Rumah kamu adalah salah satu aset terbesar, dan memanfaatkan ekuitas yang sudah kamu kumpulkan nggak harus susah. Kamu bisa ubah dana itu jadi uang tunai yang diperlukan untuk mencapai tujuan hidup besar atau buat bayar pengeluaran besar.
Pinjaman ekuitas rumah, HELOC, dan cash-out refinance adalah cara paling umum untuk akses ekuitas rumah kamu. Tapi sebelum apply, penting untuk mengerti cara kerja ekuitas rumah supaya kamu tau mana dari tiga opsi ini yang paling cocok.
Pada intinya, ekuitas rumah adalah istilah yang dipakai untuk menjelaskan bagian rumah yang benar-benar kamu miliki. Contohnya, kalau kamu bayar down payment 10% pas beli rumah, kamu langsung punya ekuitas rumah 10%, karena kamu cuma perlu ambil KPR untuk sisa 90%-nya.
Ekuitas rumah kamu biasanya naik seiring kamu bayar cicilan KPR bulanan atau karena nilai rumah kamu naik.
Cara hitung ekuitas rumah kamu: kurangi sisa pinjaman KPR kamu dari nilai pasar rumah kamu. Kalau ada pinjaman lain yang pakai rumah sebagai jaminan, jangan lupa masukkan juga jumlahnya dalam perhitungan.
Contoh: anggap rumah kamu sekarang bernilai $425,000, dan kamu masih harus bayar $249,000 untuk KPR pertama. Kamu juga punya KPR kedua sebesar $43,000. Dalam kasus ini, ekuitas rumah kamu adalah:
$425,000 – $249,000 – $43,000 = $133,000
Kamu punya $133,000 dalam ekuitas rumah, artinya kamu punya hampir 37% dari rumah kamu. Asalkan kamu memenuhi syarat pinjaman, kamu bisa pinjam sebagian dari jumlah ini.
Sekarang, kita bahas tiga cara untuk ambil ekuitas dari rumah.
1. Pinjaman Ekuitas Rumah (Home Equity Loan)
Ini adalah opsi populer yang memungkinkan kamu mengubah 75% sampai 85% dari ekuitas rumah jadi uang tunai. Ini adalah pinjaman kedua, yang artinya rumah kamu jadi jaminan untuk pinjaman ini. Ini juga berarti kamu akan punya dua cicilan KPR bulanan: satu untuk KPR awal dan satu untuk pinjaman ekuitas rumah.
Kalau aplikasi kamu disetujui, pemberi pinjaman akan cairkan dananya sekaligus. Jumlah yang kamu terima dibayar dalam cicilan bulanan sama besar, sehingga lebih mudah diatur karena kamu tau berapa yang harus dibayar. Jangka waktunya biasanya sampai 30 tahun.
Contoh: Misalkan rumah kamu bernilai $325,000, dan kamu masih berutang $175,000 pada KPR saat ini.
Kamu bisa dapatkan antara $68,750 [($325,000 x 0,75) – $175,000] dan $101,250 [($325,000 x 0,85) – $175,000] dengan pinjaman ekuitas rumah.
Kelebihan:
- Suku bunga tetap membuat cicilan bulanan bisa diprediksi.
- Cicilan pinjaman yang tetap mempermudah anggaran jangka panjang.
- Jangka waktu pinjaman sampai 30 tahun.
Kekurangan:
- Biaya penutupan sekitar 2% sampai 5% dari jumlah pinjaman.
- Risiko penyitaan (foreclosure) kalau kamu gagal bayar cicilan.
- Penurunan pasar bisa bikin utang kamu lebih besar dari nilai rumah.
- Kamu bayar bunga untuk seluruh jumlah pinjaman, bahkan kalau uangnya belum dipakai semua.
Pinjaman ekuitas rumah cocok untuk pemilik rumah yang butuh uang untuk pengeluaran besar satu waktu. Itu karena dananya diterima sekaligus, bukan bertahap seperti HELOC.
Opsi ini juga bagus kalau suku bunga KPR awal kamu sudah rendah, dan kamu tidak mau kehilangan itu dengan melakukan refinance. Dengan ambil pinjaman kedua, syarat KPR pertama kamu tetap sama.
2. HELOC (Home Equity Line of Credit)
HELOC juga berfungsi sebagai pinjaman kedua, biasanya memberi kamu akses sampai 85% dari ekuitas rumah. Tapi, alih-alih terima dananya sekaligus, kamu diberi fasilitas kredit berputar yang cara kerjanya mirip kartu kredit.
Kamu bisa tarik dana sesering yang dibutuhkan, sampai batas kredit, selama masa yang disebut "periode penarikan". Untuk HELOC 30 tahun, periode penarikan biasanya 10 tahun. Selama kamu bayar kembali yang ditarik, saldo kreditnya terisi ulang dan tetap bisa dipakai sampai akhir periode penarikan.
Sisa saldo kemudian dibayar dalam periode 10 sampai 20 tahun, tergantung pemberi pinjaman HELOC-nya. Biasanya, kamu cuma bayar bunga saja selama masa penarikan dana. Setelah itu, bayaranmu akan mencakup bunga dan pokok pinjaman selama masa pelunasan.
Syarat penarikan dan pembayaran yang lebih fleksibel dibandingkan pinjaman ekuitas rumah.
Kamu cuma bayar bunga untuk uang yang kamu pinjam aja.
Beberapa pemberi pinjama mengizinkan pembayaran bunga saja selama masa penarikan.
HELOC sering pakai suku bunga yang berubah-ubah, jadi jumlah bayaranmu bisa naik turun.
Biaya penutupan antara 2% sampai 5% dari total pinjaman.
Rumahmu bisa disita jika kamu tidak bisa bayar.HELOC cocok banget kalau kamu butuh dano untuk beberapa pengeluaran besar dalam jangka waktu yang lama. Misalnya, kalau kamu renovasi rumah secara bertahap dan tidak tau pasti berapa banyak uang yang akan dibutuhkan.
HELOC juga bagus kalau kamu ingin mempertahankan suku bunga yang sangat rendah dari KPR pertamamu, karena kamu tidak perlu mengganti KPR aslimu seperti saat melakukan refinance.Cash-out refinance adalah cara lain untuk mengambil ekuitas rumahmu. Tapi, cara ini mengharuskan kamu mengganti KPR yang sekarang dengan pinjaman baru yang lebih besar dan syaratnya berbeda.
Kebanyakan pemberi pinjaman cash-out refinance membatasi pinjamanmu sampai 80% dari nilai rumah. Jadi, kalau nilai pasaran rumahmu $345,000 dan sisa KPR-mu $195,000, kamu bisa dapat hingga $81,000 [($345,000 x 0,80) – $195,000] secara tunai.
Dengan cash-out refi, pemberi pinjaman akan melunasi KPR-mu yang lama dan memberikan uang yang kamu ambil setelah proses pinjaman selesai. Kamu kemudian akan mulai membayar KPR baru sebesar $276,000, yang merupakan jumlah sisa KPR lama ditambah ekuitas yang kamu cairkan ($195,000 + $81,000 = $276,000).Bisa dapat suku bunga KPR yang lebih rendah untuk KPR barumu.
Cuma satu angsuran KPR per bulan, berbeda dengan pinjaman ekuitas rumah atau HELOC yang menambah angsuran bulanan kedua.
Hingga 100% ekuitas rumah bisa diakses melalui VA loan cash-out refinances.Kalau kamu sudah punya suku bunga KPR yang rendah, kamu akan kehilangan itu dengan mengganti pinjamanmu dengan yang baru.
Biaya penutupan antara 2% sampai 6% dari jumlah pinjaman baru.
Angsuran bulanan yang lebih besar bisa jadi beban keuangan.
Kamu berisiko kehilangan rumah karena disita jika tidak bisa bayar angsuran bulanan.Cash-out refinance bisa menguntungkan kalau kamu bisa dapat syarat yang lebih baik untuk KPR barumu. Contohnya, kalau kamu beli rumah beberapa tahun lalu dengan suku bunga di atas 7%. Kamu bisa ganti KPR itu dengan yang bunganya lebih rendah.
Ada tiga cara utama untuk mengakses ekuitas rumahmu: pinjaman ekuitas rumah, home equity line of credit (HELOC), atau cash-out refinance. Pilihan terbaik tergantung pada jumlah ekuitas yang kamu punya, kondisi keuanganmu, dan apakah kamu ingin refinance KPR atau ambil pinjaman kedua. Shared equity agreements dan reverse mortgage juga pilihan, tapi kurang umum.
Beberapa situasi yang cocok untuk pinjam pakai ekuitas rumah antara lain: menggabungkan utang (terutama utang kartu kredit berbunga tinggi), biaya perbaikan atau renovasi rumah, buat dana darurat, atau bayar biaya tak terduga.
Beberapa pemberi pinjaman mengizinkan kamu mengambil ekuitas segera atau tak lama setelah KPR-mu selesai, asalkan ekuitasmu cukup. Tapi, produk ekuitas rumah ada biaya penutupannya, jadi mengambilnya langsung bisa memberatkan keuanganmu. Kamu bisa berada dalam situasi underwater (nilai rumah lebih kecil dari pinjaman) jika kondisi pasar berubah.
Jumlah ekuitas yang bisa kamu ambil tergantung pada pemberi pinjaman, kondisi keuanganmu, dan jenis pinjamannya. Tapi, biasanya kamu bisa pinjam sampai 80% dari ekuitas rumahmu.
Artikel ini disunting oleh Laura Grace Tarpley. Kalau kita bisa menunda membayar pajak sampai kita sudah pensiun, itu akan sangat membantu tabungan kita. Kita bisa menabung uang itu untuk masa depan. Ini adalah cara yang bagus untuk merencanakan keuangan jangka panjang.