Generasi Z Mendorong Tingkat Kepkosongan Apartemen di NYC Menjadi Rendah Sejarah, Hanya 1.4%

Lebih dari empat tahun setelah dimulainya pandemi, kesimpulannya adalah: Gen Z menyukai kehidupan di Kota New York. Dan itu adalah kabar buruk bagi penyewa.

Pandemi mengarahkan generasi tua dan muda menjauh dari pusat-pusat bisnis. Dengan janji kerja jarak jauh dan lebih sedikit pilihan untuk mengakses tempat makan, hiburan, dan ruang komersial lainnya, 2 juta warga Amerika meninggalkan kabupaten perkotaan besar antara 2021 dan 2022, menurut studi oleh Economic Innovation Group.

Tetapi beberapa milenial dan bahkan lebih banyak Gen Zers melawan tren itu dan kembali ke kota-kota terbesar Amerika—dan ini telah menyebabkan tingkat kekosongan terendah di Kota New York sejak 1968, data yang dirilis oleh kota pada hari Kamis. Bagian properti sewa yang kosong dan tersedia anjlok menjadi 1,4% pada tahun 2023—menjadikannya krisis perumahan terburuk di Gotham dalam 50 tahun terakhir.

Antara 2021 dan 2022, lebih dari 42% orang yang pindah ke Kota New York adalah Gen Zers dan 39% adalah milenial, menurut data Biro Sensus. Yang lebih penting adalah bahwa secara keseluruhan, area metropolitan besar, termasuk NYC, mengalami penurunan jumlah penduduk di semua generasi—dengan Gen Z sebagai pengecualian besar, seperti yang ditunjukkan dalam laporan Today’s Homeowner.

“Generasi yang lebih muda tentu saja merupakan bagian yang signifikan dari mereka yang kembali ke kota karena daya tarik sosial, budaya, dan kenyamanannya,” kata Jason Bordainick, co-founder dan managing partner di Hudson Valley Property Group yang berbasis di NYC, kepada Fortune. “Baik bekerja di kantor atau secara jarak jauh, daya tarik hidup perkotaan, terutama di Manhattan, tetap kuat.”

Untuk memberikan gambaran, para ahli perumahan menganggap tingkat kekosongan yang “sehat” atau normal berada dalam kisaran 5% hingga 10%. Tingkat kekosongan yang lebih tinggi cenderung menguntungkan penyewa lebih daripada pemilik properti. Ketika tingkat kekosongan lebih tinggi, lebih mudah bagi orang untuk menemukan apartemen—tetapi itu berarti pemilik properti harus memikat penyewa dengan harga sewa yang lebih rendah atau insentif lainnya.

Dirilisnya angka kekosongan terbaru telah mengkhawatirkan para pemimpin NYC, banyak di antaranya yang menuntut lebih banyak perumahan—terutama perumahan terjangkau.

“Data ini jelas: permintaan untuk tinggal di kota kami jauh melampaui kemampuan kami untuk membangun perumahan,” kata Walikota New York City Eric Adams dalam sebuah pernyataan. “Warga New York membutuhkan bantuan kami, dan mereka membutuhkannya sekarang.”

Tingkat kekosongan yang lebih rendah berarti biaya sewa yang lebih mahal

Dengan tingkat kekosongan serendah itu di Kota New York, tidak mengherankan bahwa biaya sewa juga sangat tinggi. Sewa rata-rata untuk apartemen berukuran 700 kaki persegi di Kota New York adalah lebih dari $4.700, menurut RentCafe, dan hanya 1% apartemen yang kurang dari $2.000 per bulan. Sebagai perbandingan, sewa rata-rata untuk seluruh Amerika Serikat hanya $1.700. Kurangnya pasokan perumahan hanya memperburuk biaya sewa, kata para ahli.

“Faktor paling mendasar yang selalu menjadi tantangan bagi NYC dalam hal produksi perumahan adalah biaya tanah yang tinggi dan siklus pengembangan yang sangat panjang,” kata Danielle Ash, seorang pengacara properti di NYC yang bekerja di Adler & Stachenfeld, kepada Fortune. “Kami memiliki lanskap regulasi yang kompleks yang membuat sulit bagi pengembang untuk membangun dengan cepat dan efisien, jadi satu-satunya cara untuk mendorong pengembangan adalah dengan melonggarkan pembatasan tersebut, mempercepat persetujuan, dan/atau memberikan insentif untuk membuat keuangan setiap proyek berfungsi.”

Tingkat kekosongan rendah, harga sewa yang tinggi, dan sedikit pilihan perumahan terjangkau juga hanya memperburuk masalah tunawisma di kota ini. Ada “aliran masif imigran yang sangat membutuhkan perumahan yang membutuhkan sumber daya kota,” kata Ash. Secara keseluruhan, kota ini membutuhkan ratusan ribu unit perumahan tambahan untuk mengejar ketertinggalan perumahan mereka. Pada bulan September 2023, Adams mengungkapkan perombakan sistem perumahan NYC yang dapat membuka jalan bagi pembangunan hingga 100.000 rumah baru dalam 15 tahun mendatang.

Tetapi selain program yang berbasis di kota, tidak menarik bagi pengembang untuk membangun perumahan baru di NYC karena biaya tinggi dan regulasi yang ketat.

“Sementara untuk menciptakan lebih banyak perumahan, pengembang membutuhkan insentif finansial karena biaya yang tinggi terkait dengan membangun di NYC,” kata YuhTyng Patka, seorang pengacara properti di NYC yang juga bekerja di Adler & Stachenfeld LLP, kepada Fortune. “NYC adalah pasar yang sangat diatur dan itu datang dengan biaya tinggi bagi pemilik dan pengembang.”

Selain membangun lebih banyak perumahan, pengendalian sewa juga penting bagi orang-orang yang mencari opsi terjangkau. Meskipun banyak unit di NYC diatur sewanya berdasarkan pendapatan, itu tidak cukup untuk membuat kehidupan di kota ini dapat diakses oleh semua orang.

“Situasi saat ini menyoroti perlunya peninjauan kembali pengendalian dan regulasi sewa baru-baru ini,” kata Bordainick. “Beberapa langkah ini secara tidak sengaja telah mengurangi investasi dalam perumahan, memperburuk kekurangan perumahan. Sangat penting untuk mengevaluasi kebijakan-kebijakan tersebut untuk memastikan bahwa kita sepenuhnya memanfaatkan pasar swasta untuk menyediakan investasi modal lebih banyak ke dalam perumahan.”

Meskipun sewa di NYC sangat tinggi dan persaingan untuk menemukan unit semakin meningkat, kota ini tetap menjadi tempat yang menjanjikan—meskipun dalam banyak hal, sangat berbeda dari kehidupan di kota-kota metropolitan lain di seluruh negara.

“NYC selalu menjadi kota tujuan bagi orang-orang yang bermimpi,” kata Patka. “NYC akan terus memiliki permintaan perumahan yang kuat dalam waktu yang dapat dilihat, [tetapi] kurangnya perumahan terjangkau [dapat] menolak bakat yang sebenarnya menarik NYC yang membuatnya menjadi kota yang istimewa.”

Langganan newsletter CFO Daily untuk mengikuti tren, isu, dan eksekutif yang membentuk keuangan perusahaan. Daftar secara gratis.