Kalau kamu sedang proses beli rumah dan tiba-tiba kena PHK atau dirumahkan, pasti kamu khawatir rencana kamu jadi berantakan.
Misalnya kamu kena PHK besar-besaran atau termasuk pegawai pemerintah yang gajinya berhenti karena shutdown, kamu mungkin bingung: Apa bisa dapat pinjaman rumah tanpa kerja?
Jawabannya adalah bisa — tapi butuh usaha ekstra, lebih transparan, dan pemberi pinjaman yang mau cari cara kreatif untuk memastikan kamu bisa bayar cicilan.
Gaji tetap memang cara paling gampang untuk buktikan kamu mampu bayar KPR. Tapi, yang penting buat bank bukan cuma punya kerja, tapi kemampuan untuk membayar pinjaman.
Aturan ini datang dari regulasi perumahan yang disebut Aturan Ability-to-Repay (ATR), dibuat setelah krisis perumahan tahun 2008. Aturan ini mewajibkan bank untuk mendokumentasikan bagaimana peminjam akan membayar cicilan mereka.
Jadi, gimana caranya kalau kamu mau beli rumah tapi sedang nganggur atau dirumahkan?
"Masalahnya bukan di pembelian rumahnya," kata Andrew Colombo, seorang ahli kredit, dalam sebuah wawancara email. "Tantangannya adalah di pembiayaannya."
Untuk dapat pinjaman, kamu harus tunjukkan ke bank bahwa kamu punya penghasilan tetap atau aset yang cukup untuk bayar cicilan bulanan. Penghasilan dari kerja cuma satu caranya saja.
Colombo menyebutkan beberapa sumber lain, seperti "penghasilan tetap dari Jaminan Sosial, uang pensiun militer, dana pensiun, dan 401(k)" sebagai aset dan sumber penghasilan yang bisa dipertimbangkan bank.
Jadi, walaupun punya pekerjaan itu membantu, pemberi pinjaman punya cara lain untuk menilai stabilitas keuangan kamu. Ini berita bagus untuk pembeli yang sedang dalam situasi tidak pasti.
Keamanan Kerja Sekarang Berbeda
Banyak perusahaan swasta — seperti Amazon, Microsoft, Target, dan lain-lain — mengumumkan ribuan PHK dalam bulan-bulan terakhir. Ditambah dengan shutdown pemerintah, banyak orang Amerika dengan kredit bagus dan tabungan sekarang menghadapi masa tanpa penghasilan yang bisa diprediksi.
Situasi ini membuat banyak calon peminjam stuck. Tapi, ini tidak berarti mimpi punya rumah harus berhenti selamanya.
Cara Lain Untuk Memenuhi Syarat
Bayangkan aplikasi KPR seperti puzzle. Kalau satu keping (pekerjaan kamu) hilang, bank bisa lihat bagian lain dari profil keuangan kamu untuk melihat gambaran lengkap. Ini hal-hal lain yang mereka pertimbangkan.
1. Penghasilan dari Sumber Lain
Jika kamu bisa buktikan penghasilan yang konsisten — meskipun bukan dari gaji — itu awal yang bagus. Beberapa sumber penghasilan lain termasuk:
- Manfaat Jaminan Sosial atau tunjangan disabilitas
- Gaji pensiunan veteran atau militer
- Manfaat dana pensiun
- Penarikan dari dana trust
- Dividen atau penghasilan investasi
- Penghasilan sewa properti jangka panjang
- Nafkah atau tunjangan anak yang ditetapkan pengadilan
Satu hal penting untuk semua sumber penghasilan di atas: Penghasilannya harus terdokumentasi dan diharapkan terus berlanjut setidaknya untuk tiga tahun ke depan.
2. Aset dan Tabungan
Bank suka dengan peminjam yang punya simpanan untuk keadaan darurat. Jika kamu punya tabungan, investasi, saldo pensiun yang besar, atau banyak equity di rumah lama yang akan dijual, aset-aset ini bisa bantu kamu memenuhi syarat dan mengurangi risiko untuk bank.
3. Sejarah Kredit yang Kuat
Tanpa pekerjaan, riwayat kredit kamu jadi penilaian utama untuk kemampuan bayar tagihan tepat waktu. Nilai kredit yang sangat bagus dan rasio hutang-terhadap-penghasilan (DTI) yang rendah sangat membantu mengimbangi ketidakpastian penghasilan.
Nilai kredit "sangat baik" dalam model FICO adalah 740 sampai 799. Dalam model VantageScore, nilai 661 sampai 780 dianggap "bagus/prime". Bank juga lebih suka rasio DTI 36% atau lebih rendah.
4. Aplikasi Gabungan
Mengajukan pinjaman dengan seseorang yang penghasilannya stabil, seperti pasangan atau orang tua, bisa sangat memperkuat aplikasi kamu dan dapatkan syarat pinjaman yang lebih baik. Pinjaman bersama berarti semua pihak memiliki rumahnya dan bertanggung jawab atas hutangnya.
Menambah peminjam bersama juga bisa jadi strategi yang bagus untuk membantumu membeli rumah saat penghasilan tidak pasti. Nanti, kamu bisa refinance KPR-nya atas nama kamu saja. Ingat, peminjam bersama tidak punya hak kepemilikan atas rumah, tapi mereka ikut bertanggung jawab jika cicilan macet.
Kalau Kehilangan Kerja di Tengah Proses
Situasi ini lebih umum dari yang disadari banyak orang, apalagi di pasar kerja yang tidak stabil. Ini yang perlu kamu antisipasi:
- Sebelum preapproval. Kamu tetap bisa memulai proses preapproval KPR, tapi persetujuan penuhnya mungkin harus ditunggu sampai penghasilan kamu stabil lagi.
- Setelah preapproval, sebelum closing. Ini masa yang paling berisiko. Bank biasanya mengecek status pekerjaan lagi tepat sebelum closing. Kalau kamu kehilangan kerja, bank mungkin tunda closing atau minta kamu punya lebih banyak tabungan tunai. Dalam beberapa kasus, bank bisa saja membatalkan persetujuannya.
- Setelah closing. Status Pinjaman Anda Sudah Aman. Pinjaman sudah cair, dan perubahan status pekerjaan tidak mempengaruhi syarat-syaratnya. Tapi, kemampuan Anda untuk membayar cicilan tetaplah penting. Kalau Anda mengalami kesulitan bayar cicilan bulanan, beri tahu pemberi pinjaman sedini mungkin supaya bisa cari solusi bersama.
Pelajari cara menurunkan cicilan rumah bulanan Anda.
Kalau Anda punya tabungan atau investasi yang cukup, beberapa pemberi pinjaman bisa menghitung itu sebagai pengganti penghasilan. Ini untuk menentukan apakah Anda mampu dapat pinjaman dan berapa besar rumah yang mampu Anda beli.
Cara ini sering dipakai untuk pensiunan atau orang yang sedang tidak bekerja tapi punya keuangan yang stabil. Pemberi pinjaman biasanya akan mengecek saldo dan menghitung berapa lama dana itu bisa menutup cicilan Anda.
Penghasilan tidak harus dari kerja kantoran. Uang dari Social Security, pensiun, tunjangan disabilitas, pendapatan sewa, bahkan penarikan rutin dari dana pensiun bisa digunakan, asalkan terdokumentasi dengan baik dan diperkirakan berlanjut minimal 3 tahun. Pemberi pinjaman ingin melihat bahwa arus kas ini stabil dan konsisten.
Mengajukan pinjaman bersama orang yang berpenghasilan tetap — seperti pasangan atau anggota keluarga — bisa memperkuat aplikasi Anda. Pekerjaan dan riwayat kredit mereka membantu memenuhi rasio hutang-pendapatan dan mungkin dapatkan syarat pinjaman yang lebih baik. Ingat: mereka juga bertanggung jawab atas pembayarannya.
Memberikan uang muka yang lebih besar mengurangi jumlah yang harus dibiayai pemberi pinjaman, sehingga risikonya lebih kecil dan pinjaman lebih terjangkau buat Anda. Saat pekerjaan tidak pasti, uang muka yang lebih besar bisa membedakan antara disetujui atau ditolak. Ini juga membantu menurunkan cicilan bulanan dan mungkin menghilangkan kebutuhan asuransi hipotek.
Kalau Anda sudah dapat tawaran kerja atau masa cuti sementara hampir selesai, mungkin baik untuk menunda transaksi sebentar. Pemberi pinjaman bisa menggunakan surat penawaran kerja atau dokumen kembali kerja untuk menyelesaikan persetujuan begitu penghasilan Anda kembali. Penundaan kecil sekarang bisa hindari masalah pembiayaan besar nantinya.
Karyawan pemerintah yang sedang cuti sementara secara resmi masih dianggap bekerja. Fannie Mae baru saja merilis pernyataan mengenai penghentian pemerintah dan menyatakan: "Kami percaya [verifikasi pekerjaan] untuk sebagian besar karyawan pemerintah dan pekerja lain yang terdampak akan tetap tersedia dari sistem otomatis atau penyedia layanan pihak ketiga."
LIHAT JUGA: Lihat pilihan terbaik kami untuk pemberi pinjaman hipotek bagi pembeli rumah pertama kali.
Konten tersemat ini tidak tersedia di wilayah Anda.
Ya, mungkin saja dapat hipotek tanpa pekerjaan. Pemberi pinjaman bisa menyetujui peminjam tanpa pekerjaan tradisional jika mereka bisa tunjukkan penghasilan yang stabil dan andal serta punya cadangan uang yang cukup untuk mendukung pembayaran.
Itu tergantung kondisi keuangan Anda lainnya. Tunjangan pengangguran biasanya tidak dianggap sebagai penghasilan, tapi pendapatan pensiun, pendapatan sewa, dan penarikan investasi sering kali dianggap.
Pemberi pinjaman hipotek memverifikasi ulang penghasilan sebelum persetujuan akhir. Jika status pekerjaan Anda berubah, Anda mungkin perlu tunda penutupan, atau pemberi pinjaman bisa tolak pinjamannya kecuali ada sumber penghasilan lain yang dapat diverifikasi.
Laura Grace Tarpley menyunting artikel ini.