Dengan pengumuman dana sebesar Rmb300 miliar ($41 miliar) untuk mendukung pembelian properti yang belum terjual oleh pemerintah, pemerintah Tiongkok minggu lalu terlihat akhirnya melepaskan kekuatan besar untuk mengatasi perlambatan tiga tahun dalam pasar real estat negara itu.
Namun, sementara langkah-langkah baru ini mungkin menandai titik balik dalam krisis yang telah memberatkan ekonomi Tiongkok, para analis dan ekonom mengatakan ratusan miliar renminbi tersebut masih jauh dari cukup.
“Ini hanya setetes di lautan jika melihat skala stok yang belum terjual,” kata Harry Murphy Cruise, seorang ekonom di Moody’s Analytics.
Goldman Sachs memperkirakan pekan lalu bahwa, berdasarkan biaya, Tiongkok memiliki stok properti yang belum terjual senilai Rmb30 triliun, mencakup tanah dan apartemen yang sudah selesai — setara dengan 10 kali jumlah yang terjual tahun lalu.
Meskipun perkiraan stok properti yang belum terjual di Tiongkok bervariasi, biasanya jauh lebih besar dari dana yang diumumkan oleh Bank Rakyat Tiongkok pada Jumat. Uang tersebut dimaksudkan untuk dipinjamkan melalui bank-bank untuk membantu perusahaan-perusahaan milik negara setempat membeli properti yang belum terjual, yang kemudian dapat digunakan sebagai rumah sosial atau terjangkau.
“Bagaimanapun Anda menghitungnya, tampaknya ukuran dan skala masalah ini jauh lebih besar dari setidaknya apa yang bisa kita lihat dari dana yang dijanjikan pemerintah pusat,” kata Hui Shan, ekonom kepala Tiongkok di Goldman Sachs. “Matematika menunjukkan bahwa ada masalah kelebihan pasokan di pasar properti.”
Setelah puluhan tahun ekspansi pesat, sektor properti besar Tiongkok mandek pada tahun 2021 setelah pengembang swasta besar seperti Evergrande kehabisan uang. Setahun sebelumnya, Beijing, waspada terhadap pasar real estat yang terlalu panas, telah memberlakukan pembatasan leverage pada sektor tersebut.
Sejak itu, pengembang yang lebih aman, terkait negara, terlibat dalam perlambatan dan kepercayaan gagal pulih.
Beijing telah merespons terutama dengan mendorong penyelesaian proyek hunian yang belum selesai, yang biasanya dibeli di muka di Tiongkok.
Langkah-langkah baru yang dirilis pada Jumat, yang juga termasuk pembatalan suku bunga hipotek minimum dan penurunan uang muka pembeli rumah pertama kali, mencerminkan kebutuhan untuk lebih mendesak menghidupkan kembali pasar yang selama puluhan tahun telah menjadi penopang pertumbuhan ekonomi dan kekayaan rumah tangga di Tiongkok.
Namun, langkah itu menyoroti kehati-hatian yang sama yang mendorong pembuat kebijakan beberapa tahun lalu untuk menahan pengembang swasta yang ekspansif karena takut akan pengembangan yang terlalu panas.
“Ini bukan seperti krisis keuangan besar di mana Federal Reserve keluar untuk membeli semua aset bermasalah lembaga keuangan,” kata Leonard Law, analis kredit senior di Lucror Analytics di Singapura. “Apa yang sedang dicoba China jauh lebih terarah,” karena “masih harus melawan moral hazard dan berhati-hati agar tidak mengembalikan gelembung”.
Pada konferensi pers di Beijing pada Jumat, istilah “pemarketan”, seruan umum yang mengacu pada perlunya prinsip-prinsip berorientasi pasar dalam pembuatan kebijakan, disebutkan sebanyak 15 kali.
Prinsip-prinsip tersebut, kata Law, terlihat dalam semua langkah yang diambil Beijing selama krisis properti, dan pada akhirnya berarti bahwa pendekatan “harus menguntungkan atau setidaknya tidak merugikan bagi entitas pemerintah manapun yang memberikan dukungan”.
Langkah-langkah kebijakan di masa lalu, termasuk pengungkapan garis kredit kepada pengembang dari bank-bank negara, gagal mengembalikan kepercayaan.
Analis Morgan Stanley mengatakan bahwa langkah-langkah baru tersebut “menemukan keseimbangan yang baik antara memberikan sedikit kenyamanan sambil membiarkan siklus properti berjalan tanpa memperluas risiko bagi perusahaan milik negara dan bank-bank lokal”.
Namun, penurunan harga telah menimbulkan risiko keuangan yang semakin mendesak selama perlambatan tiga tahun dalam sektor perumahan. Harga rumah baru pada bulan April turun dengan laju bulanan tercepat dalam sembilan tahun.
Goldman Sachs memperkirakan bahwa, selain stok properti yang belum terjual, ada 90 juta-100 juta unit “pasokan bayangan” di Tiongkok yang sering dibeli sebagai properti investasi dan belum dihuni.
“Sistem keuangan Tiongkok sangat didorong oleh bank dan pinjaman bank sangat banyak dijamin oleh real estat dalam satu bentuk atau lainnya,” kata Shan di Goldman Sachs. “Itu bisa menjadi alasan mengapa mereka menganggap penting untuk menetapkan harga lantai.
“Saya pikir ini mungkin awal dari pendekatan baru,” tambahnya. “Jika mereka menyadari harga terus turun dan penjualan tidak meningkat, saya bayangkan pemerintah pusat akan harus meningkatkan dana yang mereka sediakan.”
UBS memperkirakan bahwa, berdasarkan inventaris di 35 kota besar, akan membutuhkan biaya hingga Rmb2,4 triliun bagi pemerintah untuk mengurangi kelebihan inventaris rumah yang sudah selesai tetapi belum terjual menjadi tingkat normal.
Ekonom kepala Tiongkok UBS Tao Wang mengatakan sementara angka PBoC lebih rendah dari itu, arah kebijakan tersebut membanggakan. “Kami pikir ini mungkin merupakan titik awal dan kami pikir kemungkinan akan memerlukan lebih banyak tetapi seberapa banyak lagi belum jelas,” katanya dalam konferensi pers pada hari Senin.
Beliau menambahkan bahwa langkah-langkah tersebut tidak akan memengaruhi perkiraan pertumbuhan PDB sebesar 4,9 persen tahun ini. “Kami sebenarnya tidak mengharapkan pemulihan atau pertumbuhan besar” di pasar real estat tahun ini, katanya. “Kami hanya mencari stabilisasi.”
Jauh sebelum pengumuman Jumat, pemerintah mengatakan akan meningkatkan perumahan sosial sebagai bagian dari dorongan yang lebih luas untuk kebijakan redistribusi. Dalam rencana lima tahun ke-14 nya, yang diumumkan pada tahun 2020, Beijing berkomitmen untuk menyediakan 6,5 juta rumah sewa subsidi pemerintah di 40 kota.
Karl Choi, kepala penelitian properti Greater China di BofA Global Research, mengatakan langkah-langkah baru tersebut bisa “membunuh dua burung dengan satu batu”.
“Kami di pasar berpikir, Anda sudah memiliki terlalu banyak kelebihan pasokan, mengapa Anda akan membangun lebih banyak perumahan sosial?” katanya.
Beliau menambahkan bahwa dorongan untuk perumahan terjangkau terkait dengan kota-kota tingkat atas dengan aliran penduduk.
Fasilitas kembali meminjam “tidak besar, tetapi tidak tidak penting,” kata Choi, menunjuk pada penggunaannya yang potensial di kota-kota tingkat 2.
Di kota-kota tier yang lebih rendah, di mana banyak pengembang berkembang agresif demi margin yang lebih tinggi, relevansi perumahan sosial tidak begitu jelas.
“Kita perlu menyadari pemerintah tidak akan bisa membeli semua inventaris,” kata Shan. “Mereka akan harus berupaya untuk membeli secara selektif di beberapa kota dan merancang program untuk mencapai tujuan kebijakan mereka. Apapun yang mereka lakukan sekarang ini sangatlah tidak mencukupi.”
Penyiaran tambahan oleh Wenjie Ding di Beijing