Hoteliers independen dan rantai global besar semakin sering melakukan kerjasama dalam perjanjian waralaba karena tingginya tingkat suku bunga telah memukul industri perhotelan, memperlambat pembangunan hotel baru. Bagi rantai besar, perjanjian waralaba baru dari konversi membuat investor senang dengan membuka hotel baru dalam jangka pendek. Sementara itu, hotel independen, tanpa merek seperti beralih ke perjanjian waralaba karena memberi mereka akses yang lebih besar ke pemesanan potensial dan pembiayaan yang lebih murah dari pemberi pinjaman. “Secara historis, konversi global telah menjadi 10% hingga 20% dari kamar masuk ke sistem, saat ini mungkin lebih dekat dengan 40%,” kata Patrick Scholes, analis ekuitas Truist. Untuk Marriott International yang berbasis di AS, konversi pada tahun 2023 menyumbang 40% dari penandatanganan kamar organik, dua kali lipat dari tingkat 20% setahun sebelumnya. Separuh pembukaan hotel dari Accor yang berbasis di Prancis tahun lalu dilakukan melalui konversi. Itu sesuai dengan tren di seluruh industri. “Dalam iklim di mana pasar hutang untuk konstruksi baru agak terbatas, pentingnya konversi meningkat,” kata CEO Marriott Anthony Capuano dalam panggilan pendapatan awal tahun ini. Para operator hotel mendapat manfaat dari lonjakan “perjalanan balas dendam” ketika pandemi mereda. Namun, pemulihan ekonomi juga membawa tingkat suku bunga yang lebih tinggi – membuat hidup lebih sulit bagi operator kecil yang mengandalkan pinjaman modal untuk mendanai operasi mereka. Sekitar 1.980 hotel dibuka pada tahun 2023, turun dari 2.730 pada tahun 2019, menurut firma intelijen pengembangan hotel Lodging Econometrics. “Akses pembiayaan hotel, terutama di Amerika Selatan, saat ini terbatas karena banyak hotel menghadapi kesulitan dalam membayar hutang mereka selama pandemi,” kata Fernanda L’Hopital, direktur Amerika Selatan dari konsultan dan penilai di firma konsultan perhotelan HVS. Sebuah hotel yang bermerek mungkin lebih menarik bagi pemilik yang mengalami refinancing pinjaman atau menghadapi “dinding kematangan” yang ditunda, kata analis ekuitas UBS Robin Farley. Sekitar $217 miliar dalam pinjaman hotel dijadwalkan jatuh tempo secara global pada tahun 2025, kata Zach Demuth, kepala penelitian hotel dan perhotelan global JLL. Pinjaman tersebut kemungkinan akan direfinansisasi dengan tingkat suku bunga yang lebih tinggi. Di AS, suku bunga untuk hotel bermerek baru antara 6,75% hingga 8,25%, naik dari 5-6% sebelum pandemi, kata Shivan Perera, wakil presiden senior hutang dan partisipasi di pemberi pinjaman real estat Avana Capital. Operator tanpa merek umumnya memiliki tingkat yang sedikit lebih tinggi antara 7% dan 9%. Hotel yang berafiliasi dengan merek memiliki risiko arus kas yang lebih rendah daripada hotel independen, menurut sebuah studi Universitas Cornell 2022 berdasarkan 4.000 hotel selama 20 tahun. “Merek yang bagus, program loyalitas mereka, sistem pemesanan mereka, biasanya akan membantu sebuah properti tampil lebih baik dan jadi pemberi pinjaman sering memiliki itu sebagai persyaratan,” kata Farley dari UBS. Di Eropa, tingkat suku bunga real estat berada di sekitar 6% hingga 8%, naik dari 2,5% hingga 3% sebelum pandemi, kata Tim Barbrook, kepala penasihat hutang di HVS London. Untuk hotel bermerek, tingkatnya sekitar 0,25% lebih rendah. “Beberapa orang telah memiliki 13 tahun uang dengan biaya yang sangat rendah,” kata Barbrook. “Mereka sedang beralih dari pinjaman suku bunga tetap ke lingkungan suku bunga yang jauh lebih tinggi ini. Banyak klien kami berharap mereka bisa memperpanjang fasilitas yang sudah mereka miliki.” Operator besar telah meluncurkan merek “soft” dan konversi yang ditujukan untuk mengambil alih independen. Merek-merek itu membantu meningkatkan pertumbuhan unit bersih, kata analis. Pendapatan biaya waralaba dan lisensi Hilton naik 14,6% tahun ke tahun pada tahun 2023 dan 38,5% pada tahun 2022, sementara Marriott naik 13% pada tahun 2023 dan 40% pada tahun 2022. “Setiap pasangan 100 atau 1.000 kamar lagi penting karena ada biaya waralaba yang terkait dengannya,” kata Jan Freitag, direktur perhotelan AS di perusahaan analitik CoStar. Salah satu merek tersebut adalah jaringan Hilton “Spark”, yang diumumkan pada Januari 2023. Bagi operator kecil, konversi memberi mereka akses ke tamu yang secara eksklusif mengandalkan program loyalitas rantai untuk memesan kamar. “Kami tidak akan pernah melakukannya [konversi] jika kami tidak bisa melakukannya dengan Hilton,” kata Lou Carrier, chief executive Distinctive Hospitality Group, sebuah perusahaan pengembang yang membuka Hotel Spark pertama di Connecticut. “Dalam dua bulan pertama, lebih dari 45% tamu hotel itu adalah anggota Hilton Honors. Itu luar biasa bagi saya.”
