Kalau kamu punya HELOC dan rasa nilai rumah kamu naik banyak sejak kamu buka kredit ini, seberapa susah minta bank naikkan limit pinjamannya? Ini hal-hal yang perlu kamu tau.
Batas kredit HELOC kamu tidak otomatis naik meski nilai rumah naik. Untuk akses nilai tambah itu, biasanya ada tiga pilihan, tergantung kebijakan bank:
Minta bank saat ini naikkan limit. Ini namanya modifikasi pinjaman. Prosesnya mirip waktu kamu ajukan HELOC dulu, termasuk mungkin bayar biaya penilaian rumah baru. Tapi, kalau riwayat bayar kamu bagus, bank mungkin kurangi dokumen yang diperlukan. Tidak semua bank tawarkan layanan ini.
Buat HELOC baru dari bank lain. Kalau kamu masih ada sisa hutang di HELOC pertama, kamu bisa coba buka HELOC kedua di bank berbeda. Perbandingan total pinjaman terhadap nilai rumah (CLTV) akan tetap diperhitungkan.
Refinance HELOC kamu. Dengan refinance, kamu ajukan kredit baru dengan limit lebih besar dan periode penarikan baru, bisa di bank lama atau bank baru. Ingat, ada biaya penutupan dan penilaian ulang. Bank lama kamu mungkin hapus beberapa biaya, tapi tetap baik kalau bandingkan penawaran dan suku bunga dari beberapa bank.
Dalam semua situasi di atas, langkah pertama biasanya adalah verifikasi nilai pasar rumah kamu.
"Kalau orang punya kredit dan mau ambil ekuitas lebih, hal pertama yang harus dilakukan adalah tunjukkan nilai pendukung," kata Karri Noble, wakil presiden senior operasi ekuitas rumah di loanDepot. "Jadi, butuh AVM (model penilaian otomatis) atau penilaian profesional yang mendukung nilai lebih tinggi."
Model penilaian otomatis mirip seperti Zestimate dari Zillow. Cuma pakai alamat, teknologi ini kasih perkiraan nilai pasar rumah kamu. Tentu saja, hasilnya bisa beda-beda.
Ada satu halangan lagi waktu mau naikkan limit HELOC: rasio pinjaman-ke-nilai gabungan (CLTV).
Rasio CLTV membandingkan total jumlah yang kamu hutang (hipotek pertama + permintaan pinjaman baru + semua pinjaman ekuitas rumah) dengan nilai rumah kamu. Banyak bank izinkan akses hingga 80% dari nilai rumah untuk pinjaman kedua. Beberapa bahkan sampai 95%.
Contohnya:
Nilai pasar rumah kamu: $400,000.
Hipotek pertama: $280,000.
Pinjaman kedua atau HELOC: $40,000.
Total pinjaman: $320,000.
Hitung CLTV: 320,000 / 400,000 = 0.80 atau 80%.
Berapa banyak bisa pinjam dengan HELOC?
Limit kredit HELOC yang lebih tinggi bisa kasih fleksibilitas keuangan lebih. Misalnya, untuk bayar hutang kartu kredit berbunga tinggi.
Bunga HELOC biasanya lebih rendah daripada hutang konsumen lain, seperti pinjaman tanpa jaminan atau kartu kredit.
Bunga HELOC mungkin bisa dikurangkan pajak.
Kamu mungkin harus bayar biaya dan biaya penutupan baru.
Risiko suku bunga: HELOC dengan suku bunga mengambang bisa naik, bikin cicilan lebih besar dan mungkin tak terjangkau.
Bayar bunga lebih: Hutang tambahan berarti akumulasi bunga lebih banyak.
Ada risiko nilai rumah turun, bikin ekuitas negatif (hutang lebih besar daripada nilai rumah).
Tidak seperti hutang kartu kredit, rumah kamu jadi jaminan untuk HELOC dan berisiko disita kalau kamu gagal bayar.
Menaikkan limit kredit HELOC sangat mungkin dilakukan, walau tidak otomatis. Seperti kebanyakan keputusan keuangan, butuh sedikit waktu dan pertimbangan.
Artikel ini disunting oleh Laura Grace Tarpley.