Gedung Putih bilang mereka pertimbangkan untuk dukung hipotek 50 tahun untuk bantu atasi krisis keterjangkauan rumah di Amerika. Tapi pengumuman ini langsung dapat kritik dari pembuat kebijakan, media sosial, dan ahli ekonomi. Mereka bilang hipotek 50 tahun tidak banyak selesaikan masalah pokok di pasar perumahan, seperti kurangnya pasokan rumah dan suku bunga yang tinggi.
Bill Pulte, direktur Federal Housing Finance Agency (FHFA), bilang di X bahwa hipotek 50 tahun akan "benar-benar mengubah permainan" untuk pembeli rumah. FHFA adalah bagian pemerintah yang awasi Fannie Mae dan Freddie Mac, perusahaan yang beli dan jamin sebagian besar hipotek di Amerika.
Hipotek 30 tahun adalah produk keuangan khas Amerika dan cara standar beli rumah sejak zaman New Deal. Waktu itu, politisi dan pembuat kebijakan mau bikin hipotek standar yang terjangkau dan bisa dilunasi selama masa kerja, saat rata-rata umur orang Amerika adalah 66 tahun.
Pembayaran Lebih Rendah
Memperpanjang masa hipotek ke 50 tahun memang turunkan pembayaran bulanan peminjam.
Harga jual rata-rata rumah di AS adalah $415,200 pada September, menurut National Association of Realtors. Dengan asumsi uang muka 10% dan suku bunga rata-rata 6.17%, pembayaran bulanan untuk hipotek 30 tahun adalah $2,288, sedangkan untuk hipotek 50 tahun adalah $2,022. Ini asumsinya bank tidak minta suku bunga lebih tinggi untuk hipotek 50 tahun.
Tapi Bunga Jauh Lebih Tinggi
Karena lebih banyak bagian dari pembayaran bulanan hipotek 50 tahun akan dipakai untuk bayar bunga pinjaman, butuh 30 tahun sebelum peminjam dapatkan ekuitas $100,000. Ini tidak termasuk kenaikan harga rumah dan uang muka. Bandingkan dengan hipotek 30 tahun, yang hanya butuh 12-13 tahun untuk dapat ekuitas $100,000.
Kira-kira, peminjam akan bayar tambahan $389,000 dalam bunga selama masa hipotek 50 tahun dibandingkan dengan hipotek 30 tahun, menurut analisis AP.
Analis lain juga punya kesimpulan sama.
"Memperpanjang hipotek dari 30 tahun ke 50 tahun bisa gandakan jumlah bunga yang dibayar pembeli rumah untuk rumah dengan harga rata-rata, dan sangat memperlambat penumpukan ekuitas," tulis John Lovallo dari UBS Securities.
Masalah Perumahan yang Lebih Luas
Hipotek 50 tahun tidak selesaikan satu masalah kritis tentang keterjangkauan rumah – yaitu kurangnya pasokan rumah. Negara bagian seperti California dan kota seperti New York baru saja luluskan undang-undang atau buat perubahan peraturan untuk izinkan pembangun bangun rumah lebih cepat dengan birokrasi lebih sedikit.
Ada juga masalah biaya bahan bangunan. Produk seperti baja, kayu, beton, tembaga, dan plastik untuk bangun rumah sekarang kena tarif di bawah Presiden Trump. Selain itu, banyak pekerjaan konstruksi dulunya dikerjakan oleh pekerja tanpa dokumen, terutama di Barat Daya, dimana deportasi pengaruhi kemampuan pembangun rumah untuk cari cukup tenaga kerja.
"Banyak hal besar yang bisa atasi pasokan saat ini justru bergerak ke arah yang salah," kata Mike Konczal, direktur senior kebijakan dan penelitian di Economic Security Project.
Pulte bilang di X bahwa pengenalan hipotek 50 tahun hanyalah "senjata potensial" di antara solusi lain yang dipertimbangkan Gedung Putih untuk lawan harga rumah tinggi.
Orang Amerika Tidak Cukup Panjang Umur
Usia rata-rata pembeli rumah pertama kali sudah naik selama bertahun-tahun dan sekarang sekitar 40 tahun. Hipotek 50 tahun akan sulit untuk disetujui bank untuk pembeli rumah pertama berusia 40 tahun, yang akan berumur 90 tahun saat rumahnya lunas. Harapan hidup rata-rata orang Amerika sekarang sekitar 79 tahun, artinya ada kekosongan 11 tahun dalam pinjaman 50 tahun.
"Biasanya bukan tujuan pembuat kebijakan untuk wariskan utang hipotek ke anak-anak peminjam," kata Konczal.
Yang Lain Sudah Coba Pinjaman Lebih Panjang
Bagian lain sistem keuangan sudah coba perpanjang masa pinjaman, dengan hasil beragam. Pinjaman mobil 7 tahun sudah jadi semakin umum seiring naiknya harga mobil dan orang Amerika menyimpan mobil mereka lebih lama. Meski masa pinjaman lebih panjang, keterlambatan bayar pinjaman mobil terus naik, dan harga rata-rata mobil baru sekarang $49,740, bandingkan dengan $38,948 lima tahun lalu.
Pinjaman siswa awalnya dirancang untuk dilunasi dalam 10 tahun, dan sekarang ada banyak pilihan pembayaran yang perpanjang masa bayar hingga 20 tahun.
Ahli ekonomi tunjukkan bahwa hipotek 50 tahun mungkin berefek sebaliknya untuk bantu keterjangkauan rumah. Hal itu bisa sebabkan inflasi harga rumah dengan memasukkan lebih banyak calon pembeli ke pasar yang sudah susah cari pasokan.
Trump Kecilkan Gagasan Ini
Setelah dapat banyak kritik, Presiden Trump tampak kurang semangat dengan ide hipotek 50 tahun. Saat ditanya Laura Ingraham dari Fox News tentang ide ini, Presiden Trump bilang itu "mungkin bantu sedikit" tapi sepertinya mengabaikannya.
Di bawah Uang Dodd-Frank, raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac tidak boleh jamin hipotek yang lebih dari 30 tahun. Jadi, hipotek 50 tahun akan dianggap sebagai "hipotek tidak memenuhi syarat" dan akan lebih susah dijual ke investor. Kongres harus ubah undang-undang keuangan AS di banyak tempat untuk izinkan hipotek 50 tahun, dan sepertinya Kongres tidak tertarik untuk lakukan ini segera.