Asuransi semakin sulit ditemukan dan lebih mahal di sebagian besar negara bagian. Tanyakan saja kepada asosiasi pemilik rumah.
Mencerminkan tren di pasar rumah tunggal, perusahaan asuransi meningkatkan premi atau keluar dari bisnis menutupi properti bersama HOA sepenuhnya, dengan mengutip kerugian yang meningkat karena cuaca ekstrem dan bangunan yang menua. Kenaikan premi yang tajam biasanya berakhir diteruskan kepada pemilik individual dalam bentuk iuran bulanan yang lebih tinggi.
Bagi banyak perusahaan asuransi, cakupan HOA adalah produk yang relatif khusus, tetapi 74 juta warga Amerika yang tinggal di komunitas tersebut mengandalkan apa yang dikenal sebagai kebijakan induk untuk mengasuransikan properti bersama seperti trotoar, taman bermain, dan dalam kasus bangunan multifamili, atap dan fitur interior dan eksterior tertentu.
Biaya asuransi yang lebih tinggi ini merupakan salah satu biaya lain yang membuat kepemilikan rumah menjadi tantangan bagi sebagian besar warga Amerika. Mereka juga semakin tidak dapat dihindari: Di banyak bagian negara, komunitas HOA semakin menjadi bagian besar dari stok perumahan lokal.
“Semua bencana dan bencana telah berkontribusi pada kenaikan premi,” kata Dawn Bauman, direktur eksekutif Foundation for Community Association Research. “Ini bukan hanya asosiasi kondominium atau asosiasi komunitas — ini setiap bagian dari pasar asuransi.”
Baca lebih lanjut: Seharusnya Anda membeli rumah dengan asosiasi pemilik rumah?
Runtuhnya kondominium di Surfside, Fla., pada tahun 2021 menjadi titik balik yang membuat cakupan semakin sulit dipertahankan, terutama bagi asosiasi kondominium, kata Bauman. Masalah asuransi juga telah mempengaruhi HOA yang terdiri dari rumah tunggal, tetapi mereka paling besar dampaknya di komunitas apartemen, rumah townhouse dan townhome karena pengembangan tersebut memiliki fitur komunal yang lebih banyak.
Ribuan mil dari Florida, di pinggiran Minneapolis, broker asuransi Eric Skarnes semakin sulit menemukan opsi untuk kliennya di Minnesota dan Colorado. Di kedua negara bagian tersebut, perusahaan asuransi khawatir akan kerusakan akibat hujan es, yang dapat merusak atap.
“Hari-hari memiliki dua, tiga, atau empat pilihan sudah lama berlalu,” kata Skarnes, yang perusahaannya, Insurance Warehouse, mengasuransikan sekitar 500 HOA. “Kebanyakan asosiasi hanya beruntung mendapatkan perpanjangan.”
Mark Foster duduk di dewan untuk kompleks 84 unit di Lakeville, Minn. Sejak tahun 2021, premi pada kebijakan asuransi induk HOA-nya telah empat kali lipat menjadi $236.000. Meskipun terhindar dari beberapa badai hujan es yang parah yang melanda wilayah tersebut dalam beberapa tahun terakhir, asosiasinya ditolak oleh perusahaan asuransi ketika total nilai properti yang diasuransikan melebihi $60 juta.
“Kami diusir ke pasar sekunder,” katanya. “Ini sangat mahal.”
Cerita Berlanjut
Dalam periode yang sama, iuran bulanan HOA-nya — yang mencakup premi asuransi, cadangan, dan pemeliharaan — hampir dua kali lipat menjadi hampir $700 sebulan. Dalam upaya untuk menghindari lebih banyak rasa sakit bagi pemilik, banyak di antaranya pensiunan dan hidup dengan pendapatan tetap, dewan memutuskan untuk menunda proyek-proyek tertentu seperti penutupan kembali jalan dan peningkatan sistem irigasi.
Secara nasional, 31% HOA melaporkan bahwa premi asuransi mereka naik antara $100 dan $500 per pemilik rumah tahun lalu, menurut Foundation for Community Association Research. Sebanyak 35% melihat kenaikan di bawah $100.
Untuk menjaga cakupan mereka dan menurunkan premi, dewan Foster memilih untuk mencari jenis kebijakan asuransi yang berbeda yang akan mengurangi nilai total yang diasuransikan asosiasi tetapi memindahkan biaya membangun kembali interior setelah bencana ke pemilik, kemungkinan membuat mereka mengeluarkan kebijakan individu yang lebih mahal.
“Tentu ada pro dan kontra dalam hal ini, tetapi kami terkejut dengan apa yang terjadi pada pasar ini,” katanya. “Kami tidak mengalami kerusakan yang substansial.”
Baca lebih lanjut: Bagaimana memutuskan antara kondominium versus rumah
Boulder Village townhomes di Lakeville, Minn. Sejak tahun 2021, biaya asuransi komunitas itu telah empat kali lipat. (Foto oleh Mark Foster) · Mark Foster
Tidak memiliki asuransi sama sekali, sebuah opsi bagi beberapa pemilik rumah tunggal yang telah melunasi properti mereka, tidak realistis bagi sebagian besar asosiasi kondominium. Dalam banyak kasus, itu diwajibkan oleh hukum atau dalam dokumen pengaturan asosiasi. Bahkan jika tidak, tanpa asuransi kemungkinan akan menghambat penjualan kondominium karena memiliki perlindungan adalah persyaratan untuk mendapatkan hipotek yang paling umum digunakan.
Di beberapa bagian negara, biaya HOA dan masalah asuransi terkait hampir tidak dapat dihindari. Sekitar 84% kondominium yang dijual tahun lalu memiliki biaya HOA terkait, bersama dengan sekitar sepertiga rumah tunggal, menurut Realtor.com. Lebih dari 75% dari daftar di area metro yang beragam seperti Houston, Las Vegas, dan Orlando adalah bagian dari HOA.
Wilson Leung, seorang agen real estat di Bay Area California, mengatakan pasar kondominium jelas lebih lambat dari penjualan rumah tunggal karena calon pembeli enggan pada biaya dan biaya asuransi properti yang lebih tinggi.
“Itu jelas mempengaruhi biaya hidup secara umum,” katanya.
Secara nasional, penjualan kondominium menurun dan inventaris yang dijual menumpuk. Saat Juli 2024, kondominium yang sedang dalam perjanjian turun 5,5% dibandingkan dengan setahun sebelumnya, menurut data Redfin, sementara daftar naik lebih dari 27%.
Masalah ini paling akut di bagian-bagian Florida dan Texas yang rentan bencana, di mana premi asuransi dan biaya HOA naik dengan cepat. Di Houston, harga jual kondominium median turun 6,5% antara pertengahan 2023 dan pertengahan 2024. Jacksonville, Fla., melihat penurunan serupa 6,6% dalam periode tersebut.
Untuk saat ini, namun, harga kondominium masih bertahan di tingkat nasional. Meskipun lebih banyak inventaris masuk ke pasar, harga jual rata-rata naik 3,9% hingga pertengahan tahun lalu.
Foster, di Minnesota, adalah seorang penganut banyak aspek kehidupan kondominium. Penghematan biaya dapat signifikan pada layanan yang dapat ditagih secara massal, seperti internet dan pengumpulan sampah. Tetapi biaya asuransi di komunitasnya sekarang sekitar sebanding dengan rumah tunggal dengan harga yang sama.
“Apa yang mereka bayarkan untuk asuransi, sekarang kami yang membayar,” katanya. “Mungkin bahkan sedikit lebih dalam beberapa kasus.”
Claire Boston adalah reporter senior Yahoo Finance yang meliput perumahan, hipotek, dan asuransi rumah.
Klik di sini untuk berita pasar real estat dan perumahan, laporan, dan analisis untuk memperkuat keputusan investasi Anda
Baca berita keuangan dan bisnis terbaru dari Yahoo Finance