Waktu saya masih kecil di King of Prussia, Pennsylvania, saya sering mengunjungi kakek-nenek saya di West Philadelphia. Satu komunitas terasa hidup, sementara yang lainnya terlihat lelah dan tertinggal. Perumahan dan toko-toko di West Philly terabaikan karena kurang investasi. Banyak bangunan tidak lagi berguna bagi penduduknya. Mereka sudah usang.
Sekarang, real estate Amerika Serikat juga "menua di tempat", seperti populasi penduduknya. Perpindahan kekayaan antar generasi dan gelombang pensiun sudah lama diperkirakan saat generasi baby boomer mewariskan kekayaan bersih mereka senilai $80 triliun. Tapi ada hal tak terduga yang terjadi—pasar perumahan macet dan pemilik yang lebih tua tetap tinggal di rumah mereka atau pindah ke rumah yang lebih kecil, bersaing dengan generasi muda untuk "rumah awal" yang juga cocok untuk kakek-nenek yang pensiun agar dekat dengan keluarga. Karena angka kelahiran melambat dan tidak cukup banyak orang yang lahir untuk menopang pertumbuhan, real estate komersial juga mandek, tidak bisa memenuhi kebutuhan modern.
Untuk pertama kalinya dalam beberapa dekade, kita menghadapi bangunan yang tidak lagi menciptakan nilai bagi bisnis dan orang yang menggunakannya. Gudang yang terlalu kecil untuk robotik, kantor yang gagal menarik talenta terbaik, atau apartemen tanpa infrastruktur digital yang memadai, semua masuk kategori ini. Ini namanya keusangan. Bagi pemimpin bisnis dan investor, ini bukan masalah kecil di real estate. Aset-aset ini harus membantu orang dan perusahaan bersaing, atau mereka akan menguras produktivitas dan modal secara diam-diam.
Sementara berita fokus pada suku bunga, risiko yang lebih dalam adalah banyaknya bangunan usang yang tidak cocok dengan kehidupan modern. Dengan pasar modal yang normal, investor tidak bisa lagi mengandalkan utang murah untuk menutupi kinerja buruk. Bangunan harus menciptakan nilai, atau tidak.
Demografi dan permintaan mengubah aturan
Pendorong keusangan real estate di Amerika bersifat demografi dan finansial. Tingkat kelahiran di AS ada di titik terendah sepanjang sejarah dan rata-rata 11.000 orang Amerika pensiun setiap hari. Generasi baby boomer lebih kaya dan lebih aktif daripada generasi sebelumnya, dan banyak menghabiskan uang untuk pengalaman. Generasi Milenial dan Gen Z menghabiskan lebih dari setengah pengeluaran diskresioner mereka untuk pengalaman, bukan barang. Tren jangka panjang ini harus menjadi fokus industri real estate.
Teknologi memperkuat perubahan ini. Kerja jarak jauh melepaskan rumah tangga dan bisnis dari geografi, mengubah real estate dari bisnis yang digerakkan penawaran menjadi bisnis yang digerakkan permintaan. Orang sekarang memilih ruang yang meningkatkan kualitas hidup dan kerja mereka, bukan hanya tempat mereka terpaksa berada. Properti yang gagal memenuhi ini akan tertinggal, tidak peduli seberapa bagus lokasinya.
Bagi investor, ini artinya ruang kantor yang dulu mendukung budaya dan kolaborasi sekarang bisa merusak strategi talenta, atau gudang yang dulu mendorong efisiensi sekarang bisa memperlambat rantai pasokan. Taruhannya telah bergeser dari luas bangunan menjadi daya saing.
Aset perkantoran, yang sering terletak di distrik bisnis pusat yang dulu ramai, adalah contoh yang tepat. Menurut CBRE, 23,3 juta kaki persegi ruang kantor AS direncanakan untuk dibongkar atau dikonversi pada tahun 2025, sementara hanya 12,7 juta kaki persegi yang sedang dibangun. Untuk pertama kalinya dalam beberapa dekade, persediaan akan menyusut, yang menunjukkan besarnya tantangan ini.
Keusangan di berbagai kelas aset
Efek dari perubahan demografi ini terlihat di mana-mana. Gudang industri yang dulu dibangun dengan langit-langit rendah dan lorong sempit sekarang membatasi distribusi e-dagang, di mana robotik dan skala mendefinisikan efisiensi. Banyak rantai ritel, yang dulu dibangun berdasarkan lalu lintas pejalan kaki yang dapat diprediksi, sekarang tutup, sementara bangunan yang sama diubah untuk penggunaan baru yang berbasis layanan.
Pekerjaan fleksibel telah mengurangi perjalanan bisnis, tetapi juga memperluas permintaan untuk akomodasi alternatif. Baby boomer yang pensiun, bersama keluarga mereka yang dipimpin oleh Milenial, mencari taman RV dan tempat berkemah untuk berbagi pengalaman bersantai. Pada saat yang sama, apartemen tanpa infrastruktur digital atau fasilitas paket yang aman dengan cepat menjadi tidak relevan karena belanjaan dan layanan paket semakin banyak datang sesuai permintaan.
Benang merahnya adalah: kegunaan, bukan lokasi, yang sekarang mendefinisikan nilai. Aset fisik yang terkait dengan rantai pasokan, tenaga kerja, dan pelanggan dapat beradaptasi dengan pergeseran generasi ini, atau secara diam-diam mengikis daya saing.
Buku panduan investasi baru
Selama beberapa dekade, berinvestasi di real estate seperti trading saham: beli, tahan, dan jual. Semua ini didasarkan pada kepercayaan tak tergoyahkan bahwa harga akan terus naik di era yang didukung oleh uang murah dan suku bunga rendah.
Sekarang, pinjaman terjadi lagi. Pinjaman real estate komersial naik 26% dalam setahun terakhir, tetapi pinjaman sekarang diberi harga di pasar di mana hasil Treasury 10 tahun di atas sekitar 4,05%. Di lingkungan ini, utang sendiri tidak lagi menjamin pengembalian.
Investor yang berpikiran maju sudah memposisikan ulang aset. Kami melihat nilai dalam mengalihgunakan properti usang menjadi bisnis operasional yang penting. Gudang industri dengan ketinggian bersih 20 kaki, yang tidak cocok untuk distribusi modern berbasis robotik, dapat dialihgunakan untuk keprluan yang lebih relevan seperti penyimpanan dengan suhu terkontrol. Bangunan yang dulu dianggap sebagai biaya tetap sekarang harus dikelola sebagai alat aktif strategi bisnis, yang mampu beradaptasi seiring kebutuhan pelanggan dan model bisnis berkembang.
Demikian juga, gelombang penutupan CVS, RiteAid, dan Walgreens menunjukkan betapa cepatnya aset berharga bisa menjadi usang. Yang dulu dianggap taruhan aman untuk pendapatan sewa yang stabil, banyak yang sekarang kosong. Namun ukuran, parkir, dan lokasi primanya membuat mereka ideal untuk dikonversi menjadi pusat pendidikan anak usia dini, kebutuhan yang terus tumbuh bagi keluarga Milenial.
Contoh-contoh ini menunjukkan bahwa pengembalian yang kuat tidak lagi datang dari rekayasa keuangan atau strategi beli-dan-tahan yang pasif. Itu datang dari eksekusi operasional, mengubah bangunan usang menjadi bisnis yang melayani kebutuhan generasi Baby Boomer, Milenial, Gen Z, dan seterusnya.
Titik balik bagi investor
Bagi investor—dan untuk CEO—pelajarannya jelas: real estate Amerika bisa menua menjadi usang dan membekukan modal di cangkang yang kosong, atau diperbarui menjadi platform yang mendorong pertumbuhan. Pemenangnya akan memperlakukan real estate sebagai bisnis operasional, bukan komoditas, menghasilkan pengembalian dengan menciptakan tempat yang berguna yang memenuhi kebutuhan generasi yang berkembang dan memberikan nilai yang langgeng.
Pendapat yang diungkapkan dalam tulisan komentar Fortune.com adalah murni pandangan penulisnya dan tidak selalu mencerminkan pendapat dan keyakinan Fortune.
Fortune Global Forum kembali pada 26–27 Oktober 2025 di Riyadh. CEO dan pemimpin global akan berkumpul untuk acara dinamis yang hanya dengan undangan, membentuk masa depan bisnis. Ajukan permohonan untuk undangan.