Seorang penduduk Louisiana ini memperkirakan akan membayar 45 persen lebih mahal untuk asuransi rumahnya tahun ini.
Kenaikan serupa menghantam pemilik rumah di seluruh negara bagian, di mana biaya asuransi telah meledak selama empat tahun terakhir.
Ini merupakan bagian dari pergeseran cepat yang mengirimkan guncangan ke pasar properti di seluruh negeri.
Claire Brown melakukan perjalanan ke Louisiana untuk artikel ini dan Mira Rojanasakul menyisir banyak data. Keduanya berbicara dengan pemilik rumah, pembuat kebijakan, dan pakar asuransi.
19 Nov. 2025
Bahkan setelah ia menyelamatkan diri dari air bah yang naik dengan berjalan menjauh dari rumahnya dalam air setinggi dada selama Badai Rita pada 2005, Sandra Rojas, kini 69 tahun, tetap bertahan. Penduduk generasi kelima di Lafitte, La., sebuah komunitas pesisir kecil, ia meninggikan rumahnya dengan rumah panggung.
Namun tahun ini, premi asuransi rumah tahunannya meningkat menjadi $8.312, lebih dari dua kali lipat dalam empat tahun terakhir.
Dia pertimbangkan untuk menjual, tetapi menemui dilema. Seiring melonjaknya biaya asuransi, nilai rumah di kawasannya merosot, turun 38 persen sejak 2020. Pinggir jalan di sekitar rumahnya dipenuhi papan tanda ‘dijual’.
“Mereka tidak mau mengasuransikan Anda,” kata Ms. Rojas. “Tidak ada yang mau membeli dari Anda. Anda seperti terjebak di tempat Anda berada.”
Riset baru yang dibagikan kepada The New York Times memperkirakan sejauh mana kenaikan premi asuransi rumah, yang didorong oleh perubahan iklim, berdampak beruntun ke pasar real estat yang lebih luas dan menggerogoti nilai rumah di area-area yang paling rawan bencana.
Studi yang menganalisis puluhan juta pembayaran perumahan hingga 2024 untuk memahami di mana biaya asuransi meningkat paling tajam ini memberikan wawasan pertama kalinya tentang bagaimana kenaikan tarif asuransi mempengaruhi nilai rumah.
Sejak 2018, sebuah guncangan keuangan di pasar asuransi rumah berarti bahwa rumah di kode pos yang paling terpapar hurikan dan kebakaran hutan akan terjual dengan harga rata-rata $43.900 lebih murah daripada yang seharusnya, temuan riset tersebut. Termasuk di dalamnya kota-kota pesisir di Louisiana dan daerah dataran rendah di Florida.
Perubahan di bagian pasar asuransi yang kurang mendapat perhatian, yang dikenal sebagai reasuransi, telah membantu mendorong tren ini. Perusahaan asuransi membeli reasuransi untuk membantu membatasi eksposur mereka ketika bencana melanda. Selama beberapa tahun terakhir, perusahaan reasuransi global mengalami apa yang disebut para peneliti sebagai “epifani iklim” dan kira-kira menduakalikan tarif yang mereka kenakan kepada penyedia asuransi rumah.
Benjamin Keys di Wharton School of the University of Pennsylvania dan Philip Mulder dari University of Wisconsin-Madison, penulis studi yang diterbitkan pekan ini ini, menyebut perubahan cepat ini sebagai “shock reasuransi”. Bagi sebagian warga Amerika, perubahan ini membuat mereka tak mampu lagi tinggal di rumah yang telah mereka huni selama beberapa dekade.
“Pemilik rumah tidak menghargai atau tidak memahami bahwa kita hidup di dunia yang jauh lebih berisiko daripada 25 tahun yang lalu,” kata Dr. Keys. “Dan risiko itu? Mereka harus membayarnya.”
Setelah menganalisis 74 juta pembayaran rumah—yang mencakup hipotek, pajak, dan asuransi serta dilakukan antara 2014 dan 2024—para peneliti menemukan bahwa penentuan harga ulang risiko bencana yang cepat bertanggung jawab atas sekitar seperlima dari total kenaikan asuransi rumah sejak 2017. Sepertiga lainnya dapat dijelaskan oleh naiknya biaya konstruksi.
Para peneliti memperkirakan efek shock reasuransi terhadap harga rumah di kode pos yang paling rentan terhadap bencana. Mereka menemukan bahwa kenaikan premi asuransi menekan nilai rumah sekitar $20.500 pada 25 persen rumah terbanyak yang terpapar hurikan dan kebakaran hutan katastrofik, dan sebesar $43.900 pada 10 persen terbanyak.
Membeli rumah sejak lama dipandang sebagai cara untuk mengunci biaya perumahan yang dapat diprediksi. Namun beban asuransi yang meningkat cepat mengejutkan beberapa pemilik rumah.
Tahun lalu, ipar laki-laki Ms. Rojas, yang tinggal di ujung jalan di Lafitte, memutuskan untuk menjual rumahnya untuk menghindari kenaikan premi di kawasan itu. Rumah itu terjual seharga $150.000, sama dengan biaya yang dia keluarkan untuk membangunnya pada 1984. Dia memperkirakan kerugiannya sekitar $75.000 dari penjualan itu, setelah memperhitungkan biaya renovasi.
Di bagian negara bagian Midwest yang rawan hujan es, asuransi kini menghabiskan lebih dari seperlima dari total pembayaran perumahan rata-rata pemilik rumah, yang mencakup biaya hipotek dan pajak properti. Di Orleans Parish, La., angka itu mendekati 30 persen.
Seratus mil di utara Lafitte, kota kecil Bogalusa, La., terletak lebih jauh di pedalaman. Meski demikian, Cristal Holmes melihat premi asuransinya lebih dari empat kali lipat pada 2022, menjadi $500 per bulan, di atas hipotek bulanannya sebesar $700.
Ms. Holmes, seorang ibu tunggal yang bekerja 56 jam seminggu di sebuah gudang, kesulitan memenuhi tagihan yang lebih tinggi itu. Dia tertinggal dalam pembayaran hipotek setelah jam kerjanya dikurangi menjadi 35 per minggu. Dia khawatir tidak bisa bertahan di rumahnya.
Kisah serupa terjadi di seluruh kota. Agen real estat Ms. Holmes, Charlotte Johnson, mengatakan kantornya mendapat telepon setiap hari dari orang-orang yang menyatakan tidak mampu lagi membayar premi asuransi mereka yang naik. Bagi banyak orang, berhenti berasuransi bukanlah pilihan, karena bank menolak menawarkan atau mempertahankan hipotek untuk orang tanpa pertanggungan.
Itu berarti para pemilik dipaksa memilih antara menerima polis asuransi rumah yang tak terjangkau atau mempertaruhkan penyitaan.
Pembeli menghadapi kendala mereka sendiri. Tingginya harga asuransi dan suku bunga membuat pembeli pemula semakin sulit membeli rumah, kata Nancy Galofaro-Cruse, seorang pimpinan pinjaman senior di CMG Home Loans yang bekerja dengan banyak klien Ms. Johnson. Dia memperkirakan lebih dari sepertiga calon pembeli di kawasan itu mengurungkan niat dari pasar tahun ini setelah asuransi dan suku bunga mendorong total biaya perumahan bulanan mereka di luar jangkauan.
Bukan hanya pantai yang rawan hurikan yang terkena dampak shock reasuransi. Di Colorado, di mana kebakaran hutan dan hujan es menjadi ancaman terbesar bagi rumah, premi rata-rata pemilik rumah telah lebih dari dua kali lipat dalam dekade terakhir dan premi median telah meningkat 74 persen sejak 2020.
Steve Hakes, seorang broker asuransi di Rocky Mountain Insurance Center di Lafayette, Colo., telah melihat klien mempertimbangkan rumah di area rawan kebakaran hutan, hanya untuk mundur ketika mereka tidak dapat menemukan asuransi yang terjangkau. Harga tinggi dan ketersediaan terbatas mendorongnya untuk menasihati pembeli agar mencari asuransi lebih awal dalam proses pembelian rumah.
Dan di California, 13 persen agen real estat yang disurvei oleh sebuah asosiasi perdagangan industri mengatakan mereka mengalami gagal deal pada 2024 setelah pembeli tidak dapat menemukan pertanggungan asuransi yang terjangkau.
Regulator Colorado menyadari ancaman yang ditimbulkan dinamika ini terhadap pasar real estat dan sedang mengeksplorasi berbagai perbaikan, kata Michael Conway, komisaris asuransi Colorado.
“Kami tidak ingin situasi di mana pasar asuransi secara efektif menghancurkan pasar real estat,” ujarnya.
Seiring asuransi menjadi lebih mahal, nilai rumah perlu menyesuaikan agar calon pembeli mampu membayar biaya bulanan mereka, kata analis industri. Dan jika nilai rumah turun, pendapatan pajak properti yang lebih rendah bisa berarti lebih sedikit uang bagi pemerintah daerah untuk membayar layanan penting atau mempengaruhi kemampuan pemerintah tersebut untuk meminjam uang.
Clarence Guidry mencapai titik puncaknya tahun ini ketika ia mendapat penawaran untuk mengasuransikan rumahnya di Lafitte, La. Dia harus membayar premi tahunan $20.000 tetapi jika hurikan melanda, dia harus menanggung $50.000 pertama untuk kerusakan sebelum perusahaan asuransi membayar.
Pemberi pinjamannya tidak mengizinkan Mr. Guidry, yang akrab disapa Rosco, mempertahankan hipoteknya tanpa asuransi rumah. Tetapi mempertahankan asuransi rumahnya terhadap kerusakan akibat hurikan berarti harus menerima pembayaran bulanan yang setidaknya 40 persen lebih tinggi daripada gabungan hipotek bulanannya dan pajak properti.
Selama dekade terakhir, seiring jumlah kebakaran hutan dan badai meningkat, kerugian telah melampaui pendapatan yang diterima perusahaan asuransi dari polis asuransi rumah di seluruh Amerika Serikat. Di Louisiana, 12 perusahaan, termasuk insurer Mr. Guidry, menjadi bangkrut setelah gelombang hurikan antara 2021 dan 2023. (Sebagian besar insurer swasta tidak menanggung kerusakan banjir, yang ditangani secara terpisah di bawah program federal.)
Biaya perusahaan asuransi sendiri telah naik dalam beberapa tahun terakhir karena berbagai alasan, termasuk tingginya biaya konstruksi, suku bunga yang tinggi, dan kebijakan tarif Presiden Trump.
Tetapi perubahan di pasar asuransi telah mulai memberi harga yang lebih tinggi pada risiko. Perusahaan reasuransi telah mendorong efek-efek ini, kata Dr. Mulder.
“Para reinsurer ini melihat banyak data yang sama seperti insurer, tetapi dalam skala yang jauh lebih besar dan dengan lebih banyak kecanggihan,” ujarnya.
Politisi, pemilik rumah, ekonom, komisaris asuransi negara bagian, dan agen real estat sejak lama mengkhawatirkan bahwa biaya asuransi akan naik sedemikian rupa sehingga mulai menurunkan nilai rumah.
Menurut studi oleh Dr. Keys dan Dr. Mulder, yang diterbitkan sebagai naskah kerja di National Bureau of Economic Research, ini sudah terjadi di beberapa area.
Jesse Keenan, seorang profesor asociat real estat berkelanjutan dan perencanaan kota di Tulane University, mengatakan bukti langsung fenomena ini masih terbatas dan ada faktor-faktor di luar asuransi yang mempengaruhi harga rumah lokal.
Tetapi ada tanda-tanda yang semakin mengkhawatirkan di beberapa pasar, katanya.
“Pasar perumahan New Orleans menunjukkan tanda-tanda kegagalan yang memberika tekanan pada sistem keuangan di sekitarnya,” ujarnya.
Secara keseluruhan, harga rumah AS telah naik sekitar 55 persen sejak 2018, tetapi harga New Orleans hanya meningkat 14 persen, kurang dari tingkat inflasi dalam periode yang sama.
Bahkan di negara bagian di mana regulasi ketat telah menekan biaya, ada tanda-tanda bahwa insurer