Harga rumah sekarang 50% lebih tinggi dibanding sebelum pandemi. Suku bunga KPR juga masih tinggi, sekitar 6%. Semua terasa lebih mahal karena inflasi dan tarif. Karena itu, punya rumah terasa sulit bagi banyak warga Amerika yang lebih muda.
Tapi, seorang investor berpengalaman bilang, memilih menyewa daripada beli rumah mungkin tidak seburuk yang dipikirkan orang, meskipun punya rumah adalah impian Amerika yang utama.
“Jika tujuan kamu adalah menjadi mandiri secara finansial di usia muda, kamu mungkin tidak ingin membeli rumah — tapi ini hal yang sangat kontroversial untuk dikatakan,” kata JL Collins di podcast The Diary of a CEO dalam episode terbit 12 Januari.
Collins, penulis buku Pathfinders dan The Simple Path to Wealth, bilang alasannya sederhana: Beli rumah bisa “meningkatkan” biaya hidup kamu secara drastis. Meski cicilan KPR dan uang sewa mungkin terlihat sama di hitungan, punya rumah akhirnya lebih mahal dalam jangka panjang dan ada biaya tak terduga — sering disebut “biaya tersembunyi” kepemilikan rumah, seperti asuransi, perbaikan, dan renovasi.
“Kamu punya biaya untuk merawatnya, bayar pajaknya, bla, bla, bla,” katanya. “Jika kamu tinggal di apartemen yang cukup untuk memenuhi kebutuhan — yang, omong-omong, adalah yang dilakukan dan terus dilakukan putri saya — biaya kamu akan lebih rendah.”
Bahkan, sebuah studi dari LendingTree yang terbit minggu ini juga menunjukkan menyewa lebih murah daripada beli rumah di semua kota besar AS. Pemilik rumah di AS bayar 36,9% lebih banyak per bulan untuk cicilan dibanding penyewa. Rata-rata uang sewa per bulan adalah $1.487 di tahun 2024, sementara rata-rata biaya perumahan untuk pemilik rumah dengan KPR adalah $2,035. Itu hampir $550 lebih mahal per bulan untuk punya rumah, atau lebih dari $6.500 per tahun.
Perbedaan biaya itu membuat beli rumah jadi sekadar “kesenangan mahal” yang lain, kata Collins.
“Orang biasanya beli rumah termahal yang mereka mampu. Industri mendorong mereka ke arah itu,” kata Collins. “Kamu akhirnya akan punya rumah yang jadi beban. Kamu tidak membelinya dari posisi kuat. Kamu memaksakan diri untuk membelinya. Kamu meminjam uang sebanyak yang bank mau berikan.”
Tentu, Collins paham soal biaya punya rumah — dia punya rumah untuk sebagian besar hidup dewasanya, katanya. Selain cicilan, pemilik rumah harus siap bayar untuk furnitur, alat rumah tangga baru, perawatan taman, pajak, dan perawatan.
“Daftarnya tidak ada habisnya,” katanya. “Cicilanmu hanyalah titik awal.”
Matt Schultz, analis keuangan konsumen utama LendingTree, bilang dalam pernyataan yang dibagikan ke Fortune, dia paham angka-angka itu bisa mengecewakan bagi orang yang berharap punya rumah.
“Beberapa orang mulai pasrah pada fakta bahwa mereka tidak akan pernah bisa punya rumah,” katanya. “Keputusan seperti itu punya dampak besar, bukan hanya untuk individu tapi untuk ekonomi secara keseluruhan. Sayangnya, hal itu tampaknya tidak akan berubah dalam waktu dekat.”
Itu sesuai dengan yang diprediksi ahli pasar perumahan dan ekonom lain tentang pasar perumahan tahun ini. Meski suku bunga KPR mungkin turun sedikit, biaya tersembunyi kepemilikan rumah tetap ada — dan harga rumah tidak akan turun cukup untuk membuat perbedaan signifikan.
Menurut data dari Realtor.com yang dibagikan ke Fortune, setidaknya satu dari tiga hal ini perlu terjadi untuk membuat beli rumah di AS lebih terjangkau untuk rata-rata orang: Suku bunga KPR perlu turun ke 2,65%; pendapatan rata-rata rumah tangga perlu naik 56%; atau harga rumah perlu turun 35%. Setiap skenario ini kecil kemungkinannya terjadi.
“Kita dalam situasi sulit,” kata Max Slyusarchuk, CEO A&D Mortgage, sebelumnya ke Fortune. “Saat kamu ada kemajuan dalam salah satu faktor ini, apa yang terjadi? Lebih banyak orang di pasar membeli dan menjual rumah, yang kemudian meningkatkan permintaan, yang menaikkan harga kembali.”