Premi asuransi meningkat dengan pesat di kawasan-kawasan Amerika Serikat yang paling rentan terhadap bencana terkait iklim seperti kebakaran hutan dan badai.
Penelitian terbaru menunjukkan, seiring melonjaknya biaya kepemilikan rumah akibat asuransi, guncangan harga ini mulai beresonansi di pasar properti yang lebih luas.
Biaya asuransi yang meningkat menggerus anggaran rumah tangga.
Di beberapa wilayah rawan bencana, rumah tidak laku karena calon pembeli tidak mampu menanggung hipotek dan asuransi secara bersamaan.
Di negara bagian Midwest yang rawan hujan es, asuransi kini menyedot lebih dari seperlima total pembayaran perumahan rata-rata pemilik rumah, termasuk biaya hipotek dan pajak properti. Di Orleans Parish, La., angkanya mendekati 30 persen.
Biaya asuransi rumah melonjak di tempat dengan risiko iklim tertinggi.
Secara nasional, tarif asuransi telah naik rata-rata 58 persen sejak 2018, jauh melampaui inflasi. Namun, pertumbuhan ini sangat tidak merata di seluruh Amerika Serikat.
Lokasi yang paling rentan terhadap bencana terkait iklim seperti badai, kebakaran, dan hujan es mengalami beberapa kenaikan premi terbesar. Meski begitu, tidak selalu risiko iklim tertinggi berujung pada biaya asuransi tertinggi. Kebijakan dan regulasi lokal telah membantu menahan harga di tempat berisiko tinggi, seperti sebagian California. Faktor lain, seperti skor kredit pemilik rumah, juga dapat mempengaruhi premi.
Apa yang mendorong kenaikan harga asuransi?
Sejak 2017, bagian tersembunyi dari pasar asuransi, yang dikenal sebagai reasuransi, turut mendongkrak premi. Perusahaan asuransi membeli reasuransi untuk membatasi eksposur mereka saat bencana terjadi. Beberapa tahun terakhir, perusahaan reasuransi mengalami apa yang disebut Benjamin Keys dan Philip Mulder, peneliti utama studi baru ini, sebagai "epifani iklim". Akibatnya, tarif yang mereka kenakan untuk melindungi perusahaan asuransi rumah dari kerugian katastropik kira-kira menjadi dua kali lipat.
Pada gilirannya, penyedia asuransi membebankan biaya ini kepada pemilik rumah. Menurut Dr. Keys dan Dr. Mulder, penyesuaian harga cepat atas risiko iklim bertanggung jawab atas sekitar 20 persen kenaikan premi asuransi rumah sejak 2017.
Apa lagi yang menyumbang tarif tinggi? Biaya rekonstruksi bertanggung jawab atas sekitar 35 persen dari perubahan terkini, menurut penelitian. Pergeseran populasi dan inflasi juga menjadi faktor.
Harga asuransi tinggi menekan nilai rumah.
Sejak 2018, guncangan keuangan di pasar asuransi rumah mengakibatkan rumah di kode pos paling terpapar badai dan kebakaran hutan terjual rata-rata $43.900 lebih murah dari yang seharusnya, temuan penelitian menunjukkan.
Di banyak tempat, asuransi sebelumnya merupakan faktor yang relatif kecil dalam pertimbangan pembelian rumah. Kini, bagi banyak orang, itu menjadi pertimbangan utama.
Bagi beberapa pemilik rumah yang kami wawancarai di Louisiana, biaya asuransi bulanan kini lebih tinggi daripada cicilan pinjaman rumah mereka.
Penelitian menunjukkan pembeli mungkin mempertimbangkan kenaikan biaya asuransi dalam harga yang mereka sanggup bayar untuk rumah. Alhasil, rumah di beberapa daerah dijual dengan harga lebih rendah.
Metodologi
Benjamin Keys dan Philip Mulder menghitung biaya tahunan asuransi pemilik rumah dengan memisahkan pembayaran hipotek dan pajak dari data escrow tingkat pinjaman yang diperoleh dari CoreLogic, sebuah firma analitik properti dan risiko. Rumah tangga yang pembayarannya terekam oleh CoreLogic tidak selalu hadir dalam semua tahun data dari 2014 hingga 2024.
Porsi asuransi rumah dari total pembayaran rumah didasarkan pada nilai rata-rata. Total pembayaran rumah mencakup asuransi, pajak properti, serta biaya pokok dan bunga hipotek. Pembayaran escrow biasanya tidak termasuk utilitas, iota asosiasi pemilik rumah.