Tentang $929 miliar hipotek komersial akan jatuh tempo tahun ini

Terdapat beberapa tanda dalam beberapa tahun terakhir bahwa properti komersial sedang menuju ke arah kehancuran besar. Tingkat kekosongan kantor mencapai rekor 30 tahun sekitar 18% pada tahun 2023; perusahaan-perusahaan besar maupun kecil secara besar-besaran mengurangi ruang mereka sebagai reaksi terhadap norma baru bekerja dari jarak jauh dan bekerja secara hybrid; dan bahkan ada yang mengakhiri sewa mereka lebih awal.

Tetapi salah satu angka yang paling mengecam yang menggambarkan kehancuran yang mengancam properti komersial adalah total nilai hipotek yang akan jatuh tempo pada tahun 2024. Menurut proyeksi Mortgage Banker Association (MBA), $929 miliar dari total $4.7 triliun hipotek komersial yang dimiliki oleh pemberi pinjaman dan investor akan jatuh tempo tahun ini, menurut laporan mereka yang berjudul Commercial Real Estate Survey of Loan Maturity Volumes yang dirilis pada hari Senin.

“Volatilitas dan ketidakpastian seputar tingkat suku bunga, ketidakjelasan mengenai nilai properti, dan pertanyaan mengenai beberapa dasar-dasar properti telah menekan penjualan dan transaksi pembiayaan,” kata Jamie Woodwell, kepala riset properti komersial di MBA, dalam sebuah pernyataan.

Permasalahannya sangat buruk untuk gedung perkantoran, kata Kevin Fagan, kepala analisis ekonomi CRE di Moody’s Analytics kepada Fortune, di mana “kerentanan saat ini terhadap performa properti CRE sangat terkonsentrasi.” Ini akan menjadi masalah bagi beberapa penyewa yang mungkin memiliki “masalah dalam melakukan refinancing di lingkungan suku bunga yang lebih tinggi, yang dapat lebih memperlambat permintaan properti komersial,” katanya.

Kelebihan Ruang Kantor

Permintaan yang lebih sedikit untuk ruang kantor akan mengakibatkan kelebihan yang lebih besar. Tahun lalu, Cushman & Wakefield memproyeksikan bahwa bisa ada 1 miliar kaki persegi ruang kantor yang tidak terpakai pada awal dekade baru, dan kemungkinan akan semakin buruk seiring jatuh tempo pinjaman dan berakhirnya masa sewa lebih banyak lagi.

Dan permintaan yang lebih sedikit berarti lebih banyak kelebihan ruang kantor—yang bisa mengakibatkan penurunan harga besar-besaran yang dapat membuat pemberi pinjaman dan pemilik tanah dalam kesulitan. Memang, harga kantor bisa menghadapi penurunan harga 30% atau “koreksi harga” akibat permintaan yang lebih rendah, menurut sebuah catatan dari Morgan Stanley.

“Kantor sebagai jenis properti sedang menghadapi tantangan sekuler,” kata bank tersebut dalam sebuah catatan pada hari Minggu. “Kita tidak mungkin melihat permintaan terhadap properti kantor kembali ke tingkat pra-pandemi. Ini berarti penilaian properti, perjanjian penyewaan, dan struktur pembiayaan harus menyesuaikan diri dengan realitas kerja kantor pasca-pandemi. Perubahan ini sudah dimulai dan masih ada yang akan datang.”

Bank tersebut menambahkan bahwa harga kantor telah turun 20% dari puncaknya, mengutip data dari Real Capital Analytics. Pada pertengahan Desember 2023, Capital Economics merilis prospek untuk tahun 2024 yang memprediksi nilai properti real estat komersial akan turun 10% lagi pada tahun 2024 setelah turun 11% pada tahun 2023.

Meskipun nilai properti real estat komersial dan tingkat hunian yang rendah menggambarkan situasi serius yang dihadapi pasar, itu bukanlah cerita lengkap, kata Michael Imerman, seorang asisten profesor UC—Irvine Paul Merage School of Business, kepada Fortune.

Ini “jauh lebih banyak tentang pembiayaan yang ada,” katanya, menjelaskan bahwa banyak pengembang properti komersial mengambil pinjaman besar setelah Krisis Keuangan Global pada tahun 2009 ketika suku bunga rendah. Banyak dari pinjaman tersebut sekarang jatuh tempo.

“Dengan tingkat suku bunga yang meningkat begitu banyak selama 18 bulan terakhir, para pemilik properti—pengembang dan investor real estat—akan harus melakukan refinancing dengan suku bunga yang jauh lebih tinggi,” katanya. “Ditambah dengan tingkat hunian yang rendah, tidak mungkin pinjaman ini akan dilayani yang akan menyebabkan jumlah pinjaman real estat komersial yang macet dalam beberapa tahun mendatang.”

Hal ini sudah mulai terwujud. Tingkat keterlambatan pembayaran untuk properti komersial yang didukung hipotek meningkat 6,5% selama kuartal keempat 2023, menurut laporan MBA pada bulan Januari.

“Tantangan yang berkelanjutan di pasar properti komersial mendorong tingkat keterlambatan pembayaran pada pinjaman yang didukung properti komersial naik pada tiga bulan terakhir tahun 2023,” kata Woodwell dalam sebuah pernyataan. “Suku bunga jangka panjang telah turun dari tinggi mereka tahun lalu, yang seharusnya memberikan sedikit bantuan bagi beberapa pinjaman, tetapi banyak properti dan pinjaman masih menghadapi suku bunga yang lebih tinggi, ketidakpastian mengenai nilai properti, dan—untuk beberapa properti—perubahan dalam dasar-dasar.”

Langganan buletin CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan perusahaan. Daftar secara gratis.