Bisnis seperti utilitas dan energi midstream terus menunjukkan pentingnya mereka di dunia dengan kelangkaan energi jangka pendek dan pembangunan tenaga listrik yang terus dibutuhkan untuk melayani industrialisasi yang meningkat dan permintaan terkait AI. Aset riil terdiversifikasi naik 12% untuk kuartal ini, dengan keuntungan kuat di komoditas dan ekuitas sumber daya alam. Seperti yang kita lihat di 2022, aset riil telah menjadi pemenang dan diversifier yang jelas untuk portofolio saham-obligasi 60/40. Kasus alokasi aset untuk aset riil terus dibuat. Sekuritas preferen dan kelas pendapatan tetap secara luas sedikit menurun di kuartal ini karena kekhawatiran inflasi baru menunjukkan bahwa kebijakan moneter bisa lebih ketat untuk lebih lama.
Jadi, saat kami memperbarui pandangan ekonomi dan pasar kami untuk sisa 2026, ekspektasi kami adalah bahwa de-eskalasi militer Timur Tengah yang dimulai beberapa minggu lalu dan akan berlanjut, termasuk baru pagi ini, selama beberapa minggu dan bulan mendatang, akan memiliki mulai dan berhentinya, tetapi sebagai investor jangka panjang, fokus kami adalah pada lintasan ke mana kita menuju. Hasilnya, pandangan awal 2026 kami tentang perluasan pertumbuhan ekonomi dan pasar keuangan tetap utuh. Sekarang, berpikir melampaui 2026, kami percaya investor harus melihat perkembangan terkini bukan sebagai satu-satunya atau kejutan, tetapi sebagai bab lain dalam buku yang akan terus membentuk pasar untuk sepuluh tahun ke depan atau lebih.
Untuk beberapa waktu, kami telah menyatakan bahwa ekonomi global sedang mengalami transisi struktural, yang terlihat sangat berbeda dari tiga puluh tahun sebelumnya, dan ada empat tema utama yang kami harap akan menjadi penggerak penting pergeseran alokasi aset. Pertama, deglobalisasi, atau apa yang kami sebut perpecahan geopolitik. Selama dua puluh tahun, ekonomi global menikmati hubungan dagang yang ramah dan pengiriman sumber daya tepat waktu yang tidak terhambat. Pada tahun 2000-an, ini mendorong pembentukan rantai pasok global terutama di Asia, tetapi deindustrialisasi untuk banyak dunia maju.
Selama hampir sepuluh tahun sekarang, kami telah melihat pengingat berulang bahwa sistem ini, sementara menyebabkan harga barang konsumen lebih rendah dan margin laba lebih tinggi, rapuh dan mengekspos ekonomi global ke risiko ekor. Dalam enam tahun terakhir, kami telah melihat empat guncangan penawaran berturut-turut: pandemi, diikuti perang di Ukraina, lalu tarif, dan sekarang konflik di Timur Tengah. Ini bukan peristiwa satu kali tetapi, lagi-lagi, hasil dari pergeseran dinamika dan aliansi kekuatan global. Perpecahan geopolitik ini akan mendorong ledakan investasi aset tetap yang signifikan, lebih besar dari yang dilihat tahun 2000-an dari Tiongkok, didorong oleh reindustrialisasi dan remiliterisasi. Tema utama kedua adalah AI dan disrupsi teknologi.
Kecerdasan buatan adalah kekuatan transformasional sendiri, tetapi yang penting, ini bukan cerita perangkat lunak melainkan perangkat keras. Kepemimpinan AI pada akhirnya akan tentang kapasitas komputasi, dan biaya marjinal kemungkinan akan tentang biaya dan ketersediaan daya. Tema ketiga adalah ketidakpastian inflasi. Dalam dekade terakhir, inflasi secara konsisten di bawah ekspektasi. Sebaliknya, inflasi dalam beberapa tahun terakhir secara konsisten mengejutkan ke atas, membingungkan perkiraan yang mengharapkan kembali cepat ke normal lama harga rendah dan stabil. Bahkan ketika inflasi utama telah moderat dari puncak baru-baru ini, tekanan mendasar tetap ada.
Seperti yang akan Anda baca dalam asumsi pasar modal kami yang akan datang, Cohen & Steers, Inc. meramalkan inflasi konsumen rata-rata 3% per tahun di AS selama sepuluh tahun ke depan, di bawah puncak baru-baru ini tetapi jauh di atas 1,6% yang dialami di siklus terakhir, dan secara signifikan lebih tinggi dari target jangka panjang Federal Reserve 2%. Sementara AI dapat menghasilkan ledakan produktivitas yang bisa sangat deflasioner, investasi yang dibutuhkan untuk menghasilkan ledakan deflasioner itu sangat inflasioner. Tugas bankir sentral mana pun selama sepuluh tahun ke depan akan menantang. Kesimpulan kami adalah sementara inflasi kemungkinan lebih tinggi dari yang diharapkan pasar, jalur dan kecepatan inflasi yang tepat mewakili ketidakpastian dan faktor risiko pasar utama.
Tren penting terakhir adalah berakhirnya suku bunga rendah. Sebagian tentang inflasi, dan sebagian tentang defisit fiskal yang persisten. Yang penting, kami juga percaya pasar terus meremehkan bahwa kita akan hidup di dunia yang lebih padat modal, yang akan menjaga suku bunga dan credit spread lebih lebar. Hyperscaler beralih dari sangat positif arus kas menjadi penerbit utang tambahan yang signifikan adalah mikrokosmos pergeseran ini. Mengingat empat tema utama ini, di fase berikutnya, beberapa pemenang siklus terakhir mungkin tetap pemenang, tetapi era perubahan struktural cenderung mengganggu kepemimpinan pasar. Wajah-wajah baru muncul, incumbent menurun, dan bagian ekonomi yang sama sekali berbeda memimpin.
Bagi kami, penerima manfaat jelas dari pergeseran ini adalah sumber daya alam dan peralatan dasar ekonomi global, terutama energi, infrastruktur, dan sistem pendukung konstruksi, transportasi, dan pengiriman daya. Ini mewakili peluang investasi yang luar biasa, tetapi juga yang datang dengan tantangan inflasi yang lebih tinggi dan lebih volatil, seperti saya sebutkan sebelumnya. Jadi untuk klien kami, saran kami sederhana. Pertama, diversifikasi, tidak hanya dalam hal kelas aset atau tercatat versus swasta, tetapi diversifikasi eksposur investasi ke penggerak ekonomi berbeda, rezim inflasi, dan faktor. Kedua, aset keras, termasuk aset riil, harus menjadi alokasi berarti yang bersumber dari ekuitas dan pendapatan tetap sebagai diversifier dan peluang total return.
Ketiga, investor harus menggunakan perangkat yang lebih luas dengan eksposur swasta ketika itu memberikan eksposur unik atau premi ilikuiditas, tetapi di dunia yang sangat tidak pasti, di mana model lama mungkin tidak bekerja, biaya ilikuiditas sangat tinggi dan harus digunakan dengan hati-hati, bukan hanya untuk diversifikasi laporan triwulanan. Kami percaya kuartal pertama adalah kelanjutan dari pengakuan pasar terhadap perubahan besar dalam kepemimpinan ini, yang akan terungkap dengan bab-bab buku ini yang tersisa. Dan dengan itu, izinkan saya menyerahkan kepada Joe.
Joseph Martin Harvey: Terima kasih, John, dan selamat pagi. Anda mungkin bisa mendengar alarm kebakaran di latar belakang. Semuanya baik-baik saja. Kami akan melanjutkan. Hari ini, saya akan meninjau tren bisnis utama kami di kuartal pertama dan memberikan pembaruan tentang inisiatif pertumbuhan kami. Sementara kami memulai tahun dengan fundamental yang membaik, pada 28 Februari, dunia berubah dengan operasi militer AS di Iran. Seperti biasa dalam situasi ini, aktivitas bisnis melambat untuk sementara waktu karena investor mencoba mengukur berapa lama konflik akan berlangsung dan apa konsekuensi jangka pendek dan panjangnya bagi ekonomi, geopolitik, dan alokasi aset.
Jika ekonomi AS pra-Iran bersifat reflasioner dengan bias pertumbuhan ke atas, konsensus pascaperang adalah stagflasi, dengan ketidaktahuan kunci adalah seberapa banyak dan berapa lama. Tidak terlupakan, praperang, investor sangat fokus pada risiko eksistensial AI pada kelompok industri tertentu selain risiko kredit dan likuiditas di kredit swasta. Kami percaya strategi aset riil likuid kami sangat cocok dengan yang disebut perdagangan halo; yaitu, aset berat atau keras, keusangan rendah, dengan likuiditas menjadi karakteristik investasi yang lebih dihargai.
Sorotan fundamental kuartal pertama termasuk arus masuk bersih $497 juta, pipa belum didanai kuat $1,7 miliar ditandai kecepatan baik dengan pendanaan lanjutan dan mandat baru, tarif fee stabil, kinerja absolut kuat, dan kinerja relatif netral, sementara kinerja relatif satu, tiga, dan lima tahun terus sangat baik. Kami membuat kemajuan baik dengan inisiatif pertumbuhan kami, termasuk ETF aktif, reksa dana terbuka UCITS lepas pantai, REIT non-diperdagangkan kami, dan LP real estat swasta tercatat yang baru diluncurkan untuk institusi. Sorotan arus berdasarkan strategi investasi termasuk arus masuk aset riil multi-strategi total $142 juta, kuartal terbaik sejak 2022.
Sekuritas preferen menghasilkan $133 juta arus masuk bersih untuk kuartal terkuatnya sejak 2021, dan infrastruktur global tercatat mencatat kuartal kelima berturut-turut arus masuk bersih total $96 juta setelah tahun rekor di 2025. Arus masuk bersih perusahaan $497 juta mewakili pertumbuhan organik positif untuk enam dari tujuh kuartal terakhir. Kami mencatat kuartal ketujuh berturut-turut arus masuk bersih ke reksa dana terbuka dengan arus masuk reksa dana terbuka AS lebih dari $300 juta dan kontribusi luas lebih dari $100 juta ke masing-masing strategi real estat AS kami, sekuritas preferen, dan aset riil multi-strategi. ETF aktif kami melanjutkan momentum dengan arus bersih pihak ketiga $224 juta di kuartal ini.
UCITS internasional kami melanjutkan tren arus masuk bersih di 25 dari 27 kuartal terakhir. UCITS mencatat $62 juta kuartal ini di berbagai negara, terutama di Inggris dan Afrika Selatan. Alokasi UCITS paling populer adalah ke aset riil multi-strategi dan strategi infrastruktur global tercatat. Melihat tren institusional, saluran penasihat kami memiliki kuartal kedua berturut-turut arus masuk bersih dengan $210 juta di kuartal, terdiri dari lima mandat baru total $287 juta, sebagian diimbangi $176 juta pengakhiran. Subadvisi mengalami arus keluar bersih $269 juta di kuartal dengan $164 juta arus keluar dari Jepang.
Sementara kami mengalami arus keluar bersih di subadvisi Jepang untuk dua kuartal terakhir karena arus real estat telah ditantang di seluruh industri di tengah arus masuk ke dana obligasi lokal dan dana ekuitas, kami sedikit meningkatkan pangsa pasar terdepan industri kami di Jepang. Arus keluar subadvisi lainnya disebabkan penyeimbangan kembali normal oleh klien yang ada, sebagian diimbangi dua mandat baru mendanai $83 juta. Melihat melalui konflik Iran, saya menyukai strategi inti kami karena terkait inflasi, deglobalisasi, AI, rotasi ke aset keras, di antara tren lainnya. Saat kami terus mengalami inflasi, kami percaya portofolio aset riil multi-strategi kami adalah solusi hebat yang semakin diakui investor.
Dengan pentingnya jangka panjang energi kembali fokus, strategi Masa Depan Energi kami, yang berinvestasi di energi konvensional dan terbarukan, bisa ditingkatkan menjadi lebih dari sekadar alokasi taktis. Ekuitas sumber daya mungkin memiliki masa depan penawaran-permintaan terbaik dari strategi apa pun yang bisa saya pikirkan, dan konflik Iran telah dengan jelas menunjukkan pentingnya strategis bisnis ini karena dampak mendalam kelangkaan sumber daya pada harga dan pasar sumber daya. Pengembalian real estat mungkin diredam oleh stagflasi, tetapi ingat, valuasi telah diatur ulang dibandingkan suku bunga normal, siklus fundamental telah berubah positif, dan investor berotasi ke aset berwujud.
Strategi infrastruktur global tercatat kami telah menunjukkan kinerja absolut dan relatif kuat dan merupakan penerima manfaat siklus investasi modal yang sedang berlangsung. Selain itu, kita semua telah mengamati kekhawatiran tumbuh di saluran kekayaan swasta tentang ketegangan likuiditas di kendaraan swasta, dan infrastruktur swasta mungkin strategi swasta paling tidak likuid yang dibawa ke kekayaan. Karena itu kami melihat infrastruktur global tercatat sebagai pemenang di kekayaan, baik sebagai alokasi mandiri atau pelengkap ke swasta dengan perlindungan likuiditas tepat. Strategi korporat kami untuk ETF aktif berjalan sangat baik. Total AUM untuk lima ETF pertama kami saat ini $675 juta. Arus kuat, kinerja investasi bagus, dan kami mendapatkan daya tarik dan skala.
Upaya platforming kami untuk ETF semakin cepat; di kuartal pertama, kami menerima penempatan pertama di platform broker-dealer utama. Kami mengumumkan konversi reksa dana terbuka Masa Depan Energi kami ke ETF, yang akan terjadi pertengahan tahun. Kami bermaksud meluncurkan versi portofolio aset riil multi-strategi kami tahun ini, dan kami mengajukan ETF sebagai kelas saham seperti banyak manajer lain lakukan. Kami ingin opsi penuh untuk menyampaikan semua strategi inti kami dalam struktur ETF.
REIT non-diperdagangkan kami memiliki 11 properti dimiliki atau dalam kontrak total $650 juta aset dan terus memberikan kinerja investasi di puncak kelompok sejawat real estat dengan pengembalian tahunan 10,6% sejak awal melawan rata-rata sejawat 4,3%. Fokus kami pada pusat perbelanjaan terbuka telah membantu mendorong kinerja karena hunian rata-rata 97% diterjemahkan menjadi kekuatan penetapan harga sangat kuat untuk pemilik. Pertanyaan kunci untuk CNS REIT jangka pendek adalah bagaimana kendala penarikan di kendaraan kekayaan swasta akan mempengaruhi selera investor untuk kendaraan evergreen secara umum.
Sebagai industri, kami harus memposisikan alokasi ini sebagai strategi swasta dengan penyediaan likuiditas sesuai ketersediaan, dan menekankan pentingnya kerangka likuiditas untuk melindungi investor dan secara efektif menerapkan strategi investasi jangka panjang. Dalam kasus real estat, mungkin karena siklus pengembalian telah berubah positif, kategori bisa mendapatkan alokasi yang sebelumnya diambil oleh kredit swasta. Data awal Maret menunjukkan peningkatan aktivitas penarikan di kredit swasta dan peningkatan penjualan di real estat dan infrastruktur. Waktu yang akan memberi tahu. Kami tetap konstruktif pada manfaat jangka panjang mencampur real estat tercatat dan swasta di portofolio kekayaan, dan percaya kami menawarkan solusi menarik di seluruh spektrum likuiditas untuk investor.
Kami sebelumnya membahas peluncuran akhir tahun lalu kendaraan LP yang berinvestasi di dana properti swasta inti dan REIT tercatat bersama. Tujuannya adalah memberikan alokasi inti lebih baik kepada investor institusional menggunakan pendekatan terindeks ke dana inti dikombinasikan REIT tercatat untuk meningkatkan pengembalian tanpa menambah terlalu banyak volatilitas dan menggunakan overlay alokasi aset. Kami sekarang memiliki $250 juta pendanaan atau komitmen, dan strategi mendapatkan dukungan daftar konsultan aset yang tumbuh. Saya juga ingin berkomentar tentang strategi preferen durasi pendek kami.
Kami sekarang memiliki tiga kendaraan terbuka dengan peluncuran UCITS dan ETF aktif selama setahun terakhir, untuk melengkapi reksa dana terbuka kami $1,9 miliar dan dana tertutup kami $1 miliar. Kendaraan terbuka kami memiliki hasil hampir 6%, durasi 2,5 tahun, dan profil kredit peringkat BBB-. Investor kena pajak di AS menyadari tambahan 100 basis poin hasil setara pajak. Relatif terhadap obligasi korporasi dengan durasi serupa, preferen durasi pendek memberikan hampir 300 basis poin hasil setara pajak tambahan untuk mengkompensasi hanya tiga tingkat kualitas kredit bergerak dari A- ke BBB-. Karena hasil pada kas dan alokasi pendapatan tetap lainnya telah menurun, strategi ini mulai melihat lebih banyak minat investor.
Terkait, di strategi preferen inti kami kami melihat kembali ke arus positif di kuartal, mungkin sebagai pengganti kredit swasta. Saya tidak akan terkejut melihat investor menerima hasil utama lebih rendah dengan manfaat pajak untuk portofolio kredit kuat, transparan didominasi bank, perusahaan asuransi, dan utilitas, di tengah ketidakpastian lebih besar dan transparansi kurang tentang kualitas kredit dalam kredit swasta. Saya akan menutup dengan pembaruan singkat distribusi, yang kami soroti sebagai prioritas untuk 2026 dan 2027. Kami telah membuat kemajuan besar pada rencana kami untuk berinvestasi di distribusi, termasuk cakupan RIA meningkat dan cakupan internasional diperluas.
Semua perekrutan kunci telah dilakukan, termasuk kepala baru Jepang, chief operating officer distribusi yang baru dibuat, dan peran penjualan RIA tambahan. Kami juga mempromosikan Brad Ispas untuk memimpin kekayaan dan membawa pemimpin penjualan kekayaan di tim Brad. Pendekatan kami untuk memperluas tim penjualan dari sini akan berbasis keberhasilan, berarti penambahan akan terkait pertumbuhan organik. Itu mengakhiri pernyataan persiapan kami. Kami sekarang akan membuka panggilan untuk pertanyaan. Julianne, tolong buka saluran untuk pertanyaan.
Operator: Terima kasih. Untuk menarik pertanyaan apa pun, tekan 1 lagi. Pertanyaan pertama kami dari John Joseph Dunn dari Evercore ISI.
John Joseph Dunn: Pertama di saluran penasihat, Anda sebutkan sudah dua kuartal bert