Sebuah produk pinjaman rumah yang beresiko dan dulu menyebabkan Krisis Keuangan besar sedang populer lagi. Tapi sekarang ada tiga hal yang berbeda.
KPR dengan suku bunga bisa berubah (disebut ARM), yang dulu jadi penyebab krisis subprime, sekarang makin banyak diminati. Ini karena pembeli rumah ingin hemat di masa suku bunga tinggi. Bagian dari KPR jenis ARM ini mencapai hampir 13% dari semua aplikasi KPR musim gugur ini, menurut Asosiasi Bankir Hipotek. Ini level tertinggi sejak tahun 2008.
Bagi pembeli rumah sekarang, daya tariknya jelas: ARM menawarkan suku bunga awal yang kira-kira satu persen lebih rendah dibandingkan KPR dengan bunga tetap. Ini bisa jadi bedanya antara bisa beli rumah atau tidak. ARM tipe 5/1 punya bunga sekitar pertengahan 5%, bandingkan dengan KPR 30-tahun tetap yang 6.3% ke atas. Untuk pinjaman $400,000, diskon awal ini artinya hemat sekitar $200 atau lebih setiap bulannya. Cukup untuk membuat orang memutuskan beli.
Tapi setiap ARM pada dasarnya adalah sebuah taruhan. Setelah masa awal (biasanya 5, 7, atau 10 tahun), suku bunganya akan berubah mengikuti pasar. Sekarang, artinya pembeli bertaruh bahwa Bank Sentral AS (The Fed) akan menurunkan suku bunga sebelum masa tetap mereka habis. Jika The Fed benar turunkan bunga, pembayaran mereka bisa lebih kecil atau setidaknya tidak naik banyak.
Dulu di tahun 2000-an, pinjaman seperti ini berkontribusi pada bencana keuangan. Kredit mudah, bunga intro yang murah, dan kurangnya pengawasan membuat banyak orang Amerika mengambil pinjaman dengan pembayaran awal rendah, tapi kemudian melonjak saat bunga berubah. Saat itu, ARM bisa mencapai 35% dari semua pinjaman rumah baru, yang memicu gelembung perumahan dan krisis.
Tapi kali ini, bank dan pemerintah sudah ubah aturannya. ARM sekarang punya standar dokumen yang ketat, perlindungan untuk peminjam, dan batas maksimal kenaikan bunga. Ini dirancang untuk mencegah kenaikan tiba-tiba seperti dulu. Pemberi pinjaman sekarang periksa pendapatan, utang, dan riwayat kredit dengan teliti. Tidak seperti dulu yang bisa berubah hampir semalam, kebanyakan pinjaman modern masa tetapnya beberapa tahun dan ada batas hukum untuk kenaikannya.
Risiko kali ini
Meski begitu, produk ini tetap berisiko—terutama jika The Fed berubah pikiran dan tidak menurunkan suku bunga. Jika suku bunga naik secara tidak terduga, pembayaran bulanan yang awalnya rendah itu bisa melonjak besar. Ini akan memberi tekanan pada keuangan keluarga.
Berbeda dengan era sebelum krisis, pembeli sekarang tampaknya menggunakan ARM sebagai alat keuangan untuk strategi tertentu, bukan untuk berjudi bahwa harga rumah akan naik terus. Tren ini berpusat pada keterjangkauan harga. Karena KPR tetap 30-tahun masih tinggi (rata-rata dekat 6.3%), ARM menawarkan periode awal dengan bunga yang hampir satu persen lebih rendah, kadang menghemat ratusan dolar per bulan. Tren saat ini seperti tebakan yang terdidik—atau judi, tergantung posisi kamu—bahwa suku bunga, dan suku bunga KPR, akan terus turin di masa depan dekat.
Michael Pearson, seorang Wakil Presiden Senior, mengatakan bulan ini bahwa “kebijaksanaan umumnya adalah suku bunga akan terus turun perlahan dalam beberapa tahun ke depan. Jadi walau ARM hanya menawarkan bunga tetap jangka pendek, mungkin ada lebih banyak kesempatan untuk dapat bunga tetap jangka panjang yang rendah di tahun-tahun depan.” Bagi banyak orang, pembayaran yang lebih rendah ini dilihat sebagai jembatan sampai suku bunga turun, atau ada perubahan hidup; mereka berencana untuk refinance, pindah, atau lunasi pinjaman sebelum masa bunga berubah dimulai.
Di pasar rumah yang harganya mahal, tekanan untuk memilih ARM sangat kuat. Dengan suku bunga KPR tetap yang masih tinggi, pembeli mau mengambil risiko pada suku bunga. Beberapa melihat ARM sebagai satu-satunya jalan untuk punya rumah, dengan bertaruh bahwa bank sentral akan turunkan bunga seiring dengan turunnya inflasi.
Kenyataannya, calon pemilik rumah tidak punya banyak pilihan. Analisis terbaru menemukan bahwa pergerakan rumah di Amerika sangat rendah, yang terendah dalam 30 tahun. Hanya sekitar 28 dari setiap 1,000 rumah yang berpindah tangan. “Ini tidak sehat untuk perekonomian kalau orang-orang tidak pindah-pindah,” kata seorang ekonom kepala. Tingkat perputaran penjualan rumah tahun ini turun sekitar 30% dari rata-rata periode yang sama antara 2012 dan 2022.
Pada akhirnya, melonjaknya pinjaman ARM adalah tanda masa ekonomi yang sulit dan juga naiknya pengambilan risiko. Walaupun peraturan baru mungkin cegah krisis seperti tahun 2008, hasil untuk setiap peminjam masih tergantung pada apa yang dilakukan The Fed—dan apakah pembeli benar-benar mengerti taruhan yang mereka ambil. Untuk sekarang, produk pinjaman yang kontroversial ini kembali jadi sorotan, dan pasar perumahan menunggu-nunggu langkah selanjutnya dari bank sentral.
Untuk artikel ini, Fortune menggunakan AI generatif untuk membuat draft awal. Seorang editor memverifikasi keakuratan informasinya sebelum diterbitkan.