Mau refinance pinjaman hipotek kamu sebelum akhir 2025? Kebetulan banget, akhir tahun bisa jadi waktu yang tepat untuk refinance. Saat musim dingin, pemilik rumah bisa fokus, lihat lagi anggaran untuk tahun depan, dan coba dapatkan kesepakatan yang lebih baik. Jadi, kalau kamu ingin refinance hipotek sebelum Tahun Baru, kesempatannya masih terbuka lebar. Tapi, tahu kapan harus bertindak dan apa yang diharapkan bisa menentukan apakah refinance benar-benar menghemat uang kamu atau tidak.
Konten tersemat ini tidak tersedia di wilayah kamu.
Bulan September, Federal Reserve menurunkan suku bunga sebanyak 25 basis poin yang sudah lama ditunggu. Dengan satu pemotongan suku bunga sudah terjadi, kamu mungkin berpikir, “Haruskah saya menunggu pemotongan suku bunga lain sebelum akhir tahun?”
“Kami menyarankan bahwa jika kamu punya kesempatan untuk hemat lewat refinance, manfaatkan itu daripada coba menebak waktu pasar yang tepat,” kata Erik Schmitt, eksekutif direct consumer di Chase Home Lending, dalam sebuah wawancara email.
Aturannya? Jika suku bunga turun 75 basis poin, refinance seringnya masuk akal. Tapi, penurunan yang lebih kecil juga bisa masuk akal — terutama untuk mereka yang punya hipotek sekitar 7% dari tahun 2023. Data dari Freddie Mac menempatkan suku bunga saat ini untuk hipotek tetap 30 tahun di kisaran rendah hingga menengah 6%.
Misalnya, kamu ambil pinjaman hipotek tetap 30 tahun sebesar $400,000 dengan bunga 7.25%. Pembayaran pokok dan bunga bulanan kamu mungkin sekitar $2,729.
Sekarang setelah kamu punya rumah selama beberapa tahun, sisa saldo kamu adalah $395,000. Kalau kamu refinance ke hipotek tetap 30 tahun lain dengan suku bunga 6.5%, pembayaran kamu bisa turun jadi sekitar $2,497 — nghemat $232 per bulan dan lebih dari $40,000 dalam bunga selama masa pinjaman.
Artinya? Bandingkan suku bunga hipotek hari ini dengan suku bunga kamu sekarang dan hitung angkanya. Jika refinance bisa menghemat uang kamu tanpa membebani anggaran, mungkin saatnya untuk bertindak.
Soal waktu, lamanya kamu rencana tinggal di rumah juga berpengaruh. Jika biaya untuk refinance hipotek kamu adalah $5,000 setelah biaya penutupan, dan kamu hemat $232 per bulan, butuh waktu sekitar 21 bulan untuk mencapai titik impas. Jika kamu rencana pindah dalam kurang dari 21 bulan, refinance mungkin tidak masuk akal untuk sekarang.
Pelajari lebih lanjut: 6 situasi saat masuk akal untuk refinance hipotek kamu
Setelah kamu putuskan bahwa refinance adalah langkah yang bagus untuk hemat uang, ini pertanyaan selanjutnya: Jenis pinjaman apa yang harus kamu pilih untuk refinance? Para ahli setuju tidak ada jawaban yang cocok untuk semua, meskipun mereka punya pendapat tentang pilihan mana yang masuk akal untuk situasi keuangan tertentu.
“Untuk mereka yang tidak berencana tinggal lama di rumahnya dan [ingin] manfaatkan lingkungan suku bunga yang lebih rendah, refinance ke adjustable-rate mortgage (ARM) bisa menguntungkan,” kata Schmitt.
Dengan ARM, suku bunga kamu biasanya mulai lebih rendah dibandingkan dengan hipotek suku bunga tetap. Lalu, suku bunga kamu naik turun berdasarkan suku bunga pasar. Jadi, jika suku bunga lokal turun dalam beberapa tahun ke depan, suku bunga pada ARM kamu mungkin juga turun. Ini artinya hemat instan dengan suku bunga lebih rendah untuk beberapa tahun pertama, plus hemat di masa depan jika suku bunga pasar turun.
Kalau kamu cari penghematan yang lebih besar atau tidak mau risiko kenaikan suku bunga nanti, para ahli punya opsi lain.
“Kami lihat ada campuran pemilik rumah yang menggunakan jangka waktu pinjaman lebih pendek untuk mengunci biaya bunga yang lebih rendah seumur hidup pinjaman,” kata Charles Goodwin, seorang wakil presiden di Kiavi.
Ambil contoh hipotek tetap 30 tahun $400,000 yang kita sebut tadi, dengan suku bunga 7.25% dan pembayaran bulanan $2,729. Data Freddie Mac menunjukkan suku bunga rata-rata untuk hipotek tetap 15 tahun berada di kisaran menengah 5%.
Kita asumsikan sisa saldo kamu masih $395,000, tapi kamu refinance ke jangka waktu 15 tahun dengan suku bunga 5.5%. Walaupun mengurangi jangka waktu hipotek jadi 15 tahun akan menaikkan pembayaran bulanan kamu ke $3,227, suku bunganya yang jauh lebih rendah akan menghemat lebih dari $360,000 selama masa pinjaman kamu.
Dengan kata lain, gunakan jangka waktu rencana kamu sebagai panduan untuk memilih jenis refinance terbaik di 2025. Rencana tinggal selama beberapa dekade? Pinjaman suku bunga tetap atau jangka pendek bisa menghemat ribuan dolar dalam bunga seumur hidup pinjaman. Berencana jual atau pindah dalam lima tahun? Maka bisa jadi waktu yang bagus untuk dapat ARM dan manfaatkan suku bunga yang lebih rendah.
Kamu akan temui biaya penutupan dengan setiap hipotek — termasuk refinance. Sangat membantu untuk tahu jenis biaya apa yang akan datang sehingga kamu bisa hitung apakah refi adalah langkah yang tepat sebelum akhir tahun.
“Biaya penutupan untuk refinance biasanya sekitar dua sampai enam persen dari jumlah pinjaman kamu,” kata Schmitt.
Contohnya biaya aplikasi dan asal usul, penilaian properti, dan biaya pengacara properti apa pun yang mungkin berlaku. Angka-angka itu bisa cepat bertambah, apalagi kalau kamu refinance saldo hipotek yang lebih besar.
Goodwin menekankan pentingnya untuk menghitung matematika titik impasnya. Dia bilang, “Bagi biaya awal kamu dengan penghematan per bulan untuk lihat berapa lama butuh waktu biar refinance bisa balik modal.” Kalau butuh waktu lima tahun untuk balik modal, tapi kamu cuma rencana tinggal di rumah itu selama tiga tahun, mungkin lebih baik kamu lewati saja refinance di tahun 2025.
Goodwin dan Schmitt juga kasih tau bahwa kamu bisa masukkan biaya penutupan ke dalam pinjaman kamu, bisa dengan nambahinnya ke pokok pinjaman atau terima suku bunga yang sedikit lebih tinggi sebagai ganti biaya yang ditanggung pemberi pinjaman. Jenis refinance pinjaman rumah yang tepat di 2025 tergantung dari jangka waktumu. Kalau kamu akan tinggal di rumah itu untuk jangka panjang, bayar biaya awal biasanya lebih hemat. Kalau tidak, memasukkan biaya itu mungkin lebih masuk akal.
Ini nasihat yang agak keras: Refinance di 2025 mungkin bukan langkah keuangan yang pintar buat kamu. Kalau memang tidak, produk pinjaman ekuitas rumah bisa jadi solusinya.
“Buat mereka yang tidak ingin mengubah syarat hipotek yang ada atau lepaskan suku bunga mereka sekarang, garis kredit ekuitas rumah (HELOC) mungkin lebih masuk akal daripada refinance,” kata Schmitt.
HELOC bikin garis kredit yang berputar berdasarkan ekuitas rumah kamu yang sekarang. Itu bisa jadi alat yang pintar untuk bayar renovasi atau gabungkan utang dengan bunga tinggi, apalagi karena HELOC terkait sama suku bunga prime dan bisa jadi lebih murah kalau Fed turunkan suku bunga lagi tahun ini.
Kalau kamu pertimbangkan cash-out refinance tapi sebenarnya cuma butuh akses sebagian dari ekuitas rumah kamu, HELOC mungkin pilihan yang lebih bijak. “[HELOC] kasih kamu akses ke uang tunai tanpa ganti seluruh hipotek kamu, yang sangat membantuu kalau suku bunga kamu sekarang lebih rendah dari yang tersedia hari ini,” kata Goodwin.
Jadi, sebelum kamu refinance seluruh hipotek kamu tahun ini, tanya diri sendiri apakah kamu cuma butuh uang tunai atau juga perlu ubah syarat hipotek untuk dapetin suku bunga atau pembayaran bulanan yang lebih rendah. Kalau yang pertama, HELOC bisa bikin uang kamu lebih hemat.
Bahkan kalaupun angkanya cocok untuk refinance di 2025, memenuhi syarat tidak otomatis.
Goodwin bilang standar kualifikasi belum banyak berubah akhir-akhir ini, tapi pemberi pinjaman refinance hipotek masih sangat fokus pada nilai kredit, rasio hutang terhadap pendapatan, likuiditas, dan ekuitas rumah. “Untuk dapat syarat terbaik, kamu perlu nilai kredit yang kuat dan idealnya ekuitas 20% atau lebih,” katanya.
Tipsnya untuk persiapan sekarang? Bayar utang, hindari buka garis kredit baru, dan jaga dokumentasi pendapatan kamu tetap teratur dan terbaru.
Schmitt juga menyarankan untuk bicara dengan profesional pinjaman lebih awal. Bahkan jika kamu belum siap ajukan aplikasi refinance hari ini, penasihat pinjaman bisa jelaskan pilihan dan tandai halangan potensial.
Musim dingin biasanya bikin perlambatan dalam pembelian rumah, yang mungkin bisa buat jalur pemberi pinjaman lebih longgar untuk aplikasi refinance. Akhir tahun juga bisa jadi waktu yang bagus untuk siapkan anggaran untuk 2026, dan jika kamu cari pembayaran hipotek bulanan yang lebih rendah tahun depan, refinance sekarang bisa jadi ide bagus. Tapi yang lebih penting dari musim adalah apakah suku bunga hari ini menghemat uang kamu. Kalau hitungannya cocok, cuacanya tidak masalah.
Penghematannya akan beda-beda, tapi faktor kuncinya adalah perbedaan antara suku bunga hipotek kamu sekarang dan yang baru. Bahkan setengah poin persentase bisa potong ratusan dari pembayaran bulanan kamu kalau saldo pinjaman kamu cukup besar. Untuk tau pasti, hitung titik impas kamu—itu adalah waktu yang dibutuhkan agar penghematan bulanan kamu nutupin biaya penutupan untuk refinance. Lebih dari titik itu, kamu akan nikmati murni penghematan.
Kalau kamu ingin ubah syarat pinjaman, seperti ganti dari hipotek 30 tahun ke 15 tahun, refinance itu masuk akal. Penghematan bunganya sendiri sudah sangat untung. Tapi, kalau kamu cuma butuh uang tunai untuk renovasi atau gabungin utang, HELOC atau pinjaman ekuitas rumah mungkin pilihan yang lebih pintar. Kamu akan hindari biaya penutupan dan tidak harus ganti seluruh hipotek kamu. Ini sangat menguntungkan kalau kamu sudah punya salah satu suku bunga hipotek yang sangat rendah dari jaman pandemi itu. Biasanya, saya cuma duduk di depan laptop di kamar saya. Saya nungguin pesan dari teman-teman, tapi kadang-kadang tidak ada yang chat.
Suara keyboard sama kipas laptop adalah musik buat saya. Saya suka saat hari sudah gelap dan semua lampu di jalan sudah nyala. Rasanya damai sekali.