Saat harga asuransi rumah mencapai rekor tertinggi, para pembeli rumah semakin khawatir dengan kemampuan mereka untuk membayarnya.
Pemilik rumah keluarga tunggal sekarang membayar hampir $2.370 per tahun untuk asuransi properti, menurut data baru dari ICE Mortgage Technology. Ini naik 70% dalam 5.5 tahun terakhir.
Premi asuransi adalah salah satu biaya kepemilikan rumah yang paling cepat naik, lebih cepat dari kenaikan harga rumah, suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR), dan pajak properti. Kebanyakan pembeli rumah berharap masalah ini akan memburuk. Survei Realtor.com menemukan bahwa 75% khawatir tidak akan mampu membayar asuransi di masa depan, dan hampir 90% bersiap untuk harga yang lebih tinggi.
Di seluruh negeri — terutama di negara bagian yang padat dan rawan bencana seperti Florida, Texas, dan California — pemberi pinjaman KPR, agen real estat, dan broker asuransi mengatakan diskusi tentang biaya asuransi sekarang lebih penting bagi pembeli dan penjual. Asuransi sering disebut sebagai “biaya tersembunyi” kepemilikan, bersama pajak properti, biaya perawatan, dan iota asosiasi pemilik rumah. Kenaikan biaya ini memberatkan pembeli yang sudah kesulitan dengan suku bunga KPR dan harga rumah yang sangat tinggi.
“Pasti ada kaget melihat harganya,” kata John Powell, pemilik agen asuransi di Plano, Texas.
Di seluruh negeri, kenaikan premi jauh lebih tinggi dari inflasi umum dalam beberapa tahun terakhir, dan terus begitu. Premi naik 4.9% hanya dalam paruh pertama tahun ini, dan 11.3% dari tahun lalu. Biaya naik paling cepat di kota-kota di California karena pasar menyesuaikan dengan peraturan baru dan dampak kebakaran hutan bulan Januari, serta di bagian North dan South Carolina yang mengalami banjir parah tahun lalu.
Kenaikan biaya ini terjadi karena perubahan iklim meningkatkan frekuensi dan intensitas bencana alam, menyebabkan perusahaan asuransi membayar miliaran dolar untuk klaim terkait badai, hujan es, dan kebakaran hutan. Ini membuat mereka menarik diri dari pasar tempat mereka rugi besar. Biaya perbaikan juga semakin mahal karena harga material bangunan dan tenaga kerja naik.
Semua itu berkontribusi pada premi yang lebih tinggi untuk konsumen.
Baca selengkapnya: Asuransi Pemilik Rumah: Cakupan dan Biayanya
Selalu ada bagian di negara ini di mana asuransi sangat mahal. Misalnya, pemilik rumah di Louisiana, Florida, dan bagian Texas sudah lama membayar tarif lebih tinggi karena risiko badai. Rata-rata pemilik rumah di Miami membayar $502 per bulan untuk asuransi properti, yang tertinggi di negara ini, naik dari $306 pada akhir 2019. Dan di New Orleans, preminya rata-rata $472 per bulan.
Tapi sekarang, biaya perbaikan yang lebih tinggi dan peningkatan badai es yang merusak atap menyebabkan premi asuransi melonjak bahkan di daerah yang jauh dari pantai. Pemilik rumah di Minneapolis dan Des Moines, Iowa, melihat premi mereka naik rata-rata 8% di paruh pertama tahun ini, menjadi $272 per bulan dan $194 per bulan.
Mengikuti biaya asuransi yang lebih tinggi dapat memberatkan pembeli rumah, terutama pembeli pertama kali dan berpenghasilan rendah yang mungkin sudah mendekati batas rasio hutang terhadap pendapatan yang diizinkan untuk pinjaman mereka, kata Moses Garcia, seorang petugas pinjaman di Veterans Lending Group di San Antonio, Texas.
Lima tahun lalu, saat melakukan pra-persetujuan, Garcia mempertimbangkan $85 per bulan untuk biaya asuransi seorang peminjam yang mencari rumah $270.000 di daerahnya. Sekarang, dia memperkirakan $120 atau $130.
“Saat kami berhadapan dengan pedoman rasio hutang-pendapatan, kenaikan $40 atau $50 di sini bisa menggagalkan pinjaman dan membuat mereka tidak memenuhi syarat lagi,” katanya.
Sebelum pindah ke Okeechobee, Florida, Laura Richards (49) tidak terlalu memikirkan asuransi. Premi tahunan untuk rumah sebelumnya di Nashville bisa dikelola dan bisa diprediksi, naik sekitar $100 dalam satu dekade.
Dia tahu akan bayar lebih banyak di Florida karena risiko badai, tapi dia tidak menyangka mencari dan mempertahankan asuransi akan sangat sulit. Dia membeli rumah dari kakaknya dan menghubungi brokernya, berharap bisa mendapatkan polis yang sama. Tapi perusahaan asuransi itu tidak mau menutup rumahnya lagi. Dia menemukan alternatif, hanya untuk di-drop dua tahun kemudian.
Perusahaan asuransi barunya baru-baru ini mengatakan dia perlu ganti lagi tahun depan. Meskipun dia tidak pernah mengajukan klaim, dia akan membayar $2.800 per tahun, naik dari $1.400 ketika dia pindah pada tahun 2022.
Untuk mengikuti kenaikan biaya, dia menghemat anggarannya, berbelanja di Aldi daripada Publix, toko favorit orang Florida. Ketika butuh uang tambahan, dia kadang kerja sampingan sebagai driver DoorDash.
Meskipun ada kekacauan, Richards, yang bekerja di komunikasi perusahaan, menganggap dirinya beruntung. Tapi dia khawatir dengan tetangganya yang sudah tua yang hidup dari pendapatan tetap dan pembeli rumah pertama kali, bagaimana mereka mampu membayar biaya yang membengkak ini.
“Saya akan carikan cara — saya masih cukup muda,” kata Richards. “Saya khawatir dengan orang yang sangat muda. Apakah mereka akan bisa tidak tinggal dengan orang tua mereka? Florida seharusnya menjadi tempat pensiun. Bagaimana para lansia melakukannya?”
Kekhawatirannya tidak unfounded. Realtor.com menemukan bahwa pembeli yang lebih muda lebih cenderung mengubah strategi pembelian rumah atau mempertimbangkan lokasi baru karena tantangan asuransi. 31% pembeli Gen Z dan 26% milenial mengatakan mereka telah mengubah strategi, dibandingkan dengan 6% baby boomer. Tetapi bahkan pembeli yang lebih tua khawatir dengan apa yang akan datang: Hampir sepertiga boomer mengatakan asuransi belum mempengaruhi pencarian mereka, tetapi mereka berharap itu akan terjadi di masa depan.
“Yang membuat saya takut adalah betapa banyak orang yang tidak siap,” kata Kayla-Rae Campbell, seorang agen real estat yang bekerja di Southern California’s Inland Empire dan San Gabriel Valley, timur Los Angeles.
Di sana, area metro Riverside mengalami beberapa kenaikan biaya asuransi tercepat di negara ini, dengan premi naik lebih dari 8% di paruh pertama tahun ini menjadi $172 per bulan, rata-rata. Di seluruh wilayah, Campbell telah melihat biaya asuransi tahunan melonjak ribuan dolar ketika rumah berganti tangan, bahkan di lingkungan berbiaya rendah di mana penjualan terakhir hanya dua atau tiga tahun yang lalu.
Dia sering bekerja dengan para pensiunan yang pindah ke pedalaman untuk mencari biaya yang lebih rendah. Ketika dia menunjukkan rumah di komunitas 55+ di daerah itu, dia menasihati kliennya untuk menghitung perbedaan biaya asuransi antara rumah yang berada di tengah komunitas dan lebih terlindungi dari risiko kebakaran hutan, versus yang di tepi, yang sering memiliki pemandangan gurun prime tetapi paparan kebakaran yang lebih buruk.
“Perbedaannya ribuan dolar — itu sangat besar dalam perencanaan tahunan,” katanya.
Pemilik rumah yang berjuang dengan biaya yang meningkat memiliki sedikit pilihan. Siapa pun yang memiliki KPR biasanya diharuskan untuk memiliki asuransi properti. Berbelanja mencari perusahaan asuransi baru dapat menurunkan biaya, begitu juga dengan menggabungkan asuransi rumah dengan jenis polis lain seperti asuransi mobil. Menerima deductible yang lebih tinggi juga biasanya menurunkan premi, tetapi datang dengan risiko tambahan. Powell, di Texas, tidak selalu merekomendasikannya.
“Kami mencoba jelaskan hitungannya kepada mereka,” katanya. “Berapa bulan Anda perlu bebas klaim agar itu masuk akal?”
Dalam lingkungan saat ini, beberapa pemilik rumah, terutama mereka yang rumahnya sudah lunas, memilih untuk tidak memiliki asuransi sama sekali. Pada tahun 2023, 1 dari 5 pemilik rumah tanpa KPR tidak memiliki asuransi yang berarti, menurut data Biro Sensus AS.
Itu sesuatu yang Richards pertimbangkan untuk masa depan. Meskipun ada tantangan asuransi, dia mengatakan dia senang pindah ke Florida, yang membawanya lebih dekat dengan keluarga dan hiburan seperti taman tema, kapal pesiar, dan pantai.
“Kebanyakan dari kami hanya punya asuransi karena perusahaan KPR kami bilang kami harus,” kata Richards. “Saya tidak hidup dalam ketakutan akan apa yang bisa terjadi, kecuali jika saya mendapat surat dari perusahaan asuransi saya.”
Claire Boston adalah Reporter Senior untuk Yahoo Finance yang meliput perumahan, hipotek, dan asuransi rumah.