Selama pandemi, jutaan orang Amerika bisa beli rumah pertama kalinya karena suku bunga KPR sangat rendah, di bawah 3%. Tapi setelah suku bunga dan harga rumah naik—sementara gaji tidak naik banyak—mimpi untuk punya rumah terasa semakin sulit dicapai. Sekarang, usia rata-rata pembeli rumah pertama kali mencapai rekor tertinggi, yaitu 40 tahun.
"Jumlah pembeli pertama kali yang sangat sedikit ini menunjukkan masalah serius: stok rumah terjangkau sangat kurang," kata seorang ahli ekonomi. Proporsi pembeli pertama kali sudah turun 50% sejak tahun 2007.
Meski pernah ada sedikit harapan, seperti turunnya suku bunga dari puncak 8% di 2023, para ahli setuju sangat tidak mungkin beli rumah akan jadi lebih terjangkau dalam waktu dekat.
Menurut data, agar rumah terjangkau, perlu salah satu dari tiga hal ini: suku bunga KPR turun drastis ke 2,65%; pendapatan rumah tangga naik 56%; atau harga rumah turun 35%.
Saat ini, suku bunga KPR sekitar 6,15%, pendapatan rata-rata $84,763, dan harga rumah rata-rata $418,000. Untuk mencapai target, angkanya harus berubah sangat jauh. Harga rumah saja sudah naik lebih dari 50% dalam 6 tahun terakhir.
Pilihan yang Tidak Realistis
Memberi angka konkret mungkin berguna, tapi kondisi pasar sekarang tidak mendukung perubahan sebesar itu.
"Suku bunga sangat rendah seperti tahun 2020-2021 terjadi karena pandemi global, yang (semoga) cuma sekali seumur hidup," jelas seorang CEO. "Kenaikan gaji 50% terakhir terjadi setelah Perang Dunia II, dan butuh puluhan tahun."
Pasar tenaga kerja juga sedang melambat. Pertumbuhan pekerjaan dan gaji tidak akan berubah cepat. Butuh "guncangan ekonomi besar" untuk menurunkan suku bunga lebih jauh, dan itu kecil kemungkinannya.
"Sekarang, pasar hipotek lebih terkendali, banyak pemilik rumah yang sudah tidak punya KPR lagi, dan banyak peminjam yang masih nikmati cicilan rendah mereka," ujarnya.
Lebih dari 30 juta pemilik rumah tidak punya KPR, dan proporsinya naik jadi 40% di 2023. Ini menunjukkan tren kepemilikan rumah penuh dan pinjaman yang lebih hati-hati.
"Pasar perumahan akan tetap sulit dan tidak terjangkau, kecuali ada pertumbuhan pendapatan yang sangat cepat—tidak mungkin, suku bunga turun banyak—tidak mungkin, atau harga rumah turun signifikan—tidak mungkin," tambahnya.
Bahkan, perkiraan untuk tahun depan hanya menunjukkan penurunan suku bunga 0,3%, kenaikan harga rumah 2,2%, dan kenaikan gaji 3,4%.
Dan sekalipun satu faktor itu terwujud, bisa saja pasar malah jadi sangat kompetitif.
"Kita sedang dalam situasi sulit," katanya. "Begitu ada kemajuan di salah satu faktor, apa yang terjadi? Lebih banyak orang mau beli rumah, permintaan naik, dan harga pun ikut naik kembali."