“
Setelah penurunan yang berlangsung selama bertahun-tahun yang membuat kantor-kantor di Amerika Serikat kosong, Presiden Blackstone Inc. Jon Gray melihat sektor tersebut sebagai tempat yang tepat untuk melakukan investasi baru. Para pengambil keputusan real estatnya sedang bersiap-siap untuk mengakuisisi saham dalam sebuah gedung 50 lantai di Midtown Manhattan, sinyal terkuat hingga saat ini bahwa mereka melihat pasar siap untuk pulih kembali.
Para eksekutif yang menjalankan trust hipotek komersial perusahaan, sementara itu, masih mengurusi hutang-hutang kantor lama yang gagal. Blackstone Mortgage Trust Inc. berhasil mengurai lebih dari $1 miliar utang gagal, kebanyakan terkait dengan kantor, pada kuartal terakhir tahun lalu.
Dan REIT – dikenal dengan kode sahamnya, BXMT – masih memiliki lebih dari $1 miliar hutang bermasalah di portofolio sekitar $17 miliar. Ini merupakan pengingat bahwa pemulihan real estat tidak merata dan terhenti-henti.
“Kami pasti akan melihat lebih sedikit kantor di portofolio kami ke depannya,” kata CEO BXMT Katie Keenan, seorang veteran Blackstone selama 13 tahun, kepada para analis bulan lalu. Trust tersebut baru saja mencatat kerugian bersih tahun penuh pertamanya sejak Blackstone mengambil alih pada tahun 2012. Sebagian besar kerugian berasal dari kesadaran bahwa BXMT tidak bisa mengumpulkan beberapa pinjaman sepenuhnya.
Saham BXMT selesai tahun lalu turun sekitar 50% dari puncak pandemi mereka, menghapus sekitar $2 miliar nilai pasar sebelum pulih pada bulan Februari. Ini hanya merupakan bagian kecil dari perusahaan yang mengelola $1,1 triliun, tetapi kesehatan pemberi pinjaman tersebut terkait dengan bagian dari Blackstone. Beberapa peminjam – seperti perusahaan perjudian Australia Crown Resorts – dikelola oleh pemilik real estat komersial terbesar di dunia.
Blackstone telah menekankan bahwa kantor-kantor merupakan kurang dari 2% dari portofolio ekuitas real estat AS mereka. BXMT, di sisi lain, penuh dengan pinjaman kantor – lebih dari 50% dari portofolionya – pada awal pandemi Covid-19. Melalui penulisan ulang, pembayaran, dan pengambilan kunci gedung, mereka telah menyusutkan saham tersebut menjadi sekitar sepertiga. Lebih dari separuh pinjaman kantor AS dari BXMT berada dalam watchlist atau bermasalah.
“Paparan pinjaman kantor merupakan beban besar bagi saham mereka selama sekitar dua tahun,” kata Harsh Hemnani, seorang analis senior di firma penelitian real estat Green Street, tentang BXMT. “Sekarang kami melihat bahwa hal tersebut sedang diselesaikan, tetapi juga beberapa hal akan membutuhkan waktu untuk terjadi.”
Pelaku jual pendek seperti Carson Block memperingatkan bahwa REIT akan terseret dalam kehancuran properti komersial. Block mengungkapkan taruhan melawan BXMT pada akhir tahun 2023, dan trust tersebut memangkas dividen mereka kurang dari setahun kemudian. Block tidak menanggapi permintaan komentar tentang status posisi jual pendeknya, meskipun dia mengatakan kepada Bloomberg Television pekan ini bahwa perusahaannya “senang” karena teori mereka terbukti benar. Namun, Block mengatakan dia kurang yakin tentang kasus jual pendek untuk real estat komersial ke depan mengingat ketidakpastian seputar suku bunga. Posisi jual pendek dalam BXMT telah berkurang setengahnya menjadi sekitar 8,4% dari saham yang beredar selama setahun terakhir atau lebih, menurut data yang dikumpulkan oleh S&P Global.
BXMT mengatakan keberuntungannya sedang meningkat ketika pemulihan real estat semakin menguat.
“Setahun yang lalu, kami mengatakan bahwa nilai real estat sedang mencapai titik terendah dan itulah yang terjadi,” kata BXMT dalam pernyataan yang dikirimkan melalui email. Trust tersebut bergerak dengan agresif untuk mengalirkan likuiditas mendekati rekor ke dalam pinjaman baru, dan pinjaman kantor menghasilkan uang tunai, menurut pernyataan tersebut. Lebih dari setengah dari pembayaran dalam kurun waktu sekitar setahun terakhir berasal dari pinjaman kantor.
Meskipun begitu, investor memiliki sedikit antusiasme kecuali untuk kantor terbaik. Trust tersebut sedang berusaha untuk menjual obligasi pinjaman yang ditempatkan – pada dasarnya obligasi yang terdiri dari pinjaman yang telah mereka buat – untuk pertama kalinya sejak tahun 2021. Kesepakatan tersebut akan dijamin sebagian besar oleh kompleks apartemen, properti perhotelan, dan industri, pergeseran dari CLO sebelumnya yang terkait sebagian besar dengan gedung kantor.
Tim real estat Blackstone optimis tentang pemilik kantor di kota metropolitan besar satu dekade yang lalu, menurut orang-orang yang akrab dengan masalah tersebut. CEO Steve Schwarzman mengatakan kepada rekan-rekan bahwa gedung-gedung tersebut masih bisa menguntungkan meskipun hanya setengahnya terisi, kata seseorang lagi.
Namun, sedikit yang memprediksi kerusuhan yang akan dibawa oleh pandemi Covid-19. Nilai telah turun lebih dari 75% rata-rata dari puncak bagi sebagian besar bangunan di New York, menurut Stijn Van Nieuwerburgh, seorang profesor di Columbia University’s Graduate School of Business.
Dan BXMT membawa paparan global kantor yang jauh lebih besar daripada pesaingnya. Sementara unit Blackstone memiliki lebih dari separuh portofolio terkait dengan pinjaman kantor pada awal pandemi, unit serupa di Apollo Global Management Inc. dan KKR & Co. melaporkan konsentrasi di bawah 30%.
Analisis telah mempertanyakan apakah trust tersebut perlu mereservasi lebih banyak untuk potensi kerugian kredit. BXMT menyiapkan sekitar $734 juta untuk memperhitungkan kerugian kredit jangka pendek pada akhir 2024, menurut laporan perusahaan. Angka tersebut naik dari $125 juta pada akhir 2021.
Hemnani, analis Green Street, mengatakan cadangan kerugian pinjaman trust tersebut masih belum cukup besar.
“Kami masih berpikir bahwa cadangan CECL mereka belum sepenuhnya memperhitungkan kerugian yang mungkin terjadi,” katanya, merujuk pada istilah akuntansi untuk kerugian pinjaman jangka pendek. “Tetapi kesenjangan antara kerugian yang kami harapkan dan cadangan mereka sedang menyempit dengan sangat cepat.”
Dalam sebuah pernyataan, trust tersebut mengatakan bahwa mereka telah mengambil pendekatan yang bijaksana terhadap cadangan mereka yang telah “divalidasi oleh kenyataan bahwa penyelesaian kami secara keseluruhan lebih menguntungkan daripada yang diimplikasikan oleh cadangan kerugian kami.”
Mereka menyelesaikan $1,6 miliar pinjaman bermasalah pada 2024 di atas nilai awal.
Gudang Queens
BXMT telah bekerja untuk membersihkan kesepakatan yang kurang bersih saat pasar kantor perlahan pulih. Di New York, misalnya, Blackstone menyuntikkan modal tambahan ke Gedung Falchi, yang memiliki pinjaman $200 juta dengan BXMT yang tidak dibayarkan saat jatuh tempo, menurut orang-orang yang akrab dengan masalah tersebut. Terletak di bagian industri Queens dekat dengan pabrik daur ulang dan pemasok konstruksi, gudang yang diubah menjadi kantor ini menyewakan ruang kepada Uber dan komisi taksi Kota New York.
BXMT juga menggunakan beberapa teknik keuangan untuk memberi waktu kepada peminjam. Dalam setahun terakhir, trust tersebut setuju untuk membiarkan beberapa peminjam menunda pembayaran tunai dengan imbalan bunga lebih tinggi dan lebih banyak biaya. Beberapa modifikasi melibatkan pembayaran secara in kind, yang berarti pembayaran bunga ditunda dan ditambahkan ke pokok yang harus dibayarkan. Langkah-langkah tersebut jarang menjadi pertanda baik untuk seorang peminjam. Namun, ini hanya merupakan sebagian kecil dari pendapatan bunga BXMT – hanya 1% menurut satu ukuran – tahun lalu, kata trust tersebut.
Trust tersebut mendapatkan lebih banyak ruang finansial sendiri. Tahun lalu, untuk menghindari melanggar konvenan pada utang BXMT sendiri, para eksekutif berhasil meyakinkan bank-bank untuk melonggarkan pembatasan pada utang tersebut. Mereka mengatakan kesepakatan tersebut “secara umum standar” di antara rekan-rekan mereka.
Unit pemberian pinjaman real estat Blackstone secara keseluruhan, yang dipimpin oleh Tim Johnson yang telah berpengalaman 14 tahun di perusahaan, telah melalui beberapa perubahan personil. Mike Nash – yang mendirikan bisnis utang real estat dan dikenal karena ketenangan selama perbaikan yang kompleks – pindah ke divisi hedge fund perusahaan pada tahun 2021 dan baru-baru ini pensiun, meskipun tetap menjadi anggota dewan BXMT. Jonathan Pollack, mantan kepala kredit real estat Blackstone, meninggalkan perusahaan tahun lalu untuk menjadi presiden Starwood Capital Group.
Dalam panggilan dengan para analis bulan lalu, BXMT menggambarkan gambaran sebuah perusahaan yang solid dalam mode pemulihan. Namun, masih ada lebih banyak yang harus dilakukan sebelum unit tersebut dapat sepenuhnya memanfaatkan suku bunga yang lebih menarik yang mendorong sudut-sudut lain pasar kredit. Mereka masih melihat beberapa pihak yang kalah: eksekutif menyebutkan adanya satu impairmen baru, suatu pinjaman kantor di Inggris yang tidak disebutkan namanya. Gedung tersebut mewakili kurang dari 1% dari portofolionya dan berada di “subpasar yang kuat di London,” kata trust tersebut.
Investor tampak sejahtera. Dalam beberapa hari setelah rilis laporan pendapatan terbaru, para pedagang menaikkan harga saham sekitar 5%. Harga saham tersebut naik 17% sepanjang tahun ini, melampaui rekan-rekan sebaya.
Eksekutif BXMT tidak menutup pintu untuk kantor untuk selamanya. Mereka baru saja melihat kesepakatan utama mereka – pinjaman senilai $1,8 miliar untuk pencakar langit di Manhattan bernama The Spiral dari tahun 2018 – lunas sepenuhnya.
“Jika kami bisa melakukan lebih banyak kesepakatan seperti The Spiral, kami pasti akan melakukannya,” kata Keenan, CEO, dalam panggilan pendapatan. Tetapi dalam suatu kuartal di mana BXMT menginvestasikan dan menjanjikan lebih dari $2 miliar dalam asal usul, dia memperingatkan perusahaan akan berjalan hati-hati. “Lapangan pandang tentang jenis kesempatan kantor dan di mana kami melihat kinerja yang lebih baik cukup sempit, dan kami akan sangat selektif.”
Cerita ini awalnya dimuat di Fortune.com
“