Pinjam FHA sudah bikin punya rumah lebih mudah, karena syarat nilai kredit dan uang muka yang lebih rendah. Tapi kalau kamu gabungin pinjaman ini dengan pinjaman ARM (adjustable-rate mortgage), tahun-tahun pertama punya rumah bisa lebih murah lagi.
Pinjaman FHA ARM adalah gabungan dari pinjaman FHA yang didukung pemerintah dan fitur pinjaman dengan suku bunga yang bisa berubah. Federal Housing Administration menjamin pinjaman ini sama seperti mereka jamin pinjaman FHA dengan bunga tetap. Ini memungkinkan pemberi pinjaman memberi syarat kredit yang lebih fleksibel dan uang muka lebih rendah.
Yang bedakan FHA ARM adalah struktur bunganya. Pinjaman ini mulai dengan suku bunga intro yang tetap, yang sering lebih rendah dari bunga pinjaman FHA tetap. Setelah periode intro itu, bunganya akan menyesuaikan tiap tahun, naik atau turun tergantung indeks pasar.
Pemberi pinjaman FHA juga nambahin margin kecil ke suku bunga. Karena marginnya beda-beda tiap lender, penting untuk bandingkan beberapa penawaran. Mereka harus kasih tau marginnya waktu kamu ajukan pinjaman.
Kalau FHA ARM mulai terdengar menarik, pinjaman ini ada beberapa jenis:
- ARM 1-tahun: Menyesuaikan tiap tahun setelah satu tahun bunga tetap.
- ARM 3-tahun: Masa bunga tetap tiga tahun, lalu menyesuaikan tahunan.
- ARM 5-tahun: Mungkin yang paling umum, masa intro lima tahun.
- ARM 7-tahun: Bunganya terkunci tujuh tahun sebelum menyesuaikan.
- ARM 10-tahun: Masa intro selama sepuluh tahun sebelum penyesuaian.
Kamu mungkin lihat istilah seperti ARM 5/1 atau 7/1. Angka pertama adalah masa bunga intro, angka kedua adalah frekuensi penyesuaian. Jadi, ARM 5/1 punya masa intro 5 tahun, dan bunganya berubah setiap tahun.
Setiap produk punya perlindungan untuk peminjam. Ada batas maksimal kenaikan bunga setelah penyesuaian pertama, penyesuaian berikutnya, dan selama masa pinjaman.
Misalnya, kamu punya FHA ARM 5-tahun dengan bunga awal 5.25%. Kamu nikmati bunga itu selama lima tahun pertama. Mulai bulan ke-61, pembayaranmu berubah untuk 12 bulan ke depan berdasarkan bunga pasar. Jika bunga naik, bungamu naik maksimal 1%. Bunga akan terus menyesuaikan tiap tahun, tapi karena ada batas seumur hidup 5%, bunga tertinggi yang mungkin kamu bayar adalah 10.25%.
Tapi, bunga FHA ARM juga bisa turun, sehingga bayaran bulanan lebih rendah. Bunga pada ARM 5-tahun yang sama bisa turun hingga 1% per tahun, dengan penurunan seumur hidup hingga 5%. Ini menunjukkan ARM bisa lebih menguntungkan jika bunga diperkirakan turun di masa depan.
Salah satu daya tarik utama FHA ARM adalah bunga awal yang lebih rendah. Bunga awal FHA ARM biasanya lebih rendah dari pinjaman FHA tetap. Ini bisa bikin bayaran bulanan lebih terjangkau, terutama untuk pembeli pertama kali.
Tapi, pinjaman FHA tetap mengunci suku bunganya untuk seluruh jangka waktu. Ini bisa lebih murah dalam jangka panjang, terutama jika bunga pasar naik.
FHA ARM paling menarik untuk peminjam yang berencana refinance atau jual rumah sebelum periode penyesuaian dimulai. Kamu bisa manfaatkan bayaran bulanan awal yang lebih rendah tanpa khawatir bunga naik.
Alasan lain kamu mungkin suka pinjaman ini adalah bunga yang lebih rendah berarti bayaran bulanan lebih kecil. Lulusan baru atau yang punya potensi penghasilan lebih tinggi di masa depan bisa menikmati bunga dan bayaran lebih rendah sambil karir mereka mulai berkembang.
Di sisi lain, yang rencana tinggal lama di rumah atau khawatir dengan bayaran yang naik-turun mungkin lebih suka kepastian pinjaman FHA tetap.
Kelebihan FHA ARM:
- Bayaran bulanan awal lebih rendah dibanding pinjaman FHA tetap.
- Lebih mudah dapat persetujuan daripada ARM konvensional, karena syarat nilai kredit FHA lebih fleksibel.
- Ada batas maksimal bunga yang melindungi dari kenaikan ekstrem.
Kekurangan FHA ARM:
- Bayaran bisa membebani anggaran setelah masa bunga tetap berakhir (jika bunga pasar naik).
- Total biaya pinjaman berpotensi lebih tinggi dibanding pinjaman bunga tetap.
Tips jika pertimbangkan FHA ARM:
- Pahami batas maksimal bunganya.
- Anggaran bayaran lebih tinggi dari bunga intro, untuk jaga-jaga jika bunga naik.
- Pertimbangkan timeline kamu. Pilih FHA ARM dengan masa intro yang sesuai rencana kamu.
- Bandingkan beberapa pemberi pinjaman, karena suku bunga dan marginnya bisa beda.
Apakah FHA menawarkan ARM?
Ya. Federal Housing Administration (FHA) menjamin pinjaman ARM selain pinjaman bunga tetap. FHA ARM mulai dengan bunga rendah untuk periode tertentu sebelum masuk periode penyesuaian tahunan. Seperti semua pinjaman FHA, syarat kredit dan uang mukanya fleksibel.
Apa itu Program ARM FHA?
Federal Housing Administration punya program ARM, disebut juga Program ARM Section 251. Peminjam dapat pinjaman FHA dengan suku bunga variabel yang tetap selama masa intro lalu berfluktuasi tiap tahun.
Apa itu FHA ARM 5/1?
Ini adalah pinjaman FHA yang bunganya tetap selama lima tahun pertama. Setelah itu, bunganya bisa berubah tiap tahun. Daya tariknya adalah bunga awalnya biasanya lebih rendah dari pinjaman FHA tetap, sehingga bayaran bulanan awal lebih kecil. Ini populer bagi pembeli yang rencana pindah atau refinance sebelum bunganya mulai menyesuaikan.
Artikel ini disunting oleh Laura Grace Tarpley.