Untuk banyak pemilik rumah di Amerika, rumah mereka adalah aset keuangan yang paling besar. Dalam beberapa tahun terakhir, kenaikan harga properti dan pembayaran hipotek yang tetap mungkin telah membantu kamu membangun ekuiti yang signifikan. Dengan strategi yang benar, pinjaman ekuitas rumah atau garis kredit (HELOC) bisa menjadi alat untuk menambah kekayaan bersih kamu. Memahami cara menggunakan ekuitas rumah untuk membangun kekayaan sangat penting untuk mengambil keputusan investasi yang bijak.
Konten yang disematkan ini tidak tersedia di wilayah Anda.
Baca lebih lanjut: Pemberi pinjaman ekuitas rumah terbaik
Ekuitas rumah adalah bagian dari rumah yang sepenuhnya kamu miliki. Kamu bisa menghitungnya dengan mudah dengan mengambil nilai pasar rumah kamu saat ini dan menguranginya dengan sisa saldo hipotek kamu.
Contohnya, katakan rumah kamu sekarang bernilai $400,000, dan kamu masih punya hutang hipotek $250,000. Di sini, kamu punya ekuitas sebesar $150,000.
Kamu bisa membangun ekuitas rumah dengan dua cara: Melunasi hipotek kamu untuk mengurangi jumlah hutang, atau membiarkan properti kamu naik harganya. Ketika keduanya terjadi bersamaan, ekuitas kamu tumbuh lebih cepat.
Penting untuk diingat bahwa ekuitas itu tidak sama dengan uang tunai. Mengakses ekuitas rumah biasanya berarti mengambil hutang baru. Sebelum melakukannya, kamu perlu menimbang risiko dan manfaatnya untuk memutuskan apakah meminjam terhadap nilai rumah kamu adalah langkah keuangan terbaik.
Pelajari lebih lanjut: Berapa nilai rumah kamu? Cara menentukan nilai rumah kamu.
Ada dua jenis hipotek kedua yang membantumu meminjam terhadap ekuitas rumah kamu. Dengan hipotek kedua, kamu tidak perlu mengganti pinjaman rumah awal kamu seperti saat refinancing. Kamu akan melakukan dua pembayaran setiap bulan: satu untuk hipotek yang ada dan satu untuk hipotek kedua.
Pinjaman ekuitas rumah, atau HEL, adalah sejumlah uang yang kamu pinjam terhadap ekuitas kamu, biasanya dengan suku bunga tetap dan pembayaran bulanan yang sudah ditetapkan. Cara kerjanya mirip seperti hipotek utama kamu: pembayaran yang bisa diprediksi membuat penganggaran lebih mudah dan melindungi kamu dari perubahan suku bunga.
Karena kamu menerima semua dananya sekaligus, peminjam umumnya menggunakan pinjaman ekuitas rumah untuk pengeluaran besar satu kali seperti renovasi rumah besar-besaran, biaya pendidikan anak, atau uang muka untuk properti lain.
Garis kredit ekuitas rumah, atau HELOC, bekerja lebih seperti kartu kredit. Kamu disetujui untuk batas pinjaman maksimum, tetapi kamu bisa menariknya sesuai kebutuhan dan hanya membayar bunga untuk yang kamu gunakan. Ini adalah garis kredit berputar, bukan pinjaman biasa.
Fleksibilitas ini membuat HELOC berguna untuk proyek atau investasi berkelanjutan yang mungkin tidak mengharuskan kamu memiliki semua dana sekaligus. Misalnya, HELOC bisa berguna untuk membayar kontraktor secara bertahap selama renovasi rumah atau mendanai ekspansi bisnis seiring waktu.
Pelajari lebih lanjut: Pemberi pinjaman HELOC terbaik saat ini
Kamu bisa menggunakan dana dari hipotek kedua kamu untuk berinvestasi di properti lain. Ini bisa berarti membeli rumah kedua untuk disewakan, rumah liburan yang kadang-kadang kamu sewakan, atau rumah yang perlu diperbaiki untuk direnovasi dan dijual.
Contoh di dunia nyata: Katakan kamu adalah pemilik rumah dengan ekuitas $200,000 yang mengambil pinjaman ekuitas rumah $75,000 untuk digunakan sebagai uang muka pada rumah sewa senilai $300,000. Kamu menyewakannya seharga $2,200 per bulan, yang menutupi hipotek rumah sewa tersebut dan menghasilkan keuntungan kecil setelah dikurangi pengeluaran. Seiring waktu, kamu membangun ekuitas di kedua properti sambil menikmati aliran pendapatan sewa yang stabil.
Perhitungannya bisa berhasil — tetapi hanya jika kamu memiliki arus kas dan cadangan untuk menangani kekosongan, perawatan, dan biaya tak terduga. Tanpa dana cadangan, bahkan satu penyewa yang buruk atau perbaikan yang mahal bisa mengubah investasi kamu dari menguntungkan menjadi menyakitkan.
Renovasi rumah yang strategis dapat meningkatkan nilai jual kembali rumah kamu dan membuatnya menjadi tempat yang lebih nyaman untuk ditinggali setiap hari. Dapur, kamar mandi, dan peningkatan efisiensi energi sering memberikan pengembalian investasi terbaik.
Misalnya, renovasi dapur senilai $30,000 yang meningkatkan nilai rumah kamu sebesar $20,000 bukanlah keuntungan langsung, tetapi bisa terbayar ketika kamu menjual — terutama di pasar perumahan yang kompetitif. Peningkatan efisiensi energi, seperti memasang panel surya atau meningkatkan insulasi, juga dapat menurunkan tagihan utilitas dan membuat rumah kamu lebih menarik bagi calon pembeli di masa depan.
3. Memulai atau memperluas bisnis
Beberapa pengusaha menggunakan pinjaman ekuitas rumah untuk mendanai peluncuran atau ekspansi bisnis. Ini bisa menjadi opsi pembiayaan dengan biaya lebih rendah dibandingkan pinjaman bisnis tanpa jaminan, terutama jika kredit kamu kuat.
Namun, ini adalah langkah berisiko tinggi. Rumah kamu adalah jaminan, jadi pastikan rencana bisnis dan riset pasar kamu sangat solid. Buat proyeksi detail tentang pengeluaran dan pendapatan, dan pertimbangkan untuk memulai dengan skala lebih kecil untuk menguji konsep kamu sebelum mengeluarkan dana besar.
Jika kamu memiliki saldo kartu kredit atau pinjaman pribadi dengan suku bunga tinggi, menggunakan pinjaman ekuitas rumah untuk melunasi hutang lain kamu bisa membebaskan arus kas dan menghemat uang kamu dari bunga.
Ini bisa sangat efektif jika kamu berkomitmen untuk mengarahkan tabungan kamu ke investasi atau kontribusi pensiun.
Namun, konsolidasi hutang hanya berhasil jika kamu mengatasi kebiasaan atau keadaan yang menyebabkan hutang tersebut — jika tidak, kamu berisiko memiliki hutang kartu kredit dan hipotek yang lebih besar. Selain itu, kamu harus nyaman dengan risiko menggunakan hutang berjamin (HEL atau HELOC) untuk melunasi hutang tidak berjamin (kartu kredit atau pinjaman pribadi). Risiko gagal bayar pada pinjaman berjamin jauh lebih tinggi karena kamu bisa kehilangan rumah kamu melalui penyitaan jika tidak mampu membayar cicilan bulanan.
Konten yang disematkan ini tidak tersedia di wilayah Anda.
HELOC sering memiliki suku bunga variabel, yang bisa naik seiring waktu jika suku bunga meningkat. Bahkan pinjaman ekuitas rumah, yang memiliki suku bunga tetap, mungkin lebih mahal jika suku bunga pasar naik sebelum kamu mengamankan suku bunga kamu. Suku bunga yang lebih tinggi berarti pembayaran bulanan yang lebih tinggi — dan anggaran yang lebih ketat.
Nilai properti bisa berfluktuasi ke kedua arah. Jika harga rumah di daerah kamu turun, ekuitas kamu bisa menyusut, berpotensi membuat kamu berhutang lebih banyak daripada nilai rumah kamu. Ini disebut sebagai hipotek bawah air.
Risiko ini bahkan lebih besar jika kamu telah menggunakan ekuitas kamu untuk membeli properti lain yang juga kehilangan nilai.
Ketika kamu meminjam terhadap rumah kamu, kamu menggunakan tempat tinggal utama kamu sebagai jaminan. Jika situasi keuangan kamu tidak berjalan sesuai rencana, kamu bisa membahayakan kemampuan kamu untuk mempertahankan rumah kamu.
Ini terutama benar ketika menggunakan dana HELOC atau HEL untuk membeli properti investasi.
"Penggunaan hutang yang strategis bisa menguntungkan — terutama jika kamu memiliki arus kas dan cadangan untuk mendukungnya. Tapi saya ingin memperingatkan agar tidak memperlakukan ekuitas rumah seperti ATM yang tidak ada habisnya," kata Adrianna Adams, seorang perencana keuangan bersertifikat dan kepala perencanaan keuangan di Domain Money, melalui wawancara email. "Jika ada yang salah dengan properti investasi — pendapatan sewa habis, biaya perawatan melonjak, atau nilai properti turun — kamu sekarang telah membahayakan tempat tinggal utama kamu."
Adams membandingkan risikonya dengan "menyewa mobil tambahan untuk menjadi driver Uber." Tentu, angkanya mungkin berhasil dalam kondisi yang tepat, "…tetapi hanya jika permintaan tetap tinggi, kamu punya waktu untuk menyetir, dan tidak ada yang salah," kata Adams. "Jika kamu mengalami musim sepi, sibuk dengan acara kehidupan lain, atau mobilnya rusak, kamu masih bertanggung jawab atas pembayarannya tanpa cukup pendapatan untuk menutupi biaya kamu."
Adams mengatakan dia mendorong klien untuk memastikan "fondasi" mereka, dana darurat dan tabungan pensiun, kuat sebelum menggunakan ekuitas rumah untuk investasi.
"Perencanaan keuangan itu seperti membangun rumah. Kamu membutuhkan fondasi yang kokoh — dana darurat dan tabungan pensiun kamu — sebelum kamu mulai menambah kamar tambahan," kata Adams. Dia menyebutnya "tujuan penjepit:" likuiditas jangka pendek dan keamanan pensiun jangka panjang.
Jika kamu tidak memiliki fondasi yang kuat, dia memperingatkan, menggunakan ekuitas bisa "…melemahkan seluruh struktur — mengorbankan ketenangan pikiran kamu sendiri."
Meminjam terlalu banyak terhadap rumah kamu dapat membuat kamu terjepit secara finansial, terutama jika penghasilan kamu berubah atau investasi kamu kurang berkinerja baik.
Adams merekomendasikan untuk memiliki dana darurat terpisah untuk properti sewaan yang kamu beli. "Sama seperti dana darurat pribadi kamu — biasanya tiga hingga enam bulan pengeluaran hidup — kamu harus memiliki tabungan senilai tiga hingga enam bulan pengeluaran properti sewaan sebagai penyangga," kata Adams.
Dia juga menyarankan untuk bertanya pada diri sendiri pertanyaan-pertanyaan sulit, seperti apakah kamu bersedia mengorbankan pengeluaran gaya hidup, seperti liburan tahunan, untuk menutupi pembayaran jika pendapatan sewa kurang.
Gali lebih dalam: Apakah HELOC ide yang bagus? Ini pro dan kontranya.
Menggunakan ekuitas rumah kamu bukanlah satu-satunya cara untuk mendanai investasi atau langkah keuangan besar. Tergantung pada tujuan kamu, opsi pembiayaan lain bisa mempercepat jalan menuju kekayaan — atau memperlambatnya.
Refinansial tarik tunai adalah cara lain untuk mengakses ekuitas rumah kamu. Ini bisa membebaskan dana sambil berpotensi menurunkan suku bunga dan pembayaran hipotek kamu. Ini bisa menyebabkan lebih banyak ruang bernapas dalam anggaran kamu untuk mendanai investasi di tempat lain.
Namun, memperpanjang jangka waktu hipotek kamu — hasil tipikal dari refinansial tarik tunai — bisa berarti butuh waktu lebih lama untuk sepenuhnya memiliki rumah kamu dan menunda stabilitas keuangan yang datang dengan kehidupan tanpa hipotek.
Dan jika kamu sudah memiliki suku bunga hipotek yang sangat rendah, mengganti pinjaman rumah kamu yang ada dengan yang baru berarti kamu kehilangan suku bunga itu. Namun, dengan pinjaman ekuitas rumah atau HELOC, kamu bisa mempertahankan suku bunga rendah itu pada hipotek pertama kamu.
Ketika kamu mengambil pinjaman pribadi, itu umumnya adalah pinjaman tidak berjamin. Ini berarti tidak dijamin oleh jaminan seperti HEL atau HELOC, yang masing-masing menggunakan rumah kamu sebagai jaminan. Jadi, dengan pinjaman pribadi, rumah kamu tetap aman jika ada yang salah dan kamu tidak bisa mengikuti pembayaran bulanan.
Perlindungan ini dapat membantu melestarikan kekayaan yang telah kamu bangun di rumah kamu, tetapi suku bunga yang lebih tinggi pada pinjaman pribadi bisa berarti kamu membayar lebih selama masa pinjaman daripada dengan HEL atau HELOC.
Gali lebih dalam: Cara memilih antara HELOC dan pinjaman pribadi
Menggunakan dana dari akun pensiun — seperti menggunakan IRA kamu untuk membeli rumah — sebelum usia 59 ½ dapat memberimu akses langsung ke tunai, tetapi dengan biaya yang mahal.
Penarikan dini dapat memicu pajak dan penalti. Kamu juga akan kehilangan tahun-tahun pertumbuhan majemuk yang bisa significantly meningkatkan tabungan pensiun kamu. Jika investasi baru kamu tidak lebih baik daripada pengembalian jangka panjang yang akan kamu peroleh melalui IRA kamu, kekayaan keseluruhan kamu bisa terkena dampak.
Pinjaman yang dirancang untuk tujuan spesifik, seperti garis kredit SBA untuk pemilik bisnis atau hipotek properti investasi untuk tuan tanah, dapat menyelaraskan jadwal pembayaran dan biaya dengan pendapatan bisnis atau pendapatan sewa yang diproyeksikan. Struktur ini dapat melindungi arus kas kamu dan memudahkan untuk menginvestasikan kembali keuntungan ke dalam usaha bisnis kamu.
Di sisi lain, persyaratan kualifikasi bisa lebih ketat dibandingkan dengan HEL dan HELOC — terutama untuk pemilik bisnis baru dan tuan tanah tanpa rekam jejak sukses yang terbukti.
Ekuitas rumah membangun kekayaan dengan meningkatkan bagian rumah yang sepenuhnya kamu miliki. Saat kamu melunasi hipotek dan nilai properti kamu naik, ekuitas kamu tumbuh — pada dasarnya mengubah rumah kamu menjadi penyimpan nilai. Seiring waktu, aset ini dapat meningkatkan kekayaan bersih kamu dan berfungsi sebagai sumber daya keuangan. Kamu bisa meminjam terhadapnya untuk investasi, renovasi, atau konsolidasi hutang, atau hanya menyimpannya dan mendapat manfaat ketika kamu akhirnya menjual rumah kamu.
Pemilik rumah yang kaya sering memperlakukan ekuitas rumah sebagai sumber modal berbiaya rendah untuk investasi lain. Misalnya, mereka mungkin menggunakan pinjaman ekuitas rumah atau HELOC untuk mendanai aset penghasil pendapatan, seperti properti sewaan, usaha bisnis, atau peluang pasar saham. Dengan meminjam pada suku bunga yang relatif rendah dan bertujuan untuk pengembalian yang lebih tinggi di tempat lain, mereka dapat memperbesar keuntungan keseluruhan mereka. Kuncinya adalah penggunaan strategis, memastikan dana pinjaman menghasilkan lebih banyak nilai daripada biaya untuk mengaksesnya.
Ya, tetapi itu membutuhkan pendekatan yang direncanakan dengan baik. Kamu dapat mengakses ekuitas rumah kamu melalui pinjaman ekuitas rumah atau garis kredit untuk berinvestasi di properti sewaan, membayar renovasi yang meningkatkan nilai, atau memulai bisnis. Dalam setiap kasus, idenya adalah untuk menghasilkan pengembalian yang melebihi biaya pinjaman kamu. Namun, menggunakan ekuitas rumah selalu membawa risiko. Jika investasinya tidak berhasil, kamu bisa ditinggalkan dengan hutang tambahan dan lebih sedikit pilihan, dan berisiko kehilangan rumah kamu. Itulah sebabnya sangat penting untuk menghitung angka dan memiliki strategi pelunasan yang jelas sebelum kamu meminjam.
Laura Grace Tarpley menyunting artikel ini.