Setelah adik perempuannya didiagnosis kanker, Shawn Murphy terbang pulang dari Korea Selatan, tempat dia bertugas di Korps Insinyur Angkatan Darat AS, untuk memberikan dukungan dan mer refinans apartemen duplexnya di Los Angeles untuk membantu biaya medis.
Saat mempersiapkan refinans properti yang dibelinya tahun 2003, dia menemukan hak tanggungan untuk pinjaman hipotek kedua yang diambil hampir dua dekade lalu, katanya ke Bloomberg (1). Karena pernah mengajukan kebangkrutan di tahun 2010, dia mengira utangnya sudah hilang.
Murphy tidak sengaja menemukan apa yang disebut hipotek zombie, yaitu pinjaman rumah yang sudah lama tidur dan muncul lagi bertahun-tahun kemudian. Seperti banyak orang lain yang menemukan hal sama, dia tidak sadar sampai berada dalam situasi sulit saat mencoba refinans atau jual rumah.
Yang lebih parah, utangnya telah membengkak selama bertahun-tahun: utang awal Murphy $75.000, tapi sekarang dia ditagih lebih dari dua kali lipat — $159.355 — karena bunga yang terakumulasi (1).
Inilah yang perlu kamu tahu tentang pinjaman yang hidup kembali ini dan cara mengecek apakah kamu punya satu di belakang.
Hipotek zombie biasanya adalah pinjaman rumah kedua dari sebelum krisis keuangan 2008, dan juga dikenal sebagai “hipotek piggyback” (2). Pinjaman ini tampak mati saat krisis perumahan, hanya untuk muncul lagi bertahun kemudian, seringkali saat pemilik rumah coba refinans atau jual.
Beberapa tahun sebelum krisis perumahan 2008, hipotek kedua adalah cara agar peminjam tanpa uang muka yang cukup bisa dapat hipotek tanpa bayar asuransi. Calon pemilik rumah yang cuma tabung 10% dari harga beli bisa dapat hipotek utama 80% dan hipotek kedua untuk sisa 10%.
Beberapa peminjam ambil hipotek 80/20 — hipotek utama mencakup 80% nilai rumah dan pinjaman kedua untuk sisanya. Struktur ini izinkan pembeli danai rumah dengan uang muka sedikit atau tanpa uang muka.
Pinjaman mudah seperti ini berisiko, dan saat suku bunga naik, gagal bayar dan penyitaan meningkat drastis lalu gelembung hipotek subprime pecah. Harga properti jatuh membuat “hipotek piggyback” hampir tak berharga, dan banyak yang dijual dengan harga murah. Harga rumah pulih sejak itu, mengubah pinjaman ini jadi aset berharga bagi penagih utang yang membelinya.
Cerita Berlanjut
Bagi peminjam, banyak yang hipoteknya dimodifikasi lewat Program Modifikasi Terjangkau Perumahan (HAMP) atau program sejenis dan mengira itu juga mencakup hipotek kedua. Tanpa pemberitahuan atau laporan yang datang bertahun-tahun, mereka terus pikir pinjaman itu sudah dimodifikasi, dihapus dalam kebangkrutan, atau diampuni.
Tidak semua pinjaman ini muncul jadi hipotek zombie. Ada yang dihapus atau lenyap saat penyitaan atau kebangkrutan, sementara yang lain dijual diam-diam ke investor yang tunggu bertahun-tahun untuk tagih sampai harga rumah naik dan jadi layak dikejar lagi.
Menurut analisis Bloomberg terhadap catatan properti publik, 5,5 juta hipotek seperti ini dibuat dari 2002 sampai 2008 dan diperkirakan 600.000 “hipotek piggyback” ini masih ada hari ini (1).
Baca Selengkapnya: Kekayaan bersih rata-rata orang Amerika mengejutkan $620.654. Tapi itu hampir tidak berarti apa-apa. Inilah angka yang penting (dan cara membuatnya melonjak)
Jadi, kenapa hipotek kedua punya daya tahan begitu kuat ketika banyak hipotek utama tidak?
Hipotek kedua adalah “komplikasi” untuk modifikasi yang dilakukan setelah krisis hipotek, menurut Laporan Investigasi Krisis Keuangan: “Jika hipotek pertama dimodifikasi atau disita, seluruh nilai hipotek kedua bisa hilang” (3). Dan bank-bank terbesar negeri itu punya modal besar yang terikat dalam hak tanggungan kedua tersebut.
Menurut Laporan Panel Pengawas Kongres dari April 2010, empat bank (Bank of America, Citigroup, JPMorgan Chase dan Wells Fargo) punya portofolio besar hipotek kedua ini: per kuartal ketiga 2009, total $442,1 miliar. “Di akhir kuartal yang sama,” kata laporan itu, “total modal ekuitas empat bank ini $459,1 miliar” (4).
Laporan itu melanjutkan, “Ada ketegangan antara tujuan Treasury menghilangkan hipotek kedua sebagai hambatan untuk restrukturisasi hipotek dan kepentingan Treasury menjaga level modal bank” (4). Dengan kata lain, memberikan bantuan ke peminjam hipotek kedua mungkin butuh putaran lain bailout bank, jadi Kongres prioritaskan bank.
Profesor hukum Arthur E. Wilmarth, Jr. yang jadi konsultan untuk Komisi Investigasi Krisis Keuangan, sebut angka lebih tinggi, bahwa di puncak boom pinjaman hipotek 2007, hipotek kedua dan pinjaman ekuitas rumah sejenis mencakup “sekitar $1 triliun” utang luar biasa, yang mana empat bank terbesar pegang $475 miliar per akhir 2008 (5).
Seperti ditulis Wilmarth di makalah hukum 2013 “jika regulator paksa bank besar hapus nilai hipotek kedua mereka, mungkin akan memaksa bank ‘kembali ke pemerintah federal untuk minta tambahan uang bailout'” (5).
Hipotek zombie kebanyakan hipotek kedua, jadi jika kamu tidak pernah ambil pinjaman seperti itu untuk rumahmu, kamu mungkin tidak perlu khawatir. Jika pernah, dan ingin pastikan tidak ada zombie mengintai untuk serang kamu saat perlu akses ekuitas, ada beberapa hal bisa dilakukan untuk buat pikiran tenang.
Cara paling langsung untuk cek apakah ada hak tanggungan di propertimu adalah dengan lakukan pencarian judul pada propertimu dengan cek catatan publik lokal. Cari alamatmu di pendaftaran akta kabupaten lokal untuk pastikan tidak ada pinjaman tambahan melekat di rumahmu.
Tinjau laporan kreditmu dengan perhatikan pemberi pinjaman lama dan status “charged off” (yang artinya utang sudah dihapus, tapi kamu masih harus bayar).
Lihat kembali berkasmu untuk formulir pajak yang benar: utang yang diampuni atau dibatalkan butuh Formulir 1099-C yang dikirim ke kamu dan IRS. Jika kamu tidak pernah lihat 1099-C untuk hipotek kedua lama, mungkin itu dijual bukan diampuni.
Jika yang terburuk terjadi dan kamu terima surat dari perusahaan tidak dikenal minta bayaran untuk pinjaman yang kamu kira sudah selesai, jangan diabaikan. Hubungi pengacara properti sebelum menanggapi penagih utang.
Kami hanya bergantung pada sumber yang diverifikasi dan pelaporan pihak ketiga terpercaya. Untuk detail, lihat etika dan pedoman editorial kami.
Blooomberg (1); Biro Perlindungan Keuangan Konsumen (2); GovInfo.gov (3); Congress.gov (4); Social Science Research Network (5)
Artikel ini hanya menyediakan informasi dan tidak boleh ditafsirkan sebagai nasihat. Disediakan tanpa jaminan apapun.