Dari video TikTok yang mengklaim bahwa investor institusional sedang melakukan pembelian massal rumah dengan harga yang melonjak dan memaksa orang untuk menyewa hingga mati, hingga artikel di Medium yang mengklaim 44% dari semua pembelian rumah tunggal tahun lalu dilakukan oleh perusahaan ekuitas swasta, Wall Street muncul sebagai penjahat dalam percakapan publik. Narasi ini tetap ada, meskipun para ekonom dan analis menunjukkan bahwa klaim-klaim luas tersebut sangat keliru. Siapakah yang benar? Sulit menyalahkan investor institusional seperti Blackstone, BlackRock, dan Invitation homes atas krisis perumahan nasional; sebagian besar perkiraan menempatkan kepemilikan mereka di bawah 5% dari penyewaan rumah tunggal dan kurang dari 1% dari semua rumah tunggal. Namun, pasar yang diminati seperti Atlanta, Dallas, dan Charlotte menceritakan cerita yang berbeda—Wall Street memiliki lebih dari 4% dari rumah tunggal di Atlanta, misalnya, dan bisa menjadi faktor dalam kenaikan biaya perumahan. Namun, hedge fund, perusahaan, dan perusahaan manajemen aset sering disalahkan atas perumahan yang tidak terjangkau oleh warga biasa; harga rumah dan sewa meningkat secara substansial selama ledakan perumahan yang didorong oleh pandemi, suku bunga hipotek naik lebih dari dua kali lipat segera setelahnya, dan begitu banyak orang terjebak dalam kepemilikan rumah yang memakan banyak uang. Politisi melompat ke bandwagon menyalahkan Wall Street; Anggota Kongres Demokrat memperkenalkan sebuah RUU menjelang akhir tahun lalu, yang melarang hedge fund memiliki rumah tunggal di negara ini. “Anda telah menciptakan situasi di mana warga biasa tidak bersaing dengan keluarga lain, mereka bersaing dengan miliuner Amerika untuk rumah-rumah ini,” kata Senator Jeff Merkley, yang memperkenalkan RUU bersama Anggota Dewan Adam Smith, seperti yang dilaporkan oleh New York Times. “Dan ini meningkatkan biaya sewa dan harga rumah.” Bagian Wall Street dari pasar sewa multifamily jauh lebih tinggi dan melacak jauh lebih jauh. Tetapi setelah Krisis Keuangan Besar, investor institusional memasuki ruang sewa rumah tunggal, dan karena begitu banyak rumah disita, mereka dengan cepat berkembang, membeli rumah-haus secara massal dengan harga murah. Sementara mereka mendapat manfaat besar, operator institusional juga mencegah pasar perumahan agar tidak mencapai titik terendah. Menariknya, portofolio rumah mereka yang sudah ada masih mencerminkan masuknya ke pasar lebih dari satu dekade yang lalu. “Mereka hampir satu sama lain dengan metro yang menderita tingkat penyitaan tertinggi dan pemotongan harga perumahan yang paling dalam,” kata Ekonom Senior Moody’s Analytics Ermengarde Jabir kepada Fortune, mengutip Phoenix sebagai contoh. Kebenaran tentang mengapa perumahan menjadi sangat tidak terjangkau jauh lebih rumit dan berlangsung lebih dari satu abad. Wall Street menggandakan, lokasi penting Pada bulan Januari, Blackstone mengumumkan akuisisi senilai $3,8 miliar atas Tricon Residential, sebuah kesepakatan yang akan memberi mereka portofolio rumah tunggal terbesar ketiga di seluruh negeri, mengikuti Progress Residential dan Invitation Homes, menurut Parcl Labs, sebuah perusahaan analitik real estate. Secara kolektif, ketiga pembeli institusional tersebut akan memiliki lebih dari 200.000 rumah tunggal di seluruh negeri. Tetapi investasi institusional tidak didistribusikan secara merata, seperti yang dijelaskan oleh pendiri Parcl Labs, Jason Lewris, kepada Fortune. “Mereka masuk ke pasar yang sama persis dan hampir setengah dari portofolio nasional itu berada di enam pasar perumahan AS,” katanya: Tampa, Charlotte, Atlanta, Houston, Dallas, dan Phoenix. “Ketika Anda melihat bagi kepemilikan dalam pasar tersebut, itu 20 kali atau lebih,” dengan menghormati kepemilikan nasional mereka. Untuk memperparah situasi, mereka tidak didistribusikan secara merata dalam pasar tersebut. “Dalam hampir semua kasus di enam pasar teratas itu, mereka terkonsentrasi di hanya beberapa kode pos … sekarang Anda sedang melihat situasi di mana mereka memiliki lebih dari satu dari 10 rumah,” kata Lewris. Pikirkan tentang Atlanta, pasar perumahan dengan kehadiran institusi terbesar, di mana perusahaan memiliki 4,4% rumah tunggal. Investor memiliki dampak substansial dalam pasar, dan kehadiran mereka di Atlanta dan metropolis yang sangat terkonsentrasi lainnya bisa menjadi beban bagi pembeli rata-rata. “Mereka memiliki kendaraan pembiayaan khusus, dan ketika mereka membeli di pasar, mereka benar-benar membeli di pasar, sehingga mereka mengambil bagian besar dari semua perdagangan,” kata Lewris. Nilai rata-rata rumah di Atlanta adalah $387.216, hampir 13% lebih tinggi dari nilai rumah rata-rata secara nasional. Sementara itu, sewa median untuk semua kamar tidur dan semua jenis properti di kota tersebut 5% lebih tinggi dari median nasional. Dari analisis terhadap investor institusional, Jabir dan rekan-rekannya menemukan bahwa sewa untuk properti sewa rumah tunggal lebih tinggi di daerah metropolitan di mana pemilik institusi beroperasi. Investor institusional juga membeli rumah di tempat-tempat di mana orang ingin tinggal, kata Taylor Shelton, seorang geografer dan asisten profesor di Georgia State University. Membeli rumah di Mississippi pedesaan berbeda dengan wilayah metropolitan Atlanta, di mana seperti yang disebutkan sebelumnya, pembeli institusional sebagian besar ada. Penelitian Shelton dan rekannya juga menunjukkan bahwa ada beberapa tempat di mana investasi institusional terkonsentrasi, dengan Atlanta menjadi yang paling menonjol. Operator institusional mencari untuk berinvestasi di tempat-tempat dengan beberapa karakteristik khusus, seperti kurangnya perlindungan penyewa yang kuat dan permintaan yang meningkat untuk perumahan. Populasi metropolitan Atlanta meningkat sekitar 67.000 orang antara April 2022 dan bulan yang sama tahun lalu menjadi lebih dari lima juta orang; populasi kota Atlanta tumbuh lebih dari 14.000 orang, hampir tiga kali lipat lipat tahun sebelumnya, menjadi lebih dari 500.000 orang. Dengan populasi yang meningkat datang permintaan yang meningkat untuk rumah. “Firma-firma ini semua mencoba untuk merebut sebagian pasar dan benar-benar menggunakan kekuatan pasar yang signifikan,” kata Shelton. “Jarang dalam arti monopoli murni, tetapi dalam arti oligopolistik.” Perusahaan institusi memiliki strategi pembelian algoritmik; mereka dapat membeli rumah begitu rumah tersebut masuk ke pasaran dan menempatkan tawaran tunai di atas harga yang diminta, jelas Shelton. “Investor institusional tidak harus disalahkan atas semua aspek krisis perumahan di mana-mana dengan cara yang sama,” tetapi mereka memainkan peran di Atlanta, dan di Sunbelt, sebagai awal, katanya. Bagaimana perumahan menjadi begitu mahal? Untuk memulai, negara ini hanya tidak memiliki cukup rumah untuk menampung populasi yang berkembang. Ada beberapa perkiraan varian tentang kekurangan perumahan, meskipun secara umum dipahami sebagai defisit antara satu juta hingga lebih dari enam juta rumah. Sebagaimana yang dilihat oleh Tobias Peter, seorang rekan senior dan co-director dari pusat perumahan American Enterprise Institute, pemerintah mempromosikan permintaan untuk perumahan melalui underwriting yang longgar dan program bantuan uang muka terhadap pasokan yang terbatas. Pada saat yang sama, membangun rumah semakin sulit. Pada tahun 1920-an, Herbert Hoover, sebagai sekretaris perdagangan sebelum kepresidennya, menciptakan undang-undang zonasi model yang diterapkan di seluruh negara bagian dan daerah. Kekurangan perumahan kita berkembang dari sana, dan memburuk dalam beberapa tahun berikutnya, Peter menjelaskan, karena mereka “menghambat pasar untuk membangun lebih banyak perumahan.” Hukum zonasi, dikombinasikan dengan pergeseran dalam pandangan masyarakat Amerika dan gerakan lingkungan pada tahun 1970-an, mempersulit pengembangan hingga tingkat di mana sedikit perumahan yang dibangun adalah terutama perumahan mahal yang dapat menutupi biaya dan peraturan yang tinggi. Ada bagian yang hilang, dan itu merupakan konsekuensi dari “luka yang disebabkan sendiri,” kata Peter. Dalam pandangannya, terutama bagi politisi, “Wall Street selalu menjadi kambing hitam yang nyaman.” Masalah sebenarnya, katanya, adalah kegagalan regulasi pemerintah yang menghasilkan pasar yang tidak membangun cukup perumahan. Bagi perusahaan Wall Street, perumahan adalah investasi yang baik, terutama ketika ada kekurangan luas. “Perumahan sudah tidak terjangkau jauh sebelum perusahaan Wall Street ini masuk ke pasar,” katanya. Jadi jika kita membangun lebih banyak perumahan, rumah akan lebih terjangkau dan operator institusi tidak akan memiliki kekuatan pasar yang mereka miliki saat ini. Investor institusional bukanlah satu-satunya masalah, dan kita tidak bisa hanya mengatakan bahwa investor institusional adalah alasan mengapa warga Amerika tidak bisa membeli rumah tunggal, kata Jabir dari Moody, dia menunjukkan ketidakseimbangan antara apresiasi harga rumah dan pertumbuhan upah dalam 30 tahun terakhir. “Rasio harga rumah median terhadap pendapatan rumah tangga median pada tahun 80-an adalah separuh dari apa adanya sekarang,” kata Jabir, dan “sejak Krisis Keuangan Besar, pembangunan telah anjlok.” “Ini adalah kumpulan faktor di mana komponen kepemilikan institusional adalah bagian dari masalah, tetapi itu tentu bukan satu-satunya masalah,” lanjut Jabir. “Ini kembali ke, di mana kita salah dalam perjalanan menuju mimpi Amerika?”
