” Wells Fargo CEO Charles Scharf, JPMorgan Chase CEO Jamie Dimon and Meyer Chetrit (Getty)
Tuduhan baru terkait skandal penipuan hipotek yang mengguncang industri dan membuat seorang eksekutif masuk penjara federal sekarang melibatkan JPMorgan, pemberi pinjaman dalam kesepakatan tersebut, dan peminjam – Chetrit Group New York.
Wells Fargo, yang mengajukan gugatan di pengadilan sipil federal sebagai trustee atas pinjaman CMBS senilai $481 juta, menyatakan bahwa JPMorgan mengetahui bahwa hipotek yang diberikan kepada Chetrit untuk portofolio multifamily nasional didasarkan pada laporan keuangan yang terlalu dibesar-besarkan. Namun, mereka tetap memberikan pinjaman tersebut.
Gugatan ini – yang pertama kali dilaporkan oleh Reuters – juga menyatakan bahwa Chetrit Group mengetahui bahwa angka-angka tersebut telah dimanipulasi oleh penjual Roco Real Estate.
Roco dan kesepakatan 43 properti tersebut telah menjadi pusat penyelidikan federal yang semakin meluas terkait dengan penipuan hipotek. Pada tahun 2023, principal Roco, Tyler Ross, mengaku bersalah atas satu tuduhan melakukan konspirasi untuk melakukan pelanggaran terhadap Amerika Serikat terkait dengan pendanaan sebelumnya dari properti tersebut. Dia dijatuhi hukuman satu tahun penjara federal pada bulan September.
Departemen Kehakiman dan Federal Housing Finance Agency telah menemukan bahwa dalam beberapa kesepakatan, operator secara rutin memanipulasi laporan keuangan properti seperti biaya agar mendapatkan pinjaman yang lebih besar dari pemberi pinjaman daripada yang seharusnya mereka peroleh.
Hingga saat ini, setidaknya enam operator real estat di seluruh AS telah mengaku bersalah. Penyelidikan masih berlangsung.
Pengajuan Wells Fargo menandai gugatan besar pertama terhadap pemberi pinjaman dalam skandal penipuan hipotek komersial yang lebih luas. Pemberi pinjaman pada umumnya mengklaim menjadi korban penipuan peminjam.
JPMorgan menolak untuk berkomentar mengenai gugatan tersebut, begitu juga pengacara Wells Fargo.
Chetrit, melalui juru bicara, menyalahkan Roco, menyebut dirinya sebagai “korban penipuan penjual, yang diselidiki oleh Departemen Kehakiman AS.”
“Pemalsuan keuangan dilakukan oleh penjual yang tanpa pengetahuan kami kami andalkan ketika kami membeli properti,” kata perwakilan Chetrit dalam sebuah pernyataan.
“Kami menderita kerugian keuangan yang besar akibat penipuan penjual,” kata juru bicara tersebut. “Akibat dari penipuan tersebut, penjual dihukum.”
Kisah ini bermula pada tahun 2019 ketika Chetrit mencari pinjaman untuk membeli kesepakatan apartemen Roco. Melalui proses penelitian, mereka diduga menemukan bahwa Roco telah memalsukan laporan keuangan 12 bulan terakhir, terutama dengan membesarkan pendapatan operasional bersih sebesar 25 persen.
Chetrit menemukan bahwa $3,5 juta pendapatan yang dilaporkan tidak ada dan biaya perbaikan dan pengeluaran sebesar $2,6 juta hilang, menurut gugatan tersebut. Mereka diduga memberi tahu Roco tentang kesalahan tersebut dan penjual mengaku melakukan kesalahan, setuju untuk memotong harga jual sebesar lebih dari $65 juta.
Cerita Berlanjut
Kemudian, Chetrit membawa laporan keuangan palsu tersebut ke perhatian JPMorgan.
Secara internal, pemberi pinjaman mengakui bahwa laporan tersebut tidak dapat dipercaya, menurut gugatan tersebut. Seorang analis yang menangani penelitian akhir atas kesepakatan tersebut mengirim pesan teks kepada seorang rekan bahwa laporan keuangan itu “dibuat-buat” dan “absurd,” rincian gugatan tersebut.
Pada akhirnya, portofolio 10.000 unit diperdagangkan seharga $522 juta, gugatan tersebut menyatakan. Kesepakatan tersebut berisiko – pinjaman sebesar $481 juta untuk akuisisi sebesar $522 juta menghasilkan rasio pinjaman terhadap nilai yang luar biasa yaitu 92 persen. Namun, JPMorgan tahu bahwa mereka akan melindungi diri dari masalah dengan segera mengecualikan kesepakatan tersebut, dan mendapatkan jutaan dolar dalam biaya juga, menurut gugatan tersebut.
JPMorgan “sedia untuk memberikan pinjaman yang berisiko karena mereka tidak pernah bermaksud untuk memegangnya,” kata gugatan tersebut. Sebaliknya, risiko akan dialihkan kepada pemegang obligasi kesepakatan yang tidak tahu apa-apa, yang sekarang menghadapi kerugian puluhan juta dolar, tuduhan gugatan tersebut.
Wells Fargo berargumen bahwa JPMorgan “memiliki kewajiban” untuk memvalidasi apakah angka-angka tersebut akurat.
Chetrit gagal membayar hutang pada tahun 2022 setelah kesepakatan tersebut gagal menghasilkan arus kas yang cukup untuk melayani pinjaman. Pada awal tahun 2023, seorang juru bicara perusahaan mengatakan bahwa mereka sedang mencari untuk menjual aset-aset guna memperbaiki situasi.
Perusahaan mendapatkan perjanjian penundaan sementara pada Juni 2023 namun gagal memenuhi persyaratan beberapa bulan kemudian, menurut Morningstar Credit. Seorang penerima ditunjuk pada Februari 2024 dan dalam setahun terakhir telah terjadi sejumlah eksekusi hipotek: empat properti di Texas, tiga di Alabama, tujuh di Mississippi, menurut Morningstar.
Pengajuan pra-eksekusi hipotek di Florida, Ohio, Arkansas, dan Louisiana masih tertunda, hingga bulan lalu.
Sementara itu, gugatan Wells Fargo berusaha untuk meminta Meyer Chetrit, penjamin atas hutang tersebut, bertanggung jawab secara pribadi atas kerugian potensial puluhan juta dolar bagi trust tersebut.
Trustee menuntut JPMorgan baik untuk membeli kembali pinjaman atau membayar kerugian untuk menutupi kerugian trust tersebut.
Artikel ini awalnya muncul di The Real Deal. Klik di sini untuk membaca cerita lengkapnya.
“