Proses pembelian rumah tampaknya belum pernah lebih mudah: Temukan properti di situs web listing seperti Zillow, Redfin, atau Trulia; hubungi agen penjual; turuni properti; dan ajukan penawaran.
Namun, selama bertahun-tahun di balik layar, para ahli mengatakan, konsumen belum sepenuhnya menyadari biaya akhir – dan potensi konflik kepentingan – saat mencari rumah.
Sekarang, penyelesaian bersejarah dengan Asosiasi Makelar Nasional bersiap untuk mengubah model ini. Menurut advokat konsumen, dan bahkan beberapa Makelar, ini adalah kemenangan bagi pembeli dan penjual rumah.
“Transparansi harga adalah hal yang baik, peningkatan persaingan adalah hal yang baik, dan ini akan meningkatkan keduanya,” kata Mariya Letdin, seorang profesor asosiasi di College of Business Universitas Negara Bagian Florida. “Saya sangat menyambut perubahan ini.”
Ketika seseorang mencari rumah hari ini, dalam kebanyakan kasus mereka diintersep oleh seorang broker yang memiliki akses ke listing tertentu dan akan bekerja dengan pembeli tanpa biaya di muka untuk membantu mereka mendapatkan rumah.
Namun, di situlah salah kaprah umum, para ahli yang diwawancarai oleh NBC News mengatakan. Meskipun pemilik rumah yang meletakkan properti mereka untuk dijual harus menyewa profesional untuk memasarkan rumah mereka, mereka biasanya melipatgandakan biaya tersebut ke dalam harga akhir yang dibayarkan oleh pembeli.
“Pembeli membawa seluruh harga pembelian ke meja,” kata Letdin. “Dan penjual bisa menyimpan sedikit lebih banyak setelah putusan ini.”
Sebagai bagian dari penyelesaian baru ini, pembeli sekarang harus sepenuhnya diberitahu di muka tentang biaya atau komisi potensial yang pada akhirnya harus mereka bayar.
Itu karena perjanjian mensyaratkan bahwa pembeli menandatangani kontrak resmi dengan broker yang menjelaskan layanan apa yang akan mereka terima, dan dengan biaya berapa.
Atau, seorang pembeli rumah bisa memutuskan untuk tidak menyewa broker dan malah mengalihkan biaya pencarian mereka kepada seorang pengacara real estat, penilai, atau seseorang dengan pengetahuan tentang pasar perumahan, kata para ahli.
Dan seorang penjual bahkan bisa menawarkan untuk menutupi biaya tim pembeli sebagai insentif untuk menarik lebih banyak pembeli.
Tentu saja, untuk properti yang menarik banyak perhatian, insentif pembeli semacam itu tidak mungkin ada di meja.
Dan dalam beberapa bulan setelah pembukaan kembali pandemi Covid-19, pasar real estat AS yang paling panas kini condong ke arah penjual.
Tetapi sekarang, dengan pertumbuhan harga rumah merata, lapangan permainan juga merata, menempatkan lebih banyak pembeli di kursi pengemudi, kata para ahli.
“Sekarang Anda dapat menyewa seorang pengacara seharga $1.500, daripada membayar komisi $50.000,” kata Doug Miller, seorang pengacara real estat yang berbasis di Minnesota yang membantu meluncurkan tindakan yang menyebabkan penyelesaian NAR.
Siapa pun yang dipilih calon pembeli sebagai perwakilannya dalam proses pembelian rumah, penyelesaian NAR sekarang secara resmi melarang kemampuan penjual untuk mengiklankan komisi bagi para perwakil pembeli di layanan listing ganda.
Untuk bagian mereka, NAR telah mempertahankan bahwa pasar bebas selalu menetapkan tingkat komisi, dan bahwa komisi selalu dapat dinegosiasikan – dan bahkan berguna.
“Tawaran kompensasi membantu membuat representasi profesional lebih mudah diakses, mengurangi biaya bagi pembeli rumah untuk mengamankan layanan ini, meningkatkan peluang perumahan yang adil, dan meningkatkan potensi kelompok pembeli bagi penjual,” kata NAR dalam pernyataannya pada 15 Maret yang mengumumkan kesepakatan tersebut.
Namun, dalam kebanyakan kasus, tidak ada perbedaan jumlah yang ditawarkan untuk komisi tersebut di pasar tertentu – biasanya sekitar 3%.
Itu karena upaya apa pun untuk menawarkan komisi yang lebih rendah kepada agen pembeli kemungkinan besar akan memotivasi agen tersebut untuk mengarahkan kliennya dari properti tersebut.
Miller menggambarkan perilaku itu sebagai tidak benar dan mengatakan bahwa pembeli, dalam banyak kasus, mungkin tidak menyadarinya.
“Di masa depan di sini adalah bahwa pembeli sekarang akan berada di kursi pengemudi,” kata Miller. “Alih-alih uang itu [komisi] pergi ke agen mereka … sekarang uang itu bisa langsung ke pembeli. Itu jumlah uang yang sama, tetapi sekarang pembeli mendapatkan uang daripada agen pembeli, dan mereka bisa memutuskan apa yang akan dilakukan dengannya.”
Lebih lanjut, persaingan yang lebih besar untuk klien kemungkinan akan menghasilkan biaya yang lebih rendah secara keseluruhan, kata Ryan Tomasello, seorang analis industri real estat dengan perusahaan keuangan Keefe, Bruyette & Woods.
“Ketika Anda memperkenalkan transparansi yang banyak ke pasar yang historisnya kurang, setiap ekonom akan memberi tahu Anda bahwa hal itu mengurangi biaya gesekan – yaitu, komisi – dan itu adalah beberapa yang tertinggi di dunia,” kata Tomasello. “Jadi biaya total dari membeli dan menjual rumah, secara teori, akan menurun.”
Banyak ahli, termasuk profesional real estat lainnya, setuju bahwa penyelesaian tersebut efektif akan menyusutkan barisan agen yang tidak memiliki reputasi yang melayani sebagai perantara – fenomena yang melonjak selama booming perumahan era pandemi.
“Banyak orang turun tangan selama 2020-2021 untuk mencoba menghasilkan uang ekstra dengan menempatkan diri mereka sebagai agen pembeli dan mengambil 3%,” kata Phil Crescenzo Jr., wakil presiden divisi Tenggara di Nation One Mortgage Corp.
“Tetapi mereka tidak membawa 3% nilai – bahkan tidak dekat.”
Crescenzo membandingkannya dengan broker hipotek yang bekerja paruh waktu yang membantu memicu gelembung perumahan pertengahan hingga akhir 2000-an.
“Sekali mereka mengubah aturan kompensasi, profesional dominan naik ke puncak, yang bawah menghilang, dan industri menjadi lebih baik,” kata Crescenzo.