Harga rumah dan suku bunga KPR yang tinggi bikin banyak orang Amerika tidak mampu beli. Tapi, pasar perumahan juga sudah tidak bisa bikin kekayaan bertambah seperti dulu.
Ini terjadi karena meskipun harga rumah masih tinggi banget, tapi mereka mulai turun sedikit dan tidak bisa ngejar laju inflasi, yang sudah naik karena tarif dari Presiden Donald Trump.
“Untuk pertama kalinya dalam bertahun-tahun, harga rumah gagal mengikuti inflasi secara keseluruhan,” kata Nicholas Godec, kepala Fixed Income Tradables & Commodities di S&P Dow Jones Indices, dalam pernyataan pada hari Selasa. Terakhir kali ini terjadi adalah pertengahan 2023.
Data terbaru S&P Cotality Case-Shiller menunjukkan indeks 20 kota turun 0,3% pada bulan Juni dari bulan sebelumnya. Ini adalah penurunan bulan keempat berturut-turut.
Dibandingkan tahun lalu, gabungan 20 kota naik 2,1%, turun dari kenaikan 2,8% di bulan sebelumnya. Indeks nasional naik 1,9% per tahun, turun dari 2,3%. Sementara itu, indeks harga konsumen (inflasi) naik 2,7% di Juni dibanding tahun lalu.
“Penurunan ini penting secara historis: Saat pandemi, nilai rumah naik sangat cepat, jauh lebihtinggi dari inflasi, dan bikin kekayaan untuk pemilik rumah. Sekarang, kekayaan perumahan Amerika sebenarnya sudah turun jika disesuaikan dengan inflasi—ini menunjukkan pasar sedang mencari keseimbangan baru,” tambah Godec.
Dia bilang harga yang lemah menunjukkan permintaan perumahan yang mendasarinya masih rendah, meskipun musim semi dan panas biasanya adalah puncak musim beli rumah.
Bahkan, musim jual tahun ini sangat jelek. Penjualan rumah bekas memang naik sedikit akhir-akhir ini, tapi masih rendah dan harganya datar. Selain itu, penjualan rumah baru juga jatuh dengan harga yang turun.
Keadaannya sangat parah sampai-sampai ekonom utama Moody’s Analytics Mark Zandi membunyikan alarm peringatan untuk pasar perumahan lebih keras bulan lalu.
Menurut Godec, perubahan terbaru di pasar perumahan bisa jadi normal baru—tapi yang juga ada sisi positifnya.
“Ke depannya, kematangan siklus perumahan ini terlihat akan tumbuh setara dengan inflasi, bukan mesin pembangun kekayaan seperti beberapa tahun terakhir,” katanya.
Ini terjadi karena daerah yang panas saat pandemi di Sun Belt sudah mendingin. Permintaan sekarang lebih condong ke pusat-pusat industri yang mapan yang punya fundamental bagus seperti pertumbuhan lapangan kerja, harga lebih terjangkau, dan demografi yang menguntungkan.
“Meskipun ini berarti hilangnya keuntungan luar biasa yang dinikmati pemilik rumah dari 2020-2022, ini mungkin menandakan trajectory jangka panjang yang lebih sehat, di mana apresiasi perumahan lebih selaras dengan fundamental ekonomi yang lebih luas, bukan kelebihan spekulatif,” tambah Godec.
Sementara itu, analis di EY-Parthenon lebih suram tentang pasar perumahan dalam laporan yang juga keluar hari Selasa. Mereka memprediksi harga rumah akan negatif pada dasar tahunan pada akhir tahun karena permintaan rendah dan persediaan yang naik.
Daftar rumah yang dijual naik 25% dari tahun lalu, dan persediaan telah naik selama 21 bulan berturut-turut. Pembangun rumah juga hati-hati karena permintaan under pressure dan biaya konstruksi masih tinggi.
“Ke depan, pasar perumahan diperkirakan akan tetap stagnan, karena melambatnya pertumbuhan pendapatan dan biaya pinjaman yang terus tinggi membatasi permintaan,” kata laporan EY itu. “Meskipun perubahan yang diusulkan untuk lingkungan regulasi dapat membantu perbaiki sentiment pembangun, biaya konstruksi yang tinggi karena tarif yang lebih tinggi bersama dengan persediaan yang melimpah akan terus membatasi aktivitas konstruksi.”
Memperkenalkan Fortune Global 500 2025, peringkat definitif untuk perusahaan-perusahaan terbesar di dunia. Jelajahi daftar tahun ini.