Walaupun Gedung Putih sudah umumkan banyak kebijakan agresif untuk mencairkan pasar perumahan AS yang beku, analis dari Morgan Stanley berpendapat bulan ini bahwa langkah-langkah itu tidak akan banyak mengubah situasi untuk calon pembeli rumah di tahun 2026.
Dalam catatan riset tanggal 18 Januari, analis James Egan dan Jay Bacow menyebut arahan terbaru Presiden Trump hanya “sedikit membantu keterjangkauan pemilik rumah.” Mereka memperingatkan bahwa kebijakan ini hanyalah penyesuaian kecil, bukan solusi untuk pasar.
Strategi utama pemerintah berupa perintah untuk perusahaan pemerintah (Fannie Mae dan Freddie Mac) untuk membeli sekuritas berbasis hipotek senilai $200 miliar. Reaksi pasar langsung positif, selisih suku bunga hipotek menyusut 15 basis poin, sehingga suku bunga hipotek 30 tahun turun di bawah 6% untuk pertama kalinya sejak 2022.
Tapi, Egan dan Bacow menulis bahwa pasar diperkirakan sudah menyerap intervensi Trump. Meski penurunan suku bunga adalah hal baik, volume besar hipotek lama dengan suku bunga rendah membuat kebijakan ini kurang efektif dari yang diharapkan.
Efek ‘terkunci’ masih berlanjut
Hambatan utama pemulihan pasar perumahan adalah efek “terkunci“. Sekitar dua pertiga hipotek yang masih berjalan punya suku bunga di bawah 5%. Analis Wall Street Torsten Slok dari Apollo Global Management mencatat awal Januari bahwa 40% rumah di AS tidak punya hipotek, artinya efek terkunci lebih besar dari yang terlihat di data.
Kekhawatiran atas pasar perumahan yang beku terlihat dari keluhan Trump dan direktur perumahannya, Bill Pulte, bahwa Ketua Federal Reserve Jerome Powell menjaga suku bunga terlalu tinggi, sehingga suku bunga hipotek juga tinggi. Di konferensi ResiDay November, Pulte menyebut Powell “gila” dan “maniak.”
Di tingkat generasi, kaum milenial dan Gen Z yang berusia 30-an terkesampingkan di pasar oleh baby boomer. Boomer yang mengecilkan rumah saat pensiun ke rumah yang seharusnya untuk pemula, atau tetap tinggal di rumah besar yang dibutuhkan keluarga muda.
Mengenai hal ini, Slok dari Apollo mencatat di Desember bahwa pangsa kekayaan tertinggi sektor rumah tangga dimiliki orang di atas 70 tahun, didorong oleh ekuitas properti.
Slok juga mencatat perubahan demografi populasi AS, dimana tingkat kelahiran rendah dan populasi menua memperlambat pertumbuhan populasi. Jumlah keluarga dengan anak di bawah 18 mencapai puncak 37 juta di 2007, lalu turun jadi sekitar 33 juta di 2024.
Dalam wawancara dengan Fortune, Deputi Kepala Ekonom Moody’s Cristian deRitis mengatakan ia tidak melihat negara ini “membangun jalan keluar” dari situasi ini. Tidak masuk akal bagi pembangun rumah untuk membanjiri pasar dengan rumah baru saat mereka lihat kondisi demografi. “Mungkin untuk generasi muda akan ada cukup rumah, dan akan ada sedikit pergeseran. Tapi untuk yang mendekati 40 tahun, saya rasa tidak banyak berubah.” Meski pasokan bertambah dalam lima tahun, kelompok milenial tua ini kemungkinan akan tetap terkunci dalam kondisi perumahan mereka sekarang.
“Saya tidak melihat kita menyelesaikan masalah ini dengan cara dramatis, tiba-tiba membangun banyak rumah seperti setelah Perang Dunia II, dan tiba-tiba banyak rumah tangga baru terbentuk,” kata deRitis. “Saya pikir ini jauh lebih bertahap.” Gabungan faktor-faktor ini membuat Amerika “sedikit lebih seperti Eropa,” katanya, setidaknya dalam hal komposisi perumahan.
Mengapa suku bunga dan hipotek sulit turun (banyak)
Meski intervensi presiden mendorong suku bunga ke kisaran 5% tinggi, Morgan Stanley berpendapat pemilik rumah saat ini kurang insentif finansial untuk menjual rumah dan membeli baru dengan suku bunga lebih tinggi. Akibatnya, dampak pada pasokan perumahan dianggap kecil. “Meski keterjangkauan mungkin meningkat untuk sebagian pembeli, itu tidak serta merta ‘membuka’ pasokan tambahan yang signifikan untuk dibeli,” tulis analis.
Sebelum Desember, Slok memperingatkan bahwa prospek penurunan suku bunga (dan suku bunga hipotek) semakin kecil. “Kekhawatiran fiskal dan inflasi memberikan tekanan naik pada suku bunga jangka panjang di negara G3 [AS, Jerman, Jepang], dan kekhawatiran ini tidak akan hilang dalam waktu dekat,” tulisnya di kolom Daily Spark. “Suku bunga tinggi untuk lebih lama berlanjut.”
Akibat program pembelian perusahaan pemerintah, Morgan Stanley hanya sedikit menurunkan prediksi suku bunga hipotek akhir 2026, dari 5,75% jadi 5,6%. Mereka juga mencatat perubahan ini hanya meningkatkan prediksi penjualan rumah bekas “sedikit saja,” sementara prediksi kenaikan harga rumah tahunan tetap 2%.
Proyeksi perumahan Apollo secara blak-blakan menyatakan kondisi pembelian rumah “tidak baik.” Permintaan melambat karena harga rumah tinggi, suku bunga hipotek tinggi, dan imigrasi yang menurun. Pasokan perumahan stabil karena efek terkunci membuat pemilik rumah enggan menjual, dan pasokan rumah baru meningkat. “Intinya, permintaan yang turun dan pasokan yang naik memberi tekanan turun pada harga rumah.”
Larangan institusional dan langkah masa depan
Morgan Stanley bahkan lebih meremehkan larangan potensial pemerintah terhadap investor institusional besar membeli rumah keluarga tunggal. Kesimpulannya, larangan seperti itu tidak akan berdampak signifikan pada harga rumah. Investor institusional “cuma tidak punya cukup banyak rumah” untuk mempengaruhi pasar. Lagipula, mereka belakangan ini banyak mengurangi kepemilikan.
Sean Dobson, CEO The Amherst Group (salah satu investor institusional terbesar), bilang ke Fortune bulan Januari bahwa menyalahkan kepemilikan institusional untuk masalah keterjangkauan pasar perumahan itu “tidak akurat.” Dia bilang itu **salah** tentang masalah dan solusinya. Dia menyalahkan krisis keterjangkauan perumahan saat ini pada “kegagalan kebijakan selama bertahun-tahun, bukan pada keluarga yang menyewa atau modal yang menampung mereka.”
Di konferensi ResiDay November lalu, Dobson berpendapat kegagalan kebijakan ini mungkin telah membuat perumahan **tidak terjangkau** bagi satu generasi orang Amerika. Dia mengatakan kepada *Fortune* bahwa banyak orang Amerika merasa telah melakukan segalanya dengan benar, tapi kemudian tidak mendapatkan janji perumahan yang diharapkan.
Di panggung, dia jelaskan ke Lance Lambert dari ResiClub bahwa analitik Amherst menunjukkan, keterjangkauan hanya bisa dicapai dengan satu dari tiga cara: mengubah harga rumah, suku bunga pinjaman, atau pendapatan keluarga. Artinya, harga rumah harus turun sepertiga, suku bunga turun ke 4,6%, atau pendapatan pembeli naik 55%. Jadi, tidak ada solusi instan.
### Tidak Ada Solusi Ajaib
Ke depannya, analis Morgan Stanley menjelaskan langkah lain yang bisa diambil pemerintah untuk menurunkan suku bunga lebih lanjut. Lembaga GSE bisa mengurangi biaya jaminan pinjaman. Regulator juga bisa mengurangi bobot risiko untuk KPR konvensional agar bank lebih tertarik. Selain itu, anggota baru Dewan Federal Reserve mungkin bisa menghentikan pelepasan obligasi hipotek. Gabungan langkah ini diperkirakan bisa turunkan suku bunga KPR 50 basis poin lagi.
Namun, untuk kembali ke tingkat 4% seperti tahun 2010-an, mustahil hanya dengan aksi GSE. Perubahan sebesar itu memerlukan pergerakan pada suku bunga Treasury.
Laporan ini menegaskan bahwa tantangan di pasar perumahan bersifat struktural. Meskipun Federal Reserve telah memotong suku bunga acuan 75 basis poin sejak September 2025, suku bunga KPR hanya turun 20 basis poin dalam periode yang sama.
Dinamika persediaan rumah juga berubah tak terduga. Inventaris rumah baru berada di level tertinggi sejak 2007, sehingga harga rumah baru lebih murah dari rumah bekas. Tapi, karena 65% rumah tangga AS terpapar harga perumahan sebagai aset, pembuat kebijakan menghadapi situasi yang rumit.
Seperti kesimpulan laporan, “Keterjangkauan perumahan di AS adalah isu rumit yang tidak punya solusi ajaib.”