Mengganti pinjaman rumah kamu (*refinance*) bisa jadi cara yang bagus untuk hemat uang, tapi juga bisa jadi mahal. Biaya-biaya seperti biaya aplikasi, penilaian rumah, dan biaya penutupan bisa sampai ribuan dolar. Kadang, biaya *refinance* hampir sama mahalnya dengan beli rumah.
Berita baiknya? Kamu bisa turunin biaya-biaya ini—baik di awal maupun selama masa pinjaman. Ini caranya untuk dapet *refi* biaya rendah dan simpan lebih banyak tabungan di kantong kamu.
Konten ini tidak tersedia di wilayah kamu.
Kalau lender iklankan *refinance* biaya rendah atau biaya penutupan rendah, mereka sebenarnya bicara tentang potong biaya-biaya untuk ganti hipotek lama dengan yang baru. Biaya-biaya umum termasuk biaya penilaian, *title*, *origination*, *underwriting*, dan biaya pencatatan—dan biasanya totalnya 2% sampai 6% dari jumlah pinjaman kamu.
Penting banget untuk paham bedanya *refi* biaya rendah dan *refi* biaya penutupan rendah. *Refinance* “biaya rendah” yang bener mengurangi biaya-biaya itu, sementara *refinance* “tanpa biaya penutupan” biasanya cuma pindahin biayanya ke tempat lain.
Dengan *refinance* tanpa biaya penutupan, lender yang bayar biayanya untuk kamu. Tapi, kamu tetep bayar biaya ini dengan satu dari dua cara. Pertama, kamu bayar suku bunga yang lebih tinggi. Kedua, kamu tambah biaya penutupan itu ke saldo hipotek kamu, dan karena pokoknya lebih besar dan bunganya, kamu akan bayar lebih banyak dalam jangka panjang. Intinya, kunci untuk hemat uang adalah tau di mana biaya-biayanya dan mana yang bisa kamu nego atau hapus.
Bandingin penawaran dari beberapa lender
Suku bunga dan biaya *refinance* bisa beda-beda banget antar lender. Sebelum setuju sama penawaran, minta minimal tiga *Loan Estimate*, yaitu formulir standar yang rinciin semua biaya. Bandingin hal-hal seperti biaya *origination*, biaya *underwriting*, dan *discount points*.
Kalau biaya lender satu perusahaan kelihatan tinggi, pake penawaran dari lender lain sebagai pembanding. Banyak lender akan coba samain atau lebih murah dari penawaran pesaing. Bahkan potongan beberapa ratus dolar aja bisa percepat titik impas kamu (waktu yang dibutuhin supaya tabungan *refinance* kamu lebih besar dari biaya awalnya).
Pertimbangin kredit dari lender
Kredit lender bisa bantu tutup biaya *refinance* kamu. Intinya, kamu terima suku bunga yang sedikit lebih tinggi sebagai ganti lender yang bayar sebagian (atau semua) biaya penutupan kamu. Ini cara yang populer untuk dapet *refi* biaya rendah tanpa bawa uang tunai ke meja penutupan.
Tapi strategi ini ada peringatannya: Suku bunga yang lebih tinggi ningkatin bayaran bulanan dan total biaya bunga kamu. Karena ini, kredit lender paling masuk akal kalau kamu rencana jual atau *refinance* lagi sebelum capai titik impas. Kalau kamu rencana tinggal di rumah dan pertahanin hipotek asli untuk waktu lama, kamu akan bayar lebih banyak nantinya.
Cari cara untuk kurangi biaya
Walau banyak biaya penutupan itu tetap, mungkin aja untuk kurangi biaya penutupan untuk dapet *refinance* biaya rendah. Contohnya, kalau kepemilikan properti kamu belum ganti sejak beli rumah, perusahaan asuransi *title* mungkin kasih tarif *reissue*.
Tarif *reissue title* pada dasarnya adalah diskon untuk asuransi *title* waktu kamu *refinance*. Karena penerbitnya udah periksa sejarah kepemilikan properti kamu waktu transaksi pembelian awal, mereka nggak perlu lakukan semua penelitian itu lagi. Hasilnya, kamu dapet tarif “diterbitkan ulang” yang lebih rendah, yang bisa hemat ratusan dolar.
Strategi lain untuk kurangi biaya ekstra adalah punya jadwal yang fleksibel. Kalau kamu nggak buru-buru nutup sebelum tanggal tertentu, kamu bisa hindari biaya untuk hal kayak penilaian kilat, yang biasanya lebih mahal. Ikuti timeline standar juga bisa bantu pangkas biaya dengan hindari biaya tambahan untuk *extended rate locks*.
Terakhir, kamu mungkin perlu pikir ulang untuk bayar *discount points*. Walaupun *points* turunin suku bunga kamu, itu tetep biaya awal yang harus dibayar waktu penutupan. Kalau tujuan kamu adalah *refi* biaya penutupan rendah, mungkin lebih baik simpan uang tunainya.
Manfaatin diskon
Kalau kamu mau *refinance* dengan lender hipotek yang sama, tanya apa mereka kasih diskon loyalitas atau penghapusan biaya.
Apa kamu punya akun bank di perusahaan lain selain lender kamu? Tanya mereka juga tentang diskon. Banyak *credit union* dan bank besar kasih diskon biaya penutupan untuk pelanggan yang udah ada. Beberapa perusahaan bahkan kerja sama dengan lender untuk tawarkan keuntungan hipotek.
Sebuah *refinance* biaya rendah nggak cuma tentang minimalisin biaya penutupan. Itu juga tentang atur pinjaman baru kamu supaya kamu keluar kurang dari bulan ke bulan. Pake tips ini untuk bantu turunin pembayaran dan pertahanin tabungan *refinance* untuk tahun-tahun yang akan datang.
Tingkatkan skor kredit kamu
Skor kredit kamu punya peran besar dalam tentukan suku bunga *refinance* kamu. Meningkatkan skor kredit kamu bisa potong setengah poin persen atau lebih dari suku bunga kamu, yang artinya tabungan bulanan yang signifikan.
Sebelum apply, ambil laporan kredit kamu gratis di AnnualCreditReport.com dan periksa ada kesalahan atau nggak. Persoalkan kesalahan apapun ke biro kredit yang tepat, bayar hutang *revolving*, pertahanin penggunaan kredit kamu di bawah 30%, dan hindari buka akun baru mendekati waktu kamu mau *refinance*. Langkah-langkah sederhana untuk bersihin kredit kamu bisa bikin skor naik sedikit dan dapet suku bunga yang lebih rendah.
Turunin rasio hutang-pendapatan (DTI) kamu
Rasio hutang-pendapatan (DTI) kamu ngukur berapa banyak pendapatan bulanan kamu yang dipake untuk bayar hutang. Itu kasih tau lender seberapa nyaman kamu bisa ambil pinjaman baru. Semakin rendah persentase DTI, semakin kuat aplikasi kamu.
Untuk memperbaiki rasio DTI kamu, bayar hutang berbunga tinggi dan pinjaman pribadi, atau cari cara untuk ningkatin pendapatan kamu sementara lewat lembur, kerja sampingan, atau bonus. Menurunan rasio DTI bisa ningkatin kemungkinan persetujuan hipotek dan bantu kamu dapet suku bunga yang lebih rendah.
Tingkatkan ekuitas rumah kamu
Rasio pinjaman-terhadap-nilai (LTV) kamu bandingin berapa yang masih kamu hutang pada rumah dengan nilai rumahnya. Lender pake ini untuk ukur resiko: Semakin banyak ekuitas yang kamu punya, semakin aman lender anggap pinjamannya.
Kamu bisa ningkatin ekuitas dan turunin rasio LTV kamu dengan bayar ekstra ke pokok pinjaman dan investasi dalam perbaikan rumah yang ningkatin nilai, atau lewat kenaikan harga pasar. Rasio LTV yang lebih rendah bisa dapetin kamu suku bunga yang lebih baik atau bahkan hapus kebutuhan untuk asuransi hipotek pribadi (PMI), yang lender wajibin untuk pinjaman konvensional kalau kamu punya kurang dari 20% ekuitas di rumah kamu.
Pertimbangkan waktu dan kondisi pasar
Suku bunga berubah terus, dan waktu *refinance* kamu bisa bikin perbedaan besar. Bahkan penurunan 1% dalam suku bunga hipotek kamu bisa artikan tabungan ratusan dolar per bulan dan ribuan dolar selama masa pinjaman.
Tapi kapan waktu yang tepat untuk kunci suku bunga hipotek kamu? Kalau kamu liat suku bunga lagi tren turun, pertimbangin untuk kunci suku bunga kamu ketika kamu yakin udah dekat titik terendah.
Dalam lingkungan suku bunga yang fluktuatif, bisa berguna untuk kerja sama dengan lender yang tawarkan opsi *rate float-down*. Ini memungkinkan kamu untuk amanin suku bunga yang lebih rendah kalau suku bunga pasar turun sebelum penutupan, bantu redain kekhawatiran karena mungkin mengunci suku bunga kamu terlalu cepat.
Berapa biaya *refinance* yang biasa?
Biaya *refinance* biasanya antara 2% sampai 6% dari saldo pinjaman kamu, tergantung lokasi, jenis pinjaman, dan lender hipotek kamu. Untuk hipotek $300,000, itu kira-kira $6,000 sampai $18,000. Biaya ini mencakup biaya penilaian dan *title*, biaya pencatatan pemerintah, dan biaya *origination* lender. Kamu sering bisa kurangi ini dengan bandingin penawaran, minta kredit lender, atau pake lagi pekerjaan *title* sebelumnya. Selalu minta *Loan Estimate* yang rinci untuk bandingin biaya sebelum komit ke lender *refinance*.
Apa *refinance* pengaruhi skor kredit?
*Refinance* rumah kamu bisa sementara turunin skor kredit kamu, karena lender lakukan *hard inquiry* waktu kamu apply untuk *preapproval*. Dampaknya biasanya cuma sebentar, apalagi kalau kamu biarin akun yang ada tetep terbuka dan bayar tepat waktu. Kalau kamu lagi cari-cari suku bunga, beberapa aplikasi *preapproval* dalam jendela 45 hari umumnya diitung satu *inquiry* di model skor FICO. Dengan apply *preapproval* ke beberapa lender dalam beberapa minggu, kamu bisa bandingin lender tanpa takut skor kamu rusak parah.
Apa *refinance* worth it untuk turunin 1%?
Seringnya, iya—tapi tergantung besar pinjaman, jangka waktu, dan berapa lama kamu rencana tinggal di rumah. Penurunan suku bunga 1% bisa hemat ratusan dolar per bulan untuk pinjaman besar dan ribuan dolar seiring waktu. Tapi, kalau saldo kamu kecil atau rencana pindah soon, biaya penutupan yang terkait dengan *refinance* mungkin lebih besar daripada manfaatnya. Pake kalkulator *refinance* untuk cari titik impas kamu (bulan ketika tabungan kamu lebih besar dari biaya *refinance*) untuk liat apa penurunan 1% beneran menguntungkan untuk kamu.
Artikel ini disunting oleh Laura Grace Tarpley.