Krisis perumahan melanda kota resor ski saat Telluride menghabiskan jutaan dalam obligasi munisipal

Telluride, sebuah destinasi resor ski di Colorado, adalah kota liburan pertama yang menjual obligasi munisipal untuk perumahan terjangkau tahun ini. Kemungkinan besar tidak akan menjadi yang terakhir.

Alasan di balik penjualan minggu lalu segera terlihat dengan mengetik “Homes for Sale Telluride Colorado” di peramban Internet. Situs web yang muncul menunjukkan bahwa siapa pun yang ingin membeli rumah di sana akan membutuhkan jutaan dolar, mungkin puluhan juta.

Jadi Telluride “memprioritaskan” akuisisi dan pembangunan perumahan sewa terjangkau. Minggu lalu, Distrik Sekolah Telluride R-1 meminjam $31,8 juta, separuhnya akan digunakan untuk membayar 25 unit “perumahan tenaga kerja”.

Area ski kaya tersebut telah mengakses pasar obligasi atas alasan yang sama beberapa kali dalam beberapa tahun terakhir. Bulan lalu saja, kota tersebut meminjam $9 juta, sebagian dari dana tersebut digunakan untuk membayar renovasi perumahan terjangkau di sebuah gedung apartemen. Pada tahun 2022, dewan kota menyetujui pengeluaran lebih dari $27 juta untuk proyek yang berisi 27 unit perumahan terjangkau. Lima tahun sebelumnya, distrik sekolah meminjam $2,5 juta untuk hal yang sama.

“Jika tidak ada rumah, saya tidak bisa mengisi posisi,” kata Christine Reich, direktur keuangan dan nutrisi untuk distrik sekolah, dalam wawancara telepon.

Kata-kata Reich tersebut disuarakan oleh pejabat setempat di daerah liburan di seluruh negeri. Kota-kota yang kaya akan keunikan dan pesona tetapi minim pasokan perumahan telah mengusir penduduk setempat, baik pekerja biasa maupun pekerja esensial, dari toko-toko hingga petugas kebersihan, polisi, pemadam kebakaran, dan guru.

Tahun lalu, pulau Nantucket di lepas pantai Cape Cod dan kota Wellfleet di Cape masing-masing menjual obligasi untuk perumahan tenaga kerja. Kota ski lain di Colorado, Vail, melakukannya pada tahun 2021. Dan bukan hanya kota-kota liburan yang meminjam uang untuk membangun perumahan terjangkau. Beberapa perguruan tinggi dan universitas juga telah menjual obligasi untuk membayar perumahan fakultas, seperti University of Vermont dan Middlebury College.

Kesenjangan Pendapatan

Di Telluride, gaji di distrik sekolah berkisar dari $50.000 untuk pekerja level dasar hingga $94.665 untuk seseorang dengan gelar master dan pengalaman 27 tahun. Namun, sewa dengan harga pasar di kota tersebut berkisar dari $4.000 hingga $5.000 per bulan untuk apartemen satu kamar tidur.

“Kami terpencil,” kata Reich. “Tidak seperti Anda bisa berkomuter dari Denver,” yang berjarak enam setengah jam perjalanan.

Hanya 55% dari perumahan Telluride dihuni oleh penduduk tetap, menurut Treasure Walker, direktur asosiasi di S&P Global Ratings. Sisa perumahan biasanya digunakan sebagai sewaan jangka pendek dan rumah liburan di sebuah kota dengan populasi 2.620 orang.

“Ada lingkungan yang sangat terbatas dalam hal pasokan,” kata Bill Fandel, broker pendiri Compass real estate di Telluride. Dia mengatakan bahwa di kota kecil, “biaya tanah menjadi menghambat,” merujuk pada ruang yang diperlukan untuk membangun perumahan.

Distrik sekolah, yang memiliki luas 326 mil persegi, mencakup kota-kota Telluride, Ophir, Sawpit, dan Mountain Village serta bagian dari County San Miguel yang tidak tergabung, dan memiliki populasi 6.515 orang. Ini juga memiliki nilai penuh per kapita yang “sangat tinggi” (nilai semua properti dibagi dengan jumlah penduduk) sebesar $2,1 juta, menurut Layanan Investor Moody’s, yang menilai obligasi Aa2. Nilai median AS adalah $117.713.

“Distrik ini adalah tujuan rumah kedua bagi orang-orang sangat kaya,” kata Moody’s. “Ini, ditambah dengan lonjakan penduduk yang mencari gaya hidup luar ruangan selama pandemi, mendorong biaya hidup yang tinggi dan menantang kemampuan distrik untuk merekrut dan mempertahankan guru.”

Distrik saat ini menyediakan perumahan bagi sekitar 10% dari 136 personil penuh-waktu dan 16 personil paruh waktu dan ingin meningkatkan jumlah ini menjadi sepertiga. Sewa dasar adalah 25% dari gaji.

Sudah ada daftar tunggu untuk perumahan terjangkau yang diusulkan tersebut.

Langganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan korporat. Daftar gratis.