Investor properti real estate yang sudah terpuruk akibat tingkat suku bunga yang tinggi kini menghadapi prospek penurunan signifikan yang dipicu oleh regulasi baru di Eropa.
Pemilik properti di seluruh wilayah tersebut harus mengeluarkan jumlah besar uang untuk renovasi guna memastikan bangunan mereka tidak menghasilkan tingkat karbon dioksida yang ilegal atau mengonsumsi energi berlebih, menurut para pengacara yang memberikan saran kepada sektor tersebut.
Situasi ini “menyebabkan masalah besar,” kata Rory Bennett, seorang manajer asosiasi di praktik real estate Linklaters di London. Portofolio yang berisi bangunan yang tidak efisien secara energi menghadapi “tugas untuk mengeluarkan jumlah modal yang besar untuk membawa bangunan tersebut menjadi lebih baik, bersama dengan pembiayaan ulang atau pengembangan pada tingkat suku bunga tertinggi yang pernah kita lihat dalam beberapa dekade.”
Bulan ini, para pembuat kebijakan di Uni Eropa meloloskan Directive Kinerja Energi Bangunan. Pelaksanaannya akan bertahap – berlangsung lebih dari satu dekade – namun pemilik properti yang terlalu tertinggal risiko terbebani dengan aset yang tidak lagi dapat dijual atau disewakan.
Directive ini dimaksudkan untuk memaksa pemilik properti untuk memulai renovasi berkelanjutan untuk meningkatkan kredensial lingkungan bangunan di seluruh Eropa, dan memastikan blok tersebut memenuhi komitmennya pada Perjanjian Paris. Saat ini, renovasi di wilayah tersebut hanya mengurangi konsumsi energi tahunan sebesar 1%, menurut Komisi Eropa. Untuk memenuhi persyaratan iklimnya, UE mengatakan pemilik properti perlu meningkatkan pengeluaran untuk renovasi sebesar €275 miliar ($300 miliar) setiap tahun.
“Ini adalah jumlah uang yang besar,” kata Bennett. “Kenyataannya adalah akan ada beberapa orang yang mungkin tidak mampu atau memilih untuk tidak mematuhi perintah legislasi berdasarkan fakta bahwa membayar denda lebih mudah setidaknya dalam jangka pendek daripada harus mengeluarkan jumlah cadangan besar untuk membawa stok Anda menjadi lebih baik.”
Bagi investor real estate, gelombang baru persyaratan hijau ini menambah dampak dari tingkat suku bunga yang lebih tinggi. Situasi ini mulai menarik short seller, yang kini menargetkan mata rantai terlemah dalam pasar properti global yang sedang berjuang dalam beberapa bidang.
Hukum kinerja energi baru Eropa kemungkinan akan memengaruhi puluhan ribu bangunan di seluruh wilayah. Pada tahun 2033, pemilik properti harus sudah merenovasi seperempat bangunan paling boros energi di UE. Boiler bahan bakar fosil dilarang dan bangunan yang siap pasang panel surya diperlukan. Dan pada tahun 2030, semua bangunan baru harus bebas emisi.
Directive ini sebagai bagian dari paket inisiatif pertama yang diadopsi dalam beberapa tahun terakhir untuk menghijaukan ekonomi UE, dan mencakup tanggung jawab hukum atas kegagalan dalam mengatasi kerusakan lingkungan, serta pengungkapan wajib data energi, emisi, dan penggunaan air.
Inggris juga merencanakan aturan yang akan memaksa pemilik properti untuk memulai peningkatan lingkungan. Mount Street, sebuah perusahaan berbasis di London yang mengelola €65 miliar pinjaman real estate Eropa, memperkirakan sekitar 70% properti komersial Inggris saat ini memiliki sertifikat kinerja energi (EPC) dengan peringkat C atau lebih rendah. Ini menyiratkan peningkatan besar ke depan karena rencana Inggris memberikan waktu hingga April 2027 bagi semua pemilik bangunan untuk mencapai peringkat setidaknya C. Pada April 2030, peringkat bangunan tidak boleh jatuh di bawah B agar tetap beroperasi.
Jim Gott, yang mengelola tim pengawasan aset di Mount Street, mengatakan proposal saat ini menyiratkan kebutuhan investasi setinggi £150 miliar ($189 miliar).
“Dalam banyak tempat, Anda akan kesulitan,” kata Gott. “Jika Anda tidak mencapai target EPC tersebut, maka akan menjadi ilegal secara efektif untuk menyewakan ruang tersebut. Hal ini akan memengaruhi nilai modal bangunan.”
Sekitar 60% ruang gudang Inggris berisiko tidak mencapai peringkat B pada tahun 2030, menurut firma hukum Ashurst, yang mengutip data yang diterbitkan di Logistics Matters.
Aturan EPC yang lebih ketat menjadi “tebing regulatori yang tidak dapat disewakan bagi kantor-kantor Eropa,” kata Kim Politzer, kepala riset real estate Eropa di Fidelity International. “Bangunan berkualitas buruk di lokasi sekunder memerlukan renovasi capex yang mahal” dan “jumlahnya semakin sulit untuk dihitung.”
Di UE, sekitar 85% bangunan dibangun sebelum tahun 2000, menurut Komisi Eropa. Karena kinerja energinya buruk, mereka adalah pengguna energi terbesar tunggal pada saat bahan bakar fosil menyumbang dua pertiga sumber energi untuk pemanasan dan pendinginan. UE ingin mengurangi emisi sektor tersebut sebesar 60% pada tahun 2030.
Pertimbangan seperti itu semakin penting dalam proses negosiasi dan pengambilan keputusan investasi, kata Jean-François Vandenberghe, seorang spesialis real estate di Baker McKenzie. Beberapa pemilik dan manajer aset merangkul tren baru ini, sementara yang lain fokus pada mitigasi kewajiban, katanya.
Di sisi lain, bangunan yang sudah hijau saat ini lebih diminati daripada sebelumnya. Di pasar utama UE, 22% stok kantor telah tersertifikasi berkelanjutan pada pertengahan 2023, naik dari 15% pada tahun 2019, menurut CBRE, penasihat real estate. Penelitian CBRE lain menemukan bahwa ketika efek ukuran, lokasi, usia, dan sejarah renovasi bangunan diperhitungkan, bangunan bersertifikat hijau meminta premi sewa sebesar 7%.
Permintaan untuk properti hijau oleh perusahaan terbesar UE saat ini melampaui ketersediaan sebesar lebih dari 50%, menurut laporan November oleh Jones Lang LaSalle Inc.
Bennett di Linklaters mengatakan dia sering diundang dalam pertemuan di mana “kami menghabiskan berjam-jam untuk membicarakan apa yang harus dilakukan.”
Saat ini, investor properti real estate hanya berharap situasi ekonomi secara keseluruhan membaik dan meredakan dampak kejutan regulasi yang akan datang.
“Jika lingkungan ekonomi membaik, suku bunga akan turun dan itu akan sangat membantu dalam pengambilan keputusan,” kata Bennett. Ini akan memberi investor properti real estate “sedikit ruang bernapas.”Langganan newsletter baru Fortune CEO Weekly Eropa untuk mendapatkan wawasan kantor utama tentang cerita bisnis terbesar di Eropa. Daftar gratis.