Pasar perumahan di Amerika Serikat terus menjadi lebih mahal dan lebih sulit untuk masuk. Harga rumah terus meningkat bersama dengan tingkat hipotek yang tinggi, kombinasi yang mematikan bagi banyak calon pembeli rumah. Dan pembeli internasional telah menyadarinya.
Pembeli asing membeli 36% lebih sedikit properti antara April 2023 dan Maret 2024, menurut laporan yang dirilis oleh Asosiasi Nasional Pialang Properti (NAR) pada hari Rabu. Mereka membeli 54.300 properti, yang merupakan jumlah rumah yang dibeli paling sedikit sejak 2009 ketika NAR mulai melacak data ini. Tidak hanya mereka membeli lebih sedikit rumah, tetapi jumlah yang dihabiskan untuk rumah-rumah ini jauh lebih sedikit. Pembeli asing membeli $42 miliar senilai rumah-rumah AS yang sudah ada tahun lalu, lebih dari penurunan 21% dari tahun sebelumnya.
“Dolar AS yang kuat membuat perjalanan internasional lebih murah bagi warga Amerika tetapi membuat rumah-rumah AS jauh lebih mahal bagi orang asing,” kata ekonom kepala NAR Lawrence Yun dalam sebuah pernyataan. “Oleh karena itu, tidak mengherankan melihat penurunan penjualan rumah AS dari pembeli asing.”
Membeli rumah di AS telah lama menjadi pilihan populer bagi pembeli asing. Pertama, AS tidak membatasi kepemilikan rumah atau hak atas properti bagi pembeli asing. Ditambah lagi, harga rumah terus meningkat, membuat kepemilikan rumah di AS menjadi pilihan yang berpotensi menguntungkan – jika Anda mampu membelinya dalam hal pertama.
“Pasar real estat AS telah lama menjadi landasan bagi investor internasional,” kata Shelly Cofini, kepala strategi Redy, sebuah platform yang menghubungkan pembeli dengan agen real estat.
Seperti pembeli manapun, investor asing bisa saja membeli rumah liburan, properti investasi, atau melakukan perpindahan jangka panjang. Tetapi harga rumah, tingkat hipotek, dan persediaan perumahan yang terbatas di AS telah membuat pembeli asing enggan untuk melakukan pembelian, kata Confini dan para ahli real estat lainnya yang diwawancarai oleh Fortune. Tetapi Greg Clement, CEO perusahaan perangkat lunak real estat Realeflow, mengatakan ada lebih dari itu.
“Pikirkanlah – ketegangan geopolitik, pergeseran ekonomi global, dan kebijakan imigrasi AS yang lebih ketat semuanya berperan,” kata Clement. “Ini seperti badai yang sempurna. Pembeli internasional sekarang lebih berhati-hati, mempertimbangkan stabilitas politik dan prospek ekonomi lebih dari sebelumnya. Mereka mencari taruhan yang lebih aman di tempat lain.”
Bagaimana penurunan investasi asing memengaruhi pasar perumahan AS
Penurunan investasi asing dapat memengaruhi pasar perumahan AS dalam beberapa cara, dari mengurangi persaingan di pasar tertentu dan menurunkan permintaan untuk properti mewah “karena pembeli internasional sering menargetkan real estat mewah,” kata Cofini. Selain itu, bisa ada “dampak potensial pada ekonomi lokal yang sangat bergantung pada investasi real estat asing.”
Berita baik bagi pembeli rumah AS, bagaimanapun, adalah bahwa para ahli setuju tingkat permintaan yang menurun dari pembeli asing memiliki potensi untuk menurunkan harga rumah di sini.
Di mana pembeli internasional masih membeli
Meskipun penurunan yang signifikan dalam pembelian properti oleh investor asing, pembelian rumah di AS masih relatif populer di beberapa pasar. Destinasi teratas untuk pembeli internasional termasuk Florida, Texas, California, Arizona, dan Georgia, yang secara kolektif mencakup 53% dari pembelian rumah asing.
Pembeli asing berasal dari seluruh dunia, tetapi kebanyakan berasal dari Kanada (13% dari pembeli asing), Tiongkok (11%), Meksiko (11%), India (10%), dan Kolombia (4%).
Tidak ada profil pembeli rumah asing di AS yang merata, tetapi mereka cenderung “menjadi individu atau keluarga berpenghasilan tinggi yang mencari peluang investasi atau mencari properti kedua atau tempat tinggal di luar negeri,” kata Michael Collins, CEO perusahaan manajemen kekayaan WinCap Financial, kepada Fortune. “Selain itu, beberapa pembeli internasional mungkin kurang mampu, tetapi mencoba untuk melarikan diri dari peristiwa yang terjadi di negara asal mereka.”
Tetapi apa yang benar-benar “membuat terkesan” CEO Realeflow Clement adalah penurunan pembelian dari pembeli Tiongkok. Hanya satu dekade yang lalu, pembeli Tiongkok mencakup 16% dari pembelian pembeli asing, tetapi pada 2021 mereka turun menjadi 6%. Tahun lalu, pembeli Tiongkok mencakup 11% dari pembelian pembeli asing.
Pembeli Tiongkok telah menjadi “pemain utama selama bertahun-tahun, dan sekarang mereka mundur,” kata Clement. “Ini adalah pergeseran yang jelas dalam strategi ekonomi mereka. Di sisi lain, kita melihat lebih banyak tindakan dari Amerika Latin dan Kanada. Ini menunjukkan bahwa pasar menjadi lebih beragam, yang sangat menarik.” Collins juga menemukan “mengherankan” bahwa Kanada adalah kelompok pembeli terbesar, tetapi itu “kemungkinan karena lonjakan tajam dalam harga rumah di Kanada dalam satu dekade terakhir.”
Faktor lain yang berpotensi memengaruhi investasi asing adalah pemilihan umum AS yang akan datang, yang dapat menyebabkan perubahan kebijakan yang memengaruhi pembelian rumah internasional. Pemilihan umum AS yang akan datang juga memiliki kekuatan untuk menjauhkan pembeli internasional untuk jangka waktu yang dapat diprediksi, kata para ahli.
“Pemilihan dapat menciptakan ketidakpastian, yang mungkin membuat beberapa pembeli asing mengadopsi pendekatan tunggu dan lihat,” kata Cofini. “Ketika kita melihat ke depan, faktor seperti pemulihan ekonomi global, kekuatan dolar AS, dan pergeseran kebijakan potensial setelah pemilihan AS kemungkinan akan membentuk tren masa depan.”