\”Selama lebih dari dua dekade, harga sewa rendah apartemen Marina Maalouf di sebuah kompleks perumahan terjangkau di Chinatown Los Angeles adalah anugerah penyelamat bagi keluarganya, termasuk cucu perempuannya yang autis. Tetapi anugerah itu memiliki tanggal kedaluwarsa. Bagi Maalouf dan keluarganya, tanggal kedaluwarsa itu tiba pada tahun 2020. Pemilik apartemen, yang tidak lagi terikat secara hukum untuk menjaga bangunan tetap terjangkau, menaikkan harga sewa dari $1.100 menjadi $2.660 pada tahun 2021 — di luar jangkauan bagi Maalouf dan keluarganya. Malam Maalouf dihantui oleh ketakutan bahwa pertarungan penggusuran bertahun-tahun itu akan berakhir dengan tidur di atas karpet di rumah teman atau bahkan yang lebih buruk. Sementara masyarakat Amerika terus berjuang di bawah harga sewa yang tinggi, sebanyak 223.000 unit perumahan terjangkau seperti milik Maalouf di seluruh Amerika Serikat dapat dicabut dari mereka dalam lima tahun ke depan saja. Hal ini membuat penyewa berpenghasilan rendah terjebak menghadapi pertarungan penggusuran yang panjang, berjuang untuk membayar kenaikan sewa dua kali lipat atau lebih, atau terdorong kembali ke pasar perumahan di mana biaya dapat dengan mudah menghabiskan separuh gaji. Unit-unit perumahan terjangkau tersebut dibangun dengan Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah, atau LIHTC, sebuah program federal yang didirikan pada tahun 1986 yang memberikan kredit pajak kepada pengembang sebagai imbalan untuk menjaga harga sewa tetap rendah. Sejak saat itu, program ini telah menghasilkan 3,6 juta unit dan memiliki lebih dari setengah dari semua perumahan berpenghasilan rendah yang didukung secara federal di seluruh negeri. \”Ini adalah darah kehidupan pengembangan perumahan terjangkau,\” kata Brian Rossbert, yang menjalankan Housing Colorado, sebuah organisasi yang memperjuangkan rumah terjangkau. \”Hidupnya tidak hanya merah atau biru. Dengan menggabungkan manfaat sosial dengan keringanan pajak dan kepemilikan swasta, LIHTC telah menikmati dukungan bipartisan. Perluasan program ini sekarang menjadi pusat dari rencana perumahan calon presiden Demokrat Kamala Harris untuk membangun 3 juta rumah baru. Namun, ada kerugian? Bangunan-bangunan biasanya hanya perlu dijaga terjangkau selama minimal 30 tahun. Untuk gelombang konstruksi LIHTC pada tahun 1990-an, batas akhir itu kini tiba, mengancam untuk mengalirkan pasokan perumahan terjangkau ketika orang Amerika membutuhkannya paling. \”Jika kita kehilangan rumah-rumah yang saat ini terjangkau dan tersedia bagi rumah tangga, maka kita kehilangan landasan pada krisis,\” kata Sarah Saadian, wakil presiden kebijakan publik di National Low Income Housing Coalition. \”Ini seperti memiliki perahu dengan lubang di bagian bawah,\” katanya. Tidak semua unit yang kedaluwarsa dari LIHTC menjadi harga pasar. Beberapa tetap terjangkau melalui subsidi pemerintah lainnya, oleh pemilik tanah yang penuh belas kasihan, atau oleh negara bagian, termasuk California, Colorado, dan New York, yang telah bekerja untuk menjaga mereka tetap murah dengan mengandalkan beberapa tuas. Pemerintah lokal dan organisasi nirlaba dapat membeli apartemen yang akan kedaluwarsa, dapat diterapkan kredit pajak baru yang memperpanjang ketersediaan, atau, seperti dalam kasus Maalouf, penyewa dapat mengorganisir untuk mencoba memaksa tindakan dari pemilik tanah dan pejabat kota. Opsi-opsi itu menghadapi tantangan. Meskipun kredit pajak baru dapat memperbarui properti LIHTC yang kedaluwarsa, mereka dibatasi, diberikan kepada negara-negara bagian oleh Internal Revenue Service berdasarkan populasi. Juga merupakan tugas besar bagi pemerintah lokal dan nirlaba untuk mengeluarkan cukup uang untuk membeli dan menjaga pengembangan yang akan kedaluwarsa tetap terjangkau. Dan ada sedikit data teragregasi tentang kapan tepatnya unit LIHTC akan kehilangan ketersediaannya, sehingga sulit bagi pembuat kebijakan dan aktivis untuk sepenuhnya mempersiapkan diri. Juga ada sedikit insentif politik untuk melestarikan unit-unit tersebut. \”Secara politis, Anda akan mendapat ganjaran untuk sebuah pengumuman, sebuah pembukaan, sebuah pemotongan pita,\” kata Vicki Been, seorang profesor di New York University yang sebelumnya menjabat sebagai wakil walikota New York untuk perumahan dan pengembangan ekonomi. \”Anda tidak mendapat imbalan karena menjadi pengelola aset yang baik dan melacak segalanya serta memastikan bahwa Anda tidak kehilangan satu unit perumahan terjangkau pun,\” katanya. Maalouf berdiri di halaman apartemennya pada suatu hari yang hangat, mengobrol dan melambaikan tangan kepada tetangga, sebuah gelang dengan foto Che Guevara bergantung di lengannya. \”Ramelah,\” begitu Maalouf menggambarkan dirinya yang sebelumnya, tetapi tidak tegas. Itu sampai kenaikan harga sewa mendorongnya ke depan Dewan Kota Los Angeles untuk pertama kalinya, keringat menetes saat dia berjuang untuk rumahnya. Sekarang seorang pengorganisir dengan Serikat Penghuni LA, Maalouf tidak takut untuk bersuara, tetapi kecemasan atas rumahnya masih membuatnya sulit tidur di malam hari. Di pagi hari, dia mengulang mantra: \”Kami masih di sini. Kami masih di sini.\” Tetapi berjuang hari demi hari untuk membuatnya menjadi kenyataan melelahkan. Apartemen Maalouf dibangun sebelum California membuat kontrak LIHTC bertahan selama 55 tahun daripada 30 pada tahun 1996. Sekitar 5.700 unit LIHTC yang dibangun sekitar waktu Maalouf akan kedaluwarsa dalam satu dekade mendatang. Di Texas, ada 21.000 unit. Ketika Menteri Keuangan California Fiona Ma menjabat pada tahun 2019, dia mengarahkan program tersebut ke pengembang yang berkomitmen untuk perumahan terjangkau dan bukan apa yang disebutnya \”berputar dan membakar,\” membeli properti LIHTC dan menjualnya ke pasar sesegera mungkin. Di California, pemilik tanah harus memberitahukan pemerintah negara bagian dan lokal serta penyewa sebelum bangunan mereka kedaluwarsa. Organisasi perumahan, nirlaba, dan pemerintah negara atau lokal kemudian mendapat kesempatan pertama untuk membeli properti untuk menjaganya tetap terjangkau. Pengembangan yang kedaluwarsa juga diprioritaskan untuk kredit pajak baru, dan negara secara efektif mensyaratkan bahwa semua pelamar LIHTC memiliki pengalaman dalam memiliki dan mengelola perumahan terjangkau. \”Ini semacam menyaring orang yang tidak tertarik pada perumahan terjangkau jangka panjang,\” kata Marina Wiant, direktur eksekutif komite alokasi kredit pajak California. Tetapi berbeda dengan California, beberapa negara bagian belum memperpanjang kesepakatan LIHTC mereka melebihi 30 tahun, apalagi mengambil langkah lain untuk menjaga perumahan yang kedaluwarsa tetap terjangkau. Colorado, yang memiliki sekitar 80.000 unit LIHTC, mengesahkan undang-undang tahun ini yang memberikan hak pertama kepada pemerintah lokal untuk menjaga 4.400 unit tetap terjangkau yang akan kehilangan perlindungan ketersediaan dalam enam tahun mendatang. Undang-undang itu juga mewajibkan pemilik tanah memberi pemerintah lokal dan negara pemberitahuan dua tahun sebelum kedaluwarsa. Namun, pemerintah lokal atau nirlaba yang mengumpulkan dana untuk membeli bangunan apartemen yang besar masih jauh dari jaminan. Cerita seperti milik Maalouf akan terus berulang saat unit LIHTC berputar, mengancam untuk mengirim keluarga dengan kemampuan yang terbatas kembali ke pasar perumahan. Pendapatan median orang Amerika yang tinggal di unit-unit tersebut hanya $18.600 pada tahun 2021, menurut Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan. \”Ini seperti masalah matematika,\” kata Rossbert dari Housing Colorado. \”Setelah salah satu unit ini kedaluwarsa dan berubah menjadi harga pasar, dan sebuah rumah tangga terusir, mereka menjadi bagian dari kebutuhan yang mendorong kebutuhan untuk konstruksi baru.\” \”Sulit untuk keluar dari siklus tersebut,\” katanya. Badan perumahan Colorado bekerja dengan kelompok-kelompok di seluruh negara bagian untuk pelestarian dan memiliki dana untuk membantu. Namun, tidak jelas berapa banyak unit LIHTC yang dapat diselamatkan, baik di Colorado maupun di seluruh negara. Bahkan sulit untuk mengetahui berapa banyak unit yang kedaluwarsa secara nasional. Perhitungan yang akurat akan memerlukan penyortiran melalui konstelasi subsidi munisipal, negara bagian, dan federal, masing-masing dengan persyaratan ketersediaan dan tanggal berakhirnya sendiri. Hal ini dapat menghambat kemampuan pembuat kebijakan dan advokat untuk sepenuhnya memahami di mana dan kapan banyak unit akan kehilangan ketersediaan, dan kemudian mengalirkan sumber daya ke tempat yang tepat, kata Kelly McElwain, yang mengelola dan mengawasi Basis Data Pelestarian Perumahan Nasional. Ini adalah agregasi data LIHTC paling komprehensif secara nasional, tetapi dengan semua kesenjangan, itu tetap menjadi perkiraan kasar. Juga ada kekhawatiran bahwa jika negara-negara mempublikasikan unit-unit LIHTC mereka yang kedaluwarsa, pembeli berorientasi laba tanpa minat untuk menjaga ketersediaannya akan segera muncul. \”Ini semacam situasi buntu yang mencoba untuk memahami masalah dan tidak menempatkan tanda dijual besar di depan properti tepat sebelum kedaluwarsa,\” kata Rossbert. Sementara itu, aktivisme penyewa Maalouf telah membantu menggerakkan jarum di Los Angeles. Kota tersebut menawarkan kepada pemilik tanah $15 juta untuk menjaga bangunannya tetap terjangkau hingga tahun 2034, tetapi kesepakatan itu tidak akan menghilangkan lebih dari 30 kasus penggusuran yang masih berlangsung, termasuk milik Maalouf, atau $25.000 sewa yang masih harus dibayar. Di halaman belakang, cucu Maalouf, Rubie Caceres, bergoyang dengan sebotol air. Dia berusia 5 tahun, tetapi dengan kebutuhan khusus, bicaranya lebih terputus-putus daripada kalimat. \”Itulah sebabnya saya berharap semuanya kembali normal, dan dia bisa aman,\” kata Maalouf, suaranya gemetar dengan emosi. Dia telah mendorong anaknya untuk mulai menghemat uang untuk yang terburuk. \”Kami akan terus berjuang,\” katanya, \”tetapi hari demi hari sulit.\” \”Saya sudah lelah.\”
\”
