Nadine Yousif | Reporter Senior untuk Kanada
Tonton: Reporter BBC bereaksi atas unit kondominium di Toronto yang terkejut kecilnya, seharga $350K
Apartemen pertama Maggie Hildebrand di Toronto memiliki dapur, meja makan, area kerja, dan tempat tidur – semuanya dalam satu ruangan seluas 300 kaki persegi.
Pada awalnya, itu adalah rumah yang layak, cukup dekat dengan tempat kerjanya di pusat kota dan memiliki semua kebutuhan pokok untuk kehidupan sehari-hari.
Namun, tidak butuh waktu lama bagi wanita berusia 28 tahun itu untuk merasa terkurung. "Sangat mengisolasi di ruang sempit itu," katanya kepada BBC. "Pasti terasa seperti itu hanya tempat untuk menampung ‘worker bees’ di malam hari."
Nona Hildebrand tinggal di salah satu mikro-kondominium kota, fenomena yang dahulu langka di pasar properti Kanada namun kini menjadi sangat umum dalam dekade terakhir berkat perkembangan pesat gedung pencakar langit di kota-kota besar seperti Toronto dan Vancouver.
Namun – seiring pasar kondominium Kanada merosot ke titik terendah yang belum terlihat dalam beberapa dekade akibat serangkaian tekanan pasar – nilai unit-unit mikro ini anjlok lebih cepat daripada jenis lainnya.
Pasar kondominium mengalami penurunan yang belum terlihat sejak tahun 1980-an, dengan ribuan unit siap huni terbengkalai dan tidak terjual di Toronto dan wilayah sekitarnya. Dalam setahun terakhir, sebanyak 18 proyek kondominium yang belum pernah terjadi sebelumnya dibatalkan di kota ini, dengan para ahli memperkirakan angka itu akan bertambah seiring permintaan terus merosot.
Penurunan ini telah menyulut kembali perdebatan apakah pengembang terlalu mengakomodasi investor properti dengan membangun unit yang lebih kecil dan lebih terjangkau, meminimalkan luas lahan untuk menjaga harga tetap rendah di area dengan nilai tanah tinggi, dan yang seringkali dirancang untuk disewakan atau dijual kembali untuk mengambil untung.
Investor memiliki mayoritas kondominium di bawah 600 kaki persegi di Toronto, menurut basis data nasional Statistics Canada. Pembangunan unit kecil ini melonjak drastis pada 2016, dan kini membentuk 38% dari total kondominium yang dibangun di kota ini, dibandingkan dengan hanya 7,7% sebelumnya.
Unit-unit semacam ini tidak meledak dengan cara yang sama di AS, di mana mereka hanya mewakili porsi yang sangat kecil dari pasar, meskipun Nadia Evangelou, ekonom senior di National Association of Realtors, mengatakan "prevalensinya kira-kira dua kali lipat dalam dekade terakhir."
Dengan begitu banyak persediaan di pasar Kanada, beberapa mikro-kondominium yang pernah terjual setengah juta dolar beberapa tahun lalu, kini dijual kembali seharga C$300.000 ($217.000; £163.000) atau kurang – harga yang belum lama ini tak terpikirkan di pusat kota Toronto, yang sering disebut sebagai salah satu kota dengan harga termahal di dunia.
"Ini adalah perlombaan ke dasar untuk menjual barang-barang ini," kata Shaun Hildebrand, Presiden Urbanation, organisasi yang telah melacak pasar pencakar langit di Toronto selama beberapa dekade. (Shaun Hildebrand tidak memiliki hubungan keluarga dengan Nona Hildebrand.)
Mengapa Banyak Kondominium Terbengkalai?
Penurunan kondominium tidak hanya terjadi di Toronto, dengan Vancouver mengalami penurunan serupa – meskipun lebih kecil – sejak 2024.
Ada beberapa alasan untuk ini, menurut para ahli yang diwawancarai BBC.
Pertama adalah pasokan yang berlebihan. Ribuan unit dibangun dalam dua tahun terakhir, sebagian untuk memenuhi lonjakan populasi Kanada yang belum pernah terjadi sebelumnya yang didorong terutama oleh imigrasi, kata Tn. Hildebrand.
Namun, jumlah pendatang baru turun drastis menyusul perubahan kebijakan imigrasi Kanada, yang sebagian dibuat untuk mengatasi krisis perumahan. Sebuah laporan yang dirilis pada Desember oleh Bank of Montreal menunjukkan bahwa populasi Kanada mengalami penurunan terbesar pada 2025 sejak tahun 1940-an, selain pandemi Covid 2020, terutama didorong oleh pembatasan imigrasi baru.
Ini adalah perubahan arah yang tidak dapat diprediksi oleh para pengembang, dan mengakibatkan lebih dari 60.000 unit baru selesai dibangun dalam beberapa tahun terakhir untuk memenuhi permintaan yang sudah tidak ada lagi.
Secara sederhana, "pasar terlalu jauh melangkah ke depan," kata Tn. Hildebrand.
Alasan kedua adalah harga.
Bank sentral Kanada menurunkan suku bunga selama pandemi untuk merangsang ekonomi, dan para investor, yang ingin membeli di pasar properti yang selama beberapa dekade tampak seperti investasi pasti, berasumsi harga hanya akan terus naik.
Untuk sementara waktu, harga memang naik, melonjak "ke tingkat yang benar-benar tidak masuk akal," kata Tn. Hildebrand.
Kemudian, Bank of Canada mulai menaikkan suku bunga untuk memerangi inflasi pasca-pandemi. Digabungkan dengan kelebihan pasokan, investasi yang dianggap pasti itu menjadi kurang pasti.
Kini, beberapa investor kesulitan menyelesaikan pembelian unit yang mereka beli sebelum konstruksi dengan harga tinggi itu. Banyak yang terpaksa mencoba menjualnya dengan kerugian yang signifikan. Yang lainnya terlalu takut untuk masuk ke pasar atau menunggu harga turun lebih jauh lagi, kata Tn. Hildebrand.
Ada beberapa spekulasi bahwa pembekuan pembelian rumah oleh warga asing Kanada pada 2022, yang diberlakukan untuk membantu mengatasi krisis keterjangkauan perumahan, juga berperan. Angka menunjukkan mereka hanya mewakili sebagian kecil pemilik – sekitar 2% hingga 6% – tetapi Tn. Hildebrand mengatakan mungkin hal itu telah mengirim sinyal bahwa Kanada "tutup untuk bisnis".
Tonton: Maggie Hildebrand berbagi di TikTok seperti apa hidup di mikro-kondominium
Krisis Kondominium dan Pasar Perumahan
Satu pemenang jelas dari penurunan pasar kondominium adalah penyewa seperti Nona Hildebrand, yang kini memiliki lebih banyak pilihan karena pasokan lebih besar dan kesepakatan sewa yang sedikit lebih baik.
Nona Hildebrand membayar C$2.200 per bulan untuk mikro-kondominiumnya. Dia sejak itu pindah ke apartemen satu kamar tidur yang lebih besar, seluas 700 kaki persegi, di gedung tua dengan halaman belakang yang rindang hanya dengan tambahan C$200. Dia menganggap kepindahan itu sebagai peningkatan besar dalam kualitas hidupnya.
"Ulang tahun saya besok, dan saya mengadakan pesta dan menjamu 25 orang," katanya kepada BBC pada bulan Desember. "Setahun yang lalu, itu tidak mungkin."
Tn. Hildebrand mengatakan kemerosotan itu kemungkinan akan mengubah target utama pelanggan para pengembang, beralih dari investor jangka pendek yang mencari keuntungan cepat ke investor jangka panjang dan orang-orang yang berencana menetap di kondominium yang mereka beli.
"Kita telah belajar dari hal ini," katanya. Unit-unit tersebut tidak akan dihapuskan sepenuhnya, catatnya, karena masih ada permintaan untuk keterjangkauan, "tetapi kita sudah terlalu jauh."
Beberapa pembeli juga diuntungkan. Alex Cruz, seorang agen properti di Toronto dari Ari Zadegan Group Realty, mengatakan kepada BBC bahwa unit-unit yang lebih kecil dibeli oleh mereka yang mencari harga miring.
"Jika ada kesepakatan bagus per kaki perseginya, orang akan membelinya," kata Tn. Cruz, sambil menambahkan hal itu memberi beberapa orang "peluang untuk masuk ke pasar."
Kemerosotan ini terjadi saat Kanada bergulat dengan krisis perumahan yang telah menjadi isu politik sentral bagi semua tingkat pemerintahan. Perdana Menteri Mark Carney telah berjanji untuk melipatgandakan tingkat pembangunan rumah baru dalam dekade mendatang.
Dengan pembangunan ribuan unit kini ditunda atau dibatalkan, akan ada lebih sedikit unit yang masuk ke pasar pada akhir dekade ini. Hal ini dapat memperburuk krisis perumahan Kanada, kata Tn. Hildebrand, karena kondominium sangat diandalkan untuk meningkatkan pasokan di kota-kota besar.
Dan Tn. Hildebrand serta lainnya memperingatkan bahwa harga rendah ini hanya akan bersifat sementara.
"Pertanyaannya sekarang adalah berapa lama kita akan berada di sini, dan apa implikasinya bagi pasokan perumahan dalam dekade mendatang?" kata Tn. Hildebrand.