Ketika Ana Jimena Barba, seorang dokter muda, mulai bekerja di sebuah rumah sakit di Madrid tahun lalu, dia tinggal bersama orangtuanya setengah jam di luar kota sampai dia bisa menabung cukup untuk membeli rumah sendiri. Namun, ketika dia mulai mencari rumah di desa yang sama, hampir semua properti dihargai lebih dari 500.000 euro. Jumlah tersebut hampir 20 kali lipat dari rata-rata gaji tahunan di Spanyol dan sesuai dengan biaya “visa emas” negara itu, sebuah program yang menawarkan tempat tinggal kepada orang kaya asing yang membeli real estat di sana. Setelah satu dekade, program ini telah menarik miliaran euro dalam investasi, tetapi juga telah membantu memperburuk krisis perumahan yang menyakitkan bagi warga negara Spanyol sendiri.
“Dengan harga seperti ini, tidak ada yang bisa saya beli,” kata Dr. Barba, seorang ahli alergi yang telah bekerja 100 jam lembur setiap bulan untuk menabung. “Jika orang asing mengerek harga untuk kami yang tinggal di sini, itu adalah ketidakadilan,” katanya.
Dihadapi dengan tekanan yang semakin besar untuk mengatasi kesulitan perumahan, Spanyol mengumumkan bulan ini bahwa mereka akan menghapus visa emas mereka, menjadi langkah terbaru dalam penarikan program tersebut oleh pemerintah di seluruh Eropa. Setengah lusin negara zona euro menawarkan visa tersebut pada puncak krisis utang Eropa pada tahun 2012 untuk membantu menutup defisit anggaran yang besar. Negara-negara yang membutuhkan bantuan bailout internasional — seperti Spanyol, Irlandia, Portugal, dan Yunani di antaranya — sangat putus asa untuk mendapatkan uang tunai untuk membayar kreditur, dan melihat jalan untuk menarik investor sambil menghidupkan kembali pasar real estat yang mati suri.
Negara-negara tersebut mendapatkan keuntungan besar: Spanyol sendiri telah mengeluarkan 14.576 visa yang terkait dengan pembeli kaya yang melakukan investasi real estat lebih dari €500.000. Namun, harga yang bisa mereka beli itu membuat orang seperti Dr. Barba terdepak dari pasar yang telah sangat diinflasi oleh naiknya Airbnb dan minat investor Wall Street.
“Akses terhadap perumahan harus menjadi hak bukan bisnis spekulatif,” kata Pedro Sánchez, perdana menteri Spanyol, dalam pidatonya bulan ini ketika ia mengumumkan akhir dari program visa emas negara tersebut. “Kota-kota besar menghadapi pasar yang sangat tegang, dan hampir tidak mungkin untuk menemukan perumahan yang layak bagi mereka yang sudah tinggal, bekerja, dan membayar pajak mereka.”
Visa tersebut membuat mudah bagi orang di luar Uni Eropa untuk membeli hak tinggal sementara, kadang-kadang tanpa harus tinggal di negara itu. Investor dari China, Rusia, dan Timur Tengah berduyun-duyun membeli real estat melalui mereka.
Dalam beberapa tahun terakhir, warga negara Inggris telah menyusul setelah Brexit, membeli rumah di Yunani, Portugal, dan Spanyol, bergabung dengan sejumlah peningkatan jumlah warga Amerika yang mencari gaya hidup yang tidak bisa mereka afford di kota-kota besar Amerika Serikat.
Namun, program visa emas kini sedang dihapus atau ditutup di seluruh Eropa karena pemerintah berusaha untuk mengurangi dampaknya pada pasar perumahan. Dan setelah invasi Rusia ke Ukraina, pejabat Eropa mendorong pemerintah untuk mengakhiri program tersebut, dengan memperingatkan bahwa hal tersebut bisa digunakan untuk pencucian uang, penghindaran pajak, dan bahkan kejahatan terorganisir.
Portugal, yang telah mendapatkan lebih dari €5,8 miliar dalam investasi dari visa tersebut, memodifikasi programnya pada Oktober untuk menghapus real estat sebagai investasi guna mengurangi pembelian spekulatif dan mendinginkan pasar perumahan yang terlalu panas. Gelombang kedatangan orang asing telah menggusur ribuan warga Portugal berpenghasilan rendah dari rumah mereka di kota-kota seperti Lisbon.
Pemerintah di Lisbon berusaha menyelesaikan masalah perumahan yang terjangkau dengan aturan baru yang akan mewajibkan pemilik rumah menyewakan apartemen kosong kepada keluarga, membatasi harga sewa, dan mengubah sebagian real estat komersial menjadi perumahan.
Irlandia menutup programnya tahun lalu, sebagian untuk mengatasi kekhawatiran bahwa warga negara Rusia mencuci uang melaluinya.
Yunani, salah satu negara terakhir di Eropa yang menawarkan visa emas, meningkatkan ambang batas investasi asingnya menjadi €800.000 dari €500.000 di area Athena dan di pulau-pulau populer termasuk Mykonos dan Santorini. Perdana Menteri negara itu, Kyriakos Mitsotakis, mengakui kekurangan perumahan yang serius dan tekanan pada pasar sewa, terutama di sekitar Athena, namun ia mengatakan pemerintah masih ingin menarik investor. Yunani telah mengumpulkan €4,3 miliar dalam investasi dari visa tersebut dari tahun 2021 hingga 2023 saja.
Sebuah laporan yang dirilis oleh Institute of Labor Economics pada Maret mengatakan bahwa program visa telah membantu mempercepat perkembangan ekonomi di negara-negara yang menawarkannya. Namun, pemerintah perlu menemukan “keseimbangan yang halus antara meraih manfaat ekonomi dan melindungi dari risiko potensial,” termasuk pencucian uang dan gentrifikasi yang merajalela, laporan itu menambahkan.
Penarikan diri ini terjadi ketika krisis perumahan yang lebih luas melanda Eropa, setelah bertahun-tahun di mana pasar real estatnya telah mengalami metamorfosis yang mendalam yang semakin mendorong keluar pekerja berpendapatan rendah, termasuk dokter, guru, dan petugas polisi.
Gentrifikasi telah menyebar di seluruh kota-kota Eropa selama beberapa dekade, tetapi naiknya Airbnb dan penyedia sewa jangka pendek lainnya telah mempercepat krisis ketersediaan. Hal tersebut terutama terjadi di negara-negara yang terkena dampak krisis utang Eropa, di mana pemilik properti menemukan bahwa mereka bisa mendapatkan lebih banyak dengan menyewakan kepada wisatawan daripada kepada warga lokal yang keuangannya telah terjepit oleh program penghematan.
Program visa emas memperburuk tekanan. Di Yunani, yang awalnya memberikan warga asing visa tinggal lima tahun jika mereka menginvestasikan €250.000, banyak daftar apartemen dan rumah di sekitar Athena dan di pulau-pulau Yunani tiba-tiba melonjak dari harga murah menjadi €250.000, jauh dari jangkauan bagi kebanyakan warga Yunani.
Laura McDowell, agen di agen real estat Mobilia berbasis di Athena, mengatakan bahwa sewa jangka pendek telah membuat harga sewa tidak terjangkau di pusat kota, dan masalah ini semakin memburuk ketika investor dari berbagai negara mengonversi rumah yang dibeli melalui program visa emas menjadi sewaan liburan, yang lebih mempersempit pasokan perumahan yang terjangkau.
Program ini menarik warga negara Tiongkok terutama, dengan banyak dari mereka terbang ke Athena membawa koper penuh uang tunai. Perusahaan investasi Tiongkok juga membeli bangunan di lingkungan berpenghasilan rendah dan daerah dengan hunian mahasiswa, merenovasi apartemen, dan menjualnya kembali kepada pencari visa. Hari ini, seluruh blok apartemen bahkan di zona yang dulunya tidak diinginkan di dan sekitar Athena sebagian besar dimiliki oleh orang asing.
“Harga yang dinaikkan oleh visa emas tidak turun,” kata Nyonya McDowell. “Orang Yunani telah terdepak.”
Di Spanyol, investor Tiongkok menyumbang hampir setengah dari pencari visa, diikuti oleh warga Rusia. Tingkat bunga rendah yang ditetapkan oleh Bank Sentral Eropa memperburuk masalah dalam beberapa tahun terakhir dengan menarik lebih banyak investor real estat di luar program visa, kata Ernest Urtasun, menteri kebudayaan Spanyol.
Pemerintah Spanyol berencana untuk membangun 40.000 unit perumahan sosial bagi orang-orang dengan sumber daya terbatas sebagai bagian dari rencana yang lebih luas untuk mengembalikan perumahan yang terjangkau. Namun, tidak pasti apakah itu akan membantu orang seperti Dr. Barba dengan cepat. Meskipun Spanyol pulih dari krisis keuangan, gaji tidak mampu mengikuti pertumbuhan pasar real estat. Hampir seperlima pekerja mendapatkan upah minimum €1.134 sebulan, sementara harga sewa di Madrid melonjak 15 persen pada tahun 2023. Tingkat inflasi 3,2 persen telah menambah beban.
Dr. Barba telah menabung uang selama tiga tahun terakhir untuk uang muka rumah. Dia menyewa sebuah kamar di sebuah apartemen bersama di Barcelona ketika dia mulai berlatih sebagai ahli alergi di rumah sakit pusat kota. Namun, pendapatan bulanannya habis untuk biaya hidup dasar termasuk makanan, sewa, dan transportasi.
Untuk menabung lebih banyak, dia pindah ke rumah sakit di Madrid dan sekarang tinggal dengan orangtuanya tanpa membayar sewa di luar kota, bekerja lembur untuk menaikkan gajinya menjadi €1.900. Namun, dengan rumah bahkan di desa orangtuanya dihargai setengah juta euro, dia merasa putus asa.
“Akan butuh bertahun-tahun untuk menabung cukup untuk membayar uang muka rumah,” kata Dr. Barba. “Membeli rumah hanya sebuah impian.”Rachel Chaundler berkontribusi dalam pelaporan dari Madrid, dan Niki Kitsantonis dari Athena.