NEW YORK (AP) — Gedung Putih bilang mereka mungkin akan mendukung hipotek 50 tahun untuk bantu atasi krisis keterjangkauan rumah di negara ini. Tapi pengumuman ini langsung dapat kritik dari pembuat kebijakan, media sosial, dan para ahli ekonomi. Mereka bilang hipotek 50 tahun tidak banyak menyelesaikan masalah pokok lain di pasar perumahan, seperti kurangnya pasokan dan suku bunga yang tinggi.
Bill Pulte, direktur Federal Housing Finance Agency, bilang di X akhir pekan lalu bahwa hipotek 50 tahun akan “benar-benar mengubah permainan” untuk pembeli rumah. FHFA adalah bagian pemerintah federal yang mengawasi Fannie Mae dan Freddie Mac. Perusahaan ini yang membeli dan mengasuransikan sebagian besar hipotek di negara ini.
Hipotek 30 tahun adalah produk keuangan yang unik di Amerika dan cara standar untuk beli rumah sejak zaman New Deal. Dulu, politisi dan pembuat kebijakan mau buat hipotek standar yang bisa dijangkau dan dilunasi peminjam selama tahun-tahun mereka kerja, saat rata-rata umur hidup orang Amerika adalah 66 tahun.
**Pembayaran Lebih Rendah**
Memperpanjang jangka waktu hipotek jadi 50 tahun memang menurunkan pembayaran bulanan peminjam.
Harga jual rata-rata rumah di AS adalah $415.200 pada bulan September, menurut National Association of Realtors. Dengan asumsi uang muka standar 10% dan suku bunga rata-rata 6,17%, pembayaran bulanan untuk hipotek 30 tahun adalah $2.288, sedangkan untuk hipotek 50 tahun adalah $2.022. Ini dengan asumsi bank tidak meminta suku bunga yang lebih tinggi untuk hipotek 50 tahun, karena durasi pinjamannya lebih lama.
**Tapi Bunga Jauh Lebih Tinggi**
Karena lebih banyak bagian dari pembayaran bulanan pada hipotek 50 tahun akan dipakai untuk bunga pinjaman, butuh 30 tahun sebelum peminjam mengumpulkan ekuitas $100.000, tidak termasuk kenaikan harga rumah dan uang muka. Bandingkan dengan 12-13 tahun untuk mengumpulkan ekuitas $100.000 saat melunasi hipotek 30 tahun, tidak termasuk uang muka.
Seorang peminjam akan membayar, kira-kira, tambahan $389.000 dalam bunga selama masa hipotek 50 tahun dibandingkan dengan hipotek 30 tahun, menurut analisis AP.
Analis lain sampai pada kesimpulan yang mirip.
“Memperpanjang hipotek dari 30 tahun ke 50 tahun bisa menggandakan jumlah bunga yang dibayar pembeli rumah untuk rumah berharga rata-rata selama masa pinjaman dan sangat memperlambat akumulasi ekuitas,” tulis John Lovallo dari UBS Securities.
**Masalah Perumahan yang Lebih Luas**
Hipotek 50 tahun tidak berbuat apa-apa untuk selesaikan satu masalah kritis dalam keterjangkauan perumahan — yaitu kurangnya pasokan rumah. Negara bagian seperti California dan kota seperti New York baru saja mengesahkan undang-undang atau membuat perubahan peraturan untuk izinkan pembangun membuat rumah lebih cepat dengan birokrasi yang lebih sedikit.
Ada juga biaya bahan baku untuk membangun rumah di negara ini. Produk seperti baja, kayu, beton, tembaga, dan plastik yang dipakai untuk membangun rumah sekarang kena tarif di bawah Presiden Trump. Selain itu, banyak pekerjaan konstruksi dulu dikerjakan oleh pekerja tanpa dokumen, terutama di Barat Daya, di mana deportasi mempengaruhi kemampuan pembangun rumah untuk cari cukup tenaga kerja.
“Banyak hal besar yang bisa atasi pasokan saat ini justru berjalan ke arah yang salah,” kata Mike Konczal, direktur senior kebijakan dan penelitian di Economic Security Project.
Pulte bilang di X bahwa pengenalan hipotek 50 tahun hanyalah “senjata potensial” di antara solusi lain yang dipertimbangkan Gedung Putih untuk lawan harga perumahan yang tinggi.
**Orang Amerika Tidak Cukup Panjang Umur**
Usia rata-rata pembeli rumah pertama kali sudah naik selama bertahun-tahun dan sekarang sekitar 40 tahun. Hipotek 50 tahun akan sulit disetujui bank untuk pembeli rumah pertama berusia 40 tahun, yang akan berusia 90 tahun saat rumahnya lunas. Harapan hidup rata-rata orang Amerika sekarang sekitar 79 tahun, artinya ada selisih 11 tahun yang tidak tercakup dalam pinjaman 50 tahun.
“Biasanya bukan tujuan pembuat kebijakan untuk meneruskan utang hipotek ke anak-anak peminjam,” kata Konczal.
**Yang Lain Sudah Coba Pinjaman Lebih Lama**
Bagian lain sistem keuangan telah memperpanjang jangka waktu pinjaman, dengan hasil yang beragam. Pinjaman mobil tujuh tahun menjadi semakin umum seiring naiknya harga mobil dan orang Amerika menyimpan mobil mereka lebih lama. Meski jangka waktu pinjaman lebih lama, tunggakan pinjaman mobil terus meningkat, dan harga rata-rata mobil baru sekarang $49.740 dibandingkan dengan harga $38.948 untuk kendaraan baru lima tahun lalu.
Pinjaman pelajar awalnya dirancang untuk dilunasi dalam 10 tahun, dan sekarang ada banyak pilihan pembayaran yang memperpanjang pelunasan hingga 20 tahun.
Para ahli ekonomi menunjuk bahwa hipotek 50 tahun mungkin malah membuat harga rumah jadi lebih mahal karena menarik lebih banyak calon pembeli ke pasar yang sudah kesulitan pasokan.
**Trump Kecilkan Gagasan**
Setelah dapat banyak kritik, Presiden Trump kelihatan kurang antusias dengan ide hipotek 50 tahun. Saat ditanya Laura Ingraham dari Fox News tentang ide itu, Presiden Trump bilang itu “mungkin bantu sedikit” tapi kelihatan tidak terlalu peduli.
Di bawah Undang-Undang Dodd-Frank, raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac tidak boleh mengasuransikan hipotek yang lebih dari 30 tahun, jadi hipotek 50 tahun akan dianggap sebagai “hipotek tidak memenuhi syarat” dan akan lebih sulit dijual ke investor. Kongres harus mengubah undang-undang keuangan AS di beberapa tempat untuk izinkan hipotek 50 tahun, dan kelihatannya Kongres tidak terlalu berminat untuk langsung membahas ini.