Tiga hal yang pasti dalam hidup: Kematian, pajak, dan harga rumah yang terus meningkat. Yang terakhir, tentu saja, sedikit kurang pasti karena ada saat-saat dalam sejarah Amerika di mana harga telah turun, tetapi itu adalah hal yang jarang terjadi. Sehingga Anda hanya dapat menunjuk dua era dalam waktu belakangan ini di mana harga rumah turun: resesi singkat pada awal tahun 90-an dan Krisis Keuangan Besar pada tahun 2000-an. Secara jelas, ini adalah sesuatu yang luar biasa bagi siapa pun yang memiliki rumah dan mengerikan bagi siapa pun yang tidak; pikirkan tentang perbedaan antara baby boomer dan anak-anak mereka yang milenial.
Mulai dari tahun 70-an dan ke tahun 80-an, baby boomer yang mulai dewasa dan memasuki dunia perumahan memicu booming, sehingga harga rumah secara umum naik (begitu juga dengan tingkat hipotek). Penurunan ekonomi dimulai pada tahun 1990, namun cukup ringan; tingkat pengangguran mencapai puncaknya pada tahun 1992 dan harga rumah sudah mulai naik lagi.
Lalu ada Krisis Keuangan Besar, serigala jahat besar. Mulai dari akhir tahun 1991 hingga awal tahun 2000-an krisis, Anda dapat melihat harga rumah naik. Awalnya lambat, tetapi pada awal tahun 2000-an, harga rumah melonjak. Pada tahun 2004 dan 2005, nilai-nilai melihat kenaikan dua digit. Namun tentu saja semuanya berakhir, karena saat perumahan menjadi semakin tidak terjangkau, pemberian pinjaman menjadi gila. “Tidak ada uang muka dan pinjaman pembohong,” seperti yang pernah “Poison Ivy” Zelman katakan kepada saya. Zelman adalah salah satu analis yang satu-satunya memprediksi kejatuhan pasar perumahan pada tahun 2006 ketika itu sedang berkembang dan sebelum berubah menjadi krisis keuangan.
Harga rumah merosot dan tidak benar-benar mulai pulih hingga tahun 2012. Meskipun begitu, mengingat keparahan kejatuhan tersebut, yang melihat beberapa pemberi pinjaman besar mengajukan kebangkrutan dan jutaan rumah disita, Anda mungkin berpikir bahwa akan lebih buruk.
“Menurut hitungan saya, ada tujuh tahun penurunan harga rumah di AS selama 75 tahun terakhir,” Ben Carlson, penulis A Wealth of Common Sense, blog yang sangat diakui tentang segala hal kekayaan dan keuangan, baru-baru ini menulis tentang mengapa perumahan adalah investasi favorit semua orang. “Itu kerugian hanya 9% dari waktu. Dan lima dari tujuh tahun itu terjadi setelah gelembung perumahan meletus.”
Lebih dari satu dekade kemudian, di sinilah kita berada. Harga rumah hanya naik sejak itu—secara eksponensial selama pandemi. Menariknya, dalam siklus terbaru ini, tingkat hipotek melonjak dalam gema kecil dari tahun 1980-an, dan penjualan rumah anjlok, serupa dengan krisis keuangan. Tetapi harga rumah tidak benar-benar turun. Pembacaan terbaru menunjukkan harga rumah naik 5,4% pada bulan Juni dari tahun sebelumnya, rekor tertinggi lainnya, meskipun menunjukkan tanda-tanda perlambatan.
Bagaimanapun, sepertinya harga rumah tidak akan turun dalam waktu dekat, meskipun mereka tidak lagi naik dengan cepat seperti yang terjadi selama pandemi. Analis kebijakan perumahan, ekonom perkotaan, ekonom biasa, dan bahkan beberapa eksekutif real estat akan kebanyakan memberi tahu Anda mengapa dengan satu alasan: tidak ada cukup rumah. Defisit rumah di negara ini tidak terjadi tiba-tiba. Ini adalah hasil dari bertahun-tahun pembangunan yang kurang, dan di beberapa tempat, puluhan tahun kegagalan kebijakan yang membuat hampir tidak mungkin untuk membangun sesuatu selain rumah-rumah tunggal, berkat zonasi dan regulasi penggunaan lahan yang semuanya dikendalikan oleh pemerintah setempat. Semua itu terjadi sebelum booming perumahan pandemi, yang hanya memperburuk segala sesuatu dan membantu. Krisis perumahan yang sebagian besar terbatas pada negara-negara pantai biru menyebar.
Tetapi perubahan tiba-tiba dalam tingkat hipotek yang dipicu oleh perjuangan Federal Reserve untuk menaklukkan inflasi yang menghentikan pasar perumahan, pada suatu titik mengirimkan tingkat ke tingkat tertinggi dua dekade. Siapa pun yang melock-in tingkat hipotek 3% atau sekitar itu tidak akan menjual kecuali jika mereka harus, memperketat persediaan lebih lanjut. “Sebagian dari itu hanyalah artefak hipotek 30 tahun,” Glenn Kelman, kepala eksekutif Redfin pernah katakan kepada saya, “itu sebenarnya memiliki efek yang merugikan untuk menjaga harga rumah tetap tinggi.” Dia adalah salah satu eksekutif yang percaya bahwa satu-satunya cara untuk keluar dari situasi ini adalah dengan membangun rumah.
Untungnya, tingkat hipotek telah turun dan persediaan telah meningkat, sehingga situasi menjadi sedikit lebih sedikit bagi siapa pun yang belum memiliki rumah, tetapi masih cukup mengerikan. Di sisi lain, hal ini tampak menguntungkan bagi pemilik rumah yang menyaksikan nilai rumah mereka menghargai, meskipun itu tidak benar-benar membuat mereka kaya kecuali mereka menjual, di mana pada saat itu mereka kemungkinan perlu rumah lain untuk tinggal. Tidak banyak yang melihat harga rumah turun dalam waktu dekat, kecuali jika jutaan rumah muncul tiba-tiba. Dan sementara seorang kandidat presiden telah bersumpah untuk mengakhiri kekurangan perumahan, menguraikan rencana untuk membangun tiga juta rumah, belum sepenuhnya jelas bagaimana dia akan melakukannya, apakah itu akan cukup, atau apakah dia akan mendapat kesempatan untuk menerapkan rencananya.”