Analisis Wall Street telah berharap bahwa pasar perumahan akan menunjukkan tanda-tanda kehidupan pada tahun 2024. Namun, pasar tetap stagnan.
Alasannya sebagian besar terkait dengan perjalanan yang tidak stabil dari tingkat hipotek tahun ini bersama dengan pasokan yang rendah dan harga rumah rekor. Pada bulan Januari, tingkat hipotek tetap 30 tahun rata-rata berada di sekitar 6,6%, menurut Freddie Mac.
Sekarang, meskipun naik turun, tingkat tersebut tetap berada di level yang sama. Pada minggu yang berakhir pada hari Rabu, tingkat tersebut adalah 6,72%, dibandingkan dengan 6,6% seminggu sebelumnya, menurut data Freddie Mac.
Karena biaya pinjaman tidak menjadi lebih murah, hal itu tidak memicu pergerakan signifikan dalam aktivitas jual beli. Bahkan, penjualan rumah yang sudah ada kemungkinan akan mencatatkan rekor sebagai tahun terburuk sejak 1995 untuk tahun kedua berturut-turut.
“Saya pikir tahun ini kita akan melihat pembekuan pasar perumahan mulai mencair, dan melihat sedikit lebih banyak aktivitas,” kata Jeff Tucker, ekonom utama di Windermere Real Estate, kepada Yahoo Finance dalam sebuah wawancara. “Tapi hal itu tidak terjadi dengan cara yang diharapkan.”
Baca lebih lanjut: Kapan tingkat hipotek akan turun? Melihat 2025.
Aktivitas perumahan mengalami awal yang sulit tahun ini. Tingkat hipotek, yang telah turun untuk mengakhiri tahun 2023, datar dan kemudian mulai naik lagi pada bulan Februari, dengan tingkat rata-rata 30 tahun mencapai 6,77% pada pertengahan bulan, menurut data Freddie Mac.
Lonjakan tingkat tersebut menyusul laporan pekerjaan Januari yang lebih kuat dari yang diharapkan dan komentar yang dibuat oleh Ketua Federal Reserve Jerome Powell pada awal Februari bahwa Fed perlu melihat lebih banyak kemajuan dalam inflasi sebelum menurunkan biaya pinjaman. Fed tidak mengendalikan tingkat hipotek, tetapi tindakan mereka mempengaruhi melalui pergerakan imbal hasil obligasi.
Kenaikan harga rumah lebih lanjut memperparah tekanan dari kenaikan tingkat. Harga median penjualan rumah yang sudah ada melonjak 5,7% dibandingkan dengan Februari tahun lalu, menandai bulan ke-8 berturut-turut kenaikan harga tahunan, menurut Asosiasi Agen Properti Nasional (NAR).
Harga rumah yang tinggi membuat banyak pembeli yang berhati-hati dalam anggaran keluar dari pasar. Penjualan rumah tertunda, indikator forward-looking dari penjualan rumah berdasarkan penandatanganan kontrak, turun 7% tahun ke tahun pada bulan Februari.
Meski demikian, ada alasan untuk optimisme. Data dari Redfin menunjukkan bahwa listing baru naik 10% tahun ke tahun selama empat minggu yang berakhir pada 18 Februari, peningkatan terbesar dalam dua bulan, karena pemilik rumah memanfaatkan kenaikan harga rumah.
“Persediaan meningkat dari titik terendah, tetapi tetap terbatas di banyak pasar, aktivitas penjualan lemah, dan tingkat hipotek naik turun,” kata Ali Wolf, ekonom utama di Zonda, kepada Yahoo Finance.
Cerita Berlanjut
Analis Wall Street berharap bahwa pasar perumahan akan pulih pada tahun 2024. Namun, pasar tetap stagnan: Penjualan rumah yang sudah ada kemungkinan akan mencatatkan rekor sebagai tahun terburuk sejak 1995 untuk tahun kedua berturut-turut. (Foto oleh Paul Bersebach/MediaNews Group/Orange County Register via Getty Images) · MediaNews Group/Orange County Register via Getty Images via Getty Images
Saat musim semi mendekat, lebih banyak pemburu rumah secara aktif menjelajahi dan mengajukan aplikasi pinjaman.
Meskipun aktivitas pembelian berada pada tahap awal, hal itu tidak mengarah pada peningkatan penjualan. Penjualan rumah yang sudah ada turun 4,3% pada bulan Maret menjadi tingkat tahunan yang disesuaikan secara musiman sebesar 4,19 juta, menurut NAR. Tingkat hipotek tetap tinggi mendekati 7%, yang lebih menyumbang pada perlambatan.
“Banyak orang terkejut bahwa harga rumah tidak turun ketika tingkat hipotek naik. Hal ini menunjukkan kepada kami bahwa ketimpangan pasokan dan permintaan lebih kuat daripada biaya pinjaman,” kata Wolf.
Pada musim panas, tingkat hipotek berubah arah dan mulai menurun ketika data baru menunjukkan bahwa inflasi melambat. Pada bulan Juni, Fed menahan tingkat suku bunga dan memproyeksikan satu pemotongan suku bunga untuk tahun itu.
Namun, itu belum cukup untuk mendorong beberapa calon pembeli rumah keluar dari sisi, dengan biaya tinggi tetap menjadi hambatan utama. Data dari Asosiasi Agen Properti Nasional menunjukkan penjualan rumah yang sudah ada turun 5,4% dari tahun sebelumnya pada bulan Juni, sementara harga jual median mencapai $426.900, menandai rekor tertinggi untuk bulan kedua berturut-turut.
Biaya rumah yang mahal “membuat beberapa pembeli rumah yang berharap pada perbaikan kondisi terasa dingin,” kata Tucker.
Pada bulan September, tingkat hipotek turun lebih dari setengah persen dalam periode enam minggu karena investor memperhitungkan pemotongan suku bunga dari Fed, mulai selama bulan tersebut dan terus berlanjut hingga 2025.
Namun, penjualan tidak meningkat karena banyak calon pembeli dan penjual yang terkunci dalam biaya pinjaman yang sangat rendah bermain-main. Penjualan rumah yang sudah ada turun ke level terendah sejak 2010 selama bulan September, menurut NAR.
Pemburu rumah berharap tingkat hipotek akan turun lebih jauh setelah Fed memotong suku bunga untuk serius dalam membeli. Federal Reserve memotong tingkat suku bunganya sebesar setengah persen pada 18 September. Namun, banyak ekonom memperingatkan bahwa tingkat hipotek kemungkinan tidak akan turun jauh lebih lanjut.
Faktanya, tingkat hipotek mulai naik, mendekati 6,5% pada bulan Oktober, karena pasar menyesuaikan harapan tentang lingkup dan waktu pemotongan suku bunga Federal Reserve di masa depan.
“Secara historis, tingkat hipotek bergerak seiring dengan perubahan tingkat Fed,” kata Wolf. “Tahun ini, namun, tingkat hipotek benar-benar naik setelah Fed memotong suku bunga. Hal ini karena investor pada akhirnya yang menggerakkan tingkat hipotek, dan mereka menerima data ekonomi lain dan proposal kebijakan dan mengalokasikan dana mereka sesuai.”
Saat tahun 2024 berakhir, jalur tingkat terlihat tidak pasti. Pada pertemuan kebijakan Desember, Fed memproyeksikan dua pemotongan suku bunga untuk tahun depan, turun dari proyeksi sebelumnya empat. Investor tetap khawatir tentang data inflasi yang lengket dan dampak potensial kebijakan pemerintahan Trump yang akan datang terhadap kenaikan harga.
Baca lebih lanjut: Bagaimana keputusan tingkat Federal Reserve memengaruhi tingkat hipotek
Analisis telah mengatakan bahwa mereka yakin bahwa aktivitas perumahan akan meningkat pada tahun 2025 karena lebih banyak rumah masuk pasar dengan pembeli dan penjual menyesuaikan diri dengan kenyataan tingkat bunga yang lebih tinggi saat ini.
Dalam satu tanda yang menggembirakan, penjualan rumah yang sudah ada untuk bulan November naik 6,1% dari tahun sebelumnya, kenaikan tahunan terbesar sejak Juni 2021, menurut NAR.
“Kami yakin bahwa ini akan terus menjadi kenaikan yang lambat,” kata Danielle Hale, ekonom utama di Realtor.com, kepada Claire Boston dari Yahoo Finance.
Dani Romero adalah seorang reporter untuk Yahoo Finance. Ikuti dia di X @daniromerotv.
Klik di sini untuk berita ekonomi dan indikator terbaru untuk membantu menginformasikan keputusan investasi Anda
Baca berita keuangan dan bisnis terbaru dari Yahoo Finance