(Bloomberg) — Penurunan nilai properti kantor sedang mempengaruhi bank-bank AS, dengan bank-bank kecil khususnya meningkatkan penggunaan modifikasi pinjaman dalam portofolio real estat komersial mereka.
Sebagian besar bank dengan aset kurang dari $100 miliar memodifikasi 0,32% dari pinjaman CRE mereka dalam sembilan bulan pertama tahun ini, temuan laporan Moody’s Ratings. Itu adalah peningkatan besar dari paruh pertama tahun 2024, ketika hanya sekitar 0,1%.
Namun, persentase tersebut jauh lebih rendah daripada jenis pemberi pinjaman lain yang telah dimodifikasi: untuk bank berukuran sedang, bagian tersebut adalah 1,93% dalam sembilan bulan pertama, dan untuk yang terbesar, 0,79%, temuan laporan tersebut. Perbedaannya mungkin bukan karena pemberi pinjaman kecil membuat pinjaman yang lebih baik, tetapi lebih karena mereka lebih lambat dalam menghadapi penurunan harga properti komersial.
Modifikasi biasanya dicari oleh pemilik properti yang sedang berjuang untuk menunda pembayaran dan mendapatkan perpanjangan jangka pendek pada pinjaman. Penggunaannya yang meningkat adalah tanda terbaru dari peningkatan masalah dalam kredit CRE karena gelombang pinjaman jatuh tempo untuk refinancing.
Banyak perhatian tertuju pada bank-bank regional, yang sangat rentan karena seringkali mengambil pembayaran muka yang lebih rendah daripada rekan-rekan mereka yang lebih besar dalam beberapa tahun sebelum kenaikan suku bunga yang dimulai pada tahun 2022. Itu berarti mereka memiliki sedikit buffer sebelum menderita kerugian setelah nilai kantor dan kompleks apartemen turun setidaknya 20% sejak puncaknya.
Pada saat yang sama, pemberi pinjaman AS yang lebih besar, yang tunduk pada uji stres dan bentuk pengawasan regulasi yang intens, sejauh ini telah menyisihkan lebih banyak uang untuk menutupi pinjaman buruk daripada bank-bank kecil, menurut Rebel Cole, seorang profesor keuangan di Florida Atlantic University yang juga memberi saran kepada Oaktree Capital Management LP.
Kekhawatiran tentang kerugian masa depan telah berkontribusi pada kinerja harga saham yang buruk bagi bank-bank kecil, dengan Indeks Perbankan Regional KBW naik sekitar 17% tahun ini dibandingkan dengan sekitar 30% untuk Indeks Perbankan Global KBW Nasdaq.
Tentang $500 miliar hipotek CRE akan jatuh tempo dalam setahun mendatang “dan sebagian besar dari mereka akan masuk ke dalam kegagalan,” kata Cole dari Florida Atlantic University. “Akan ada penjualan paksa. Mereka akan menempatkan tekanan lebih ke bawah pada harga properti real estat komersial secara umum.”
Ketua Federal Deposit Insurance Corp. Martin Gruenberg memperingatkan pada hari Kamis bahwa kelemahan dalam beberapa portofolio pinjaman dalam sistem perbankan, termasuk kantor dan multifamily, terus memerlukan pemantauan yang ketat.
Cerita Berlanjut
Pinjaman kantor akan merugikan REIT hipotek publik dan sebagian besar bank untuk waktu yang lama ke depan, kata Mike Comparato, presiden Franklin BSP Realty Trust Inc., kepada para analis bulan lalu. Aset-aset itu diperdagangkan “pada level yang sangat tidak bisa dibayangkan beberapa tahun yang lalu. Kami juga mendengar anekdot dari pemberi pinjaman yang enggan mengambil alih aset kantor untuk menghindari realitas mark-to-market.”
Menambah kesakitan bagi pemberi pinjaman, pemotongan suku bunga tahun ini oleh Federal Reserve belum mengalir ke biaya pinjaman jangka panjang yang lebih rendah. Hal ini membuat lebih sulit bagi pemilik properti untuk refinancing utang mereka pada tingkat yang bisa dicover oleh pendapatan sewa.
“Mulai ada penyerahan,” kata Robin Potts, chief investment officer di unit real estat dari investor situasi khusus Canyon Partners LLC. “Peminjam yang tidak melakukan pembayaran tidak bisa diperpanjang selamanya.”
Perusahaan broker asuransi Arthur J. Gallagher memimpin puluhan perusahaan yang mempersiapkan miliaran dolar penjualan obligasi dan pinjaman di AS, mencari untuk memanfaatkan permintaan investor yang meningkat sebelum pasar tutup untuk tahun ini. Penjualan kelas atas mencapai $18 miliar, sementara pinjaman berat melihat $75 miliar peluncuran.
Beberapa manajer aset sedang meningkatkan yield dalam dana jangka waktu tetap dengan membeli obligasi yang tidak memiliki tanggal penebusan yang ditetapkan.
Rantai restoran PF Chang’s China Bistro Inc. ingin meringankan tekanan utang jangka pendek dengan memperpanjang jatuh tempo pinjaman yang jatuh tempo pada 2026, langkah yang bisa membantu meningkatkan peringkat kreditnya.
Kroger Co. telah menjadi perusahaan terbaru yang mungkin terpaksa membeli kembali utang dari investor setelah upayanya untuk membeli Albertsons Cos. diblokir oleh para hakim.
Thames Water menawarkan imbalan kepada kreditur senior terbesarnya sebagai imbalan atas dukungan mereka terhadap rencananya untuk mengumpulkan £3 miliar ($3,8 miliar) kas darurat.
Retailer Party City dan Container Store, serta perusahaan telepon penjara Aventiv Technologies, sedang mempertimbangkan kebangkrutan.
Seiring dengan pertumbuhan kekayaan India yang memicu permintaan produk tabungan jangka panjang, sekelompok investor meminta Bank Sentral India untuk memungkinkan utang pemerintah negara bagian diubah menjadi obligasi nol kupon.
Sinclair Inc. dan beberapa pemberi pinjaman sedang merundingkan proposal untuk mengumpulkan lebih dari $1 miliar dalam pembiayaan baru untuk melunasi sebagian dari utangnya, menurut orang-orang yang akrab dengan situasi tersebut.
Otoritas jasa keuangan Australia mendorong rencana untuk menjadi negara pertama yang menghentikan jenis sekuritas yang terhapus di Credit Suisse tahun lalu.
Mars Inc. sedang mencari untuk mengumpulkan setidaknya $1 miliar melalui penjualan utang swasta sebelum akuisisi pembuat makanan Kellanova. Perusahaan juga sedang mempersiapkan penjualan obligasi berperingkat investasi untuk membantu pendanaan akuisisi.
Altice France dan sekelompok kreditur yang dijamin tetap berselisih pendapat atas syarat-syarat kesepakatan untuk memotong tumpukan utang €23,7 miliar ($24,9 miliar) perusahaan, termasuk seberapa banyak ekuitas miliarder pemilik Patrick Drahi harus menyerahkan.
RBC Capital Markets menunjuk Michael Heuff sebagai kepala leveraged finance AS dan Mark Pepe sebagai co-head leveraged finance capital markets AS bersama John Rote.
Edmond de Rothschild Asset Management mempekerjakan Vianney Hocquet sebagai manajer portofolio utang korporat hibrida.
Mesirow Financial mempekerjakan Jason Handrinos sebagai direktur senior, kepala penjualan pendapatan tetap global dan pertumbuhan di tim penjualan dan perdagangan institusional perusahaannya.
Most Read from Bloomberg Businessweek
©2024 Bloomberg L.P.