Pasar perumahan memiliki masalah—jutaan masalah. Negara ini kekurangan antara 3,5 hingga 5,5 juta unit perumahan, menurut berbagai perkiraan. Akar dari kekurangan ini bermula dari masa pasca Krisis Keuangan Global, ketika pengembang yang berhati-hati enggan untuk berinvestasi dalam konstruksi baru dan membentuk preseden kurangnya pasokan yang terus berlanjut hingga sekarang. Jerome Powell.
Pada hari Kamis, Ketua Federal Reserve bersaksi di depan Komite Perbankan Senat di tengah keputusannya baru-baru ini untuk tidak menurunkan suku bunga, pertanyaan besar yang ditanyakan oleh investor dan calon pembeli rumah. Potensi pemangkasan suku bunga telah memberikan harapan kepada investor mengenai bantuan yang sangat dibutuhkan untuk pasar perumahan, yang telah kesulitan menghadapi lonjakan suku bunga hipotek dan pengalihan hak kepemilikan, namun Powell bersaksi bahwa masalah nyata pasar perumahan jauh lebih dalam—dan akan membutuhkan lebih dari kebijakan moneter untuk memperbaikinya.
“Pasar perumahan berada dalam situasi yang sangat menantang saat ini,” kata Powell di Capitol Hill pada hari Kamis. “Masalah yang terkait dengan hipotek suku bunga rendah [terkunci] dan suku bunga [hipotek] tinggi dan semua itu, akan mereda saat ekonomi normal kembali dan saat suku bunga normal kembali,” katanya, merujuk pada ketidaksesuaian antara sekitar 90% pemilik rumah dengan suku bunga hipotek di bawah 6% dan pasar saat ini menawarkan di atas 7%. “Namun, kita masih akan dihadapkan pada pasar perumahan secara nasional, di mana terdapat kekurangan perumahan.”
Powell menjelaskan masalah saat ini yang dihadapi oleh pembeli dan penjual rumah kepada komite: “Anda memiliki kekurangan rumah yang tersedia untuk dijual karena banyak orang tinggal di rumah dengan suku bunga hipotek yang sangat rendah dan tidak mampu untuk melakukan pengalihan hak kepemilikan, sehingga mereka tidak pindah, yang berarti pasokan rumah eksisting yang biasa dijual sangat rendah secara historis dan tingkat transaksi yang sangat rendah,” kata Powell. “Hal itu sebenarnya mendorong harga rumah eksisting lainnya, dan juga rumah baru, karena pasokan yang tidak mencukupi.”
Namun, ini adalah masalah yang lebih besar daripada pembeli dan penjual yang terkunci, katanya. “Ada banyak hal yang terjadi… karena suku bunga lebih tinggi, dan hal-hal tersebut dalam jangka pendek memberatkan pasar perumahan… lebih sulit [bagi pembangun] untuk mendapatkan orang [tenaga kerja] dan material,” kata Powell. “Namun saat [suku bunga hipotek] turun, dan semuanya berjalan melalui ekonomi, kita masih akan kembali ke tempat di mana kita tidak memiliki cukup perumahan.”
Pandemi hanya membuat masalah semakin buruk. Inflasi tinggi telah membuat biaya material dan tenaga kerja menjadi lebih mahal, dan lonjakan suku bunga hipotek telah memperlambat sektor yang sudah lambat. Data Asosiasi Nasional Agen Properti menunjukkan bahwa hanya ada 3,2 bulan pasokan perumahan yang tersedia pada akhir tahun kemarin, sekitar separuh dari yang seharusnya ada dalam pasar yang seimbang.
Pasar mengharapkan Federal Reserve akan mengumumkan pemangkasan suku bunga tahun ini—namun meskipun itu akan memberikan sedikit bantuan jangka pendek, itu tidak akan menyelesaikan masalah pasokan yang dalam di pasar perumahan.
Powell mencatat bahwa undang-undang zonasi yang membatasi perizinan memainkan peran penting dalam pembatasan konstruksi baru. Dia juga menunjukkan bahwa lonjakan suku bunga hipotek telah menakut-nakuti pemilik rumah jangka panjang yang mengunci suku bunga lebih rendah untuk tidak pindah, yang telah membatasi jumlah rumah eksisting di pasar dan membuat para pembeli rumah baru kesulitan menemukan opsi yang terjangkau.
Powell sedang merajut benang yang sulit—pasar perumahan adalah penggerak besar ekonomi domestik, dan membebani terlalu banyak dengan menjaga suku bunga tinggi terlalu lama bisa mengancam sisa ekonomi. Di sisi lain, memangkas suku bunga terlalu cepat atau terlalu cepat sesuai dengan tuntutan industri bisa melemahkan upaya Federal Reserve selama bertahun-tahun untuk mencegah terjadinya landasan jatuh dan menjaga inflasi tetap terkendali.
“Aktivitas perumahan menyumbang hampir 16% dari GDP menurut perkiraan NAHB,” tulis sekelompok organisasi perdagangan industri perumahan dalam surat kepada Powell musim gugur lalu. “Kami mendesak Fed untuk mengambil langkah-langkah sederhana ini untuk memastikan bahwa sektor ini tidak menyebabkan landasan jatuh yang keras yang telah dicoba keras oleh Fed untuk dihindari.”
Berlangganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan perusahaan. Daftar secara gratis.