kami, saya mungkin akan membeli poin diskon untuk buydown permanen daripada buydown sementara. Itu karena tingkat hipotek tidak turun seperti yang dijanjikan para ahli.
“Saya akan mengatakan tingkat akan stabil dan duduk di kisaran 6% pada tahun 2025,” kata Driscoll. “Kami tidak memprediksi adanya penurunan tingkat yang besar.”
Membuat anggaran pembayaran bulanan yang mahal
Sebelum membuat tawaran pada rumah baru kami, saya melakukan beberapa penelitian untuk menghitung bagaimana pengeluaran dan anggaran kami akan berubah. Informasi tersebut membantu saya menentukan apakah kami benar-benar bisa membeli rumah baru kami. (Kami bisa!)
Berikut beberapa item yang saya rencanakan. Sebuah kalkulator hipotek membantu saya memperkirakan pembayaran pokok dan bunga kami di masa depan. Perusahaan asuransi rumah memberikan penawaran cakupan pada properti yang kami incar. Rekaman properti membantu kami memperkirakan tagihan pajak real estat bulanan dan tagihan air/limbah. Perusahaan utilitas memberikan tarif listrik dan gas bulanan rata-rata di alamat baru kami. Perusahaan asuransi mobil kami memberi tahu kami tentang perubahan tarif berdasarkan alamat baru kami.
Setelah tawaran diterima, kami memesan inspeksi rumah, yang juga membantu kami membuat anggaran untuk biaya perawatan masa depan.
Kapan pembelian rumah masuk akal
Sulit untuk membeli rumah saat ini. Harga tinggi, begitu juga dengan tingkat hipotek. Tapi masih layak untuk mengevaluasi apakah itu keputusan yang tepat untuk kamu.
Langkah-langkah tertentu dapat membantu kamu melalui proses ini. Mendapatkan persetujuan prapenjualan, misalnya, dapat membantu kamu membuat anggaran perumahan. Langkah ini juga memperkuat posisi kamu di pasar yang kompetitif karena penjual tahu kamu sudah memiliki pemberi pinjaman.
Pertimbangkan apa yang kamu rasa nyaman bayar setiap bulan, dan berusaha untuk tidak terlalu fokus pada tingkat hipotek.
“Jika kamu menyukai rumah, kamu bisa membelinya dan kamu memenuhi syarat untuknya, hadapi saja tingkatnya,” kata Driscoll. “Kamu memiliki kendali itu seiring waktu berjalan.”