(Bloomberg) — Di beberapa bank terbesar di dunia, pinjaman untuk real estat komersial menghadapi uji coba baru yang menjanjikan untuk membentuk akses sektor keuangan.
Yang terpenting adalah emisi karbon bangunan dan biaya upgrade yang diperlukan untuk tetap mematuhi regulasi hijau baru. Uni Eropa baru saja mengesahkan Direktif Kinerja Energi Bangunan (EPBD), yang merupakan bagian dari berbagai regulasi net zero yang semakin berkembang. Dan bank terlalu besar untuk gagal mulai bereaksi.
BNP Paribas SA, bank terbesar di Uni Eropa, kini menargetkan pemotongan yang bisa mencapai 41% intensitas emisi dari portofolio real estat komersialnya hingga 2030. Lainnya, termasuk Banco Santander SA, Barclays Plc, ING Groep NV, dan NatWest Group Plc, telah mengambil – atau sedang menjelajahi – langkah serupa.
Perkembangan ini menandai batas baru dalam bagaimana bank mengelola risiko dalam buku pinjaman mereka. Portofolio real estat komersial, yang sudah terpukul oleh suku bunga yang lebih tinggi dan tingkat hunian yang volatile pasca-pandemi, kini muncul sebagai masalah baru bagi bank yang bukunya dipenuhi dengan properti lama yang sangat membutuhkan investasi untuk memenuhi persyaratan hijau baru.
Roxana Isaiu, chief product officer di penyedia data dan benchmarking ESG GRESB, mengatakan perusahaannya baru-baru ini mulai bertemu dengan banker yang ingin menjelajahi persyaratan hijau baru untuk bangunan. “Sinyal dari regulator sangat jelas,” kata Isaiu, yang sejauh ini lebih fokus pada investor ekuitas.
Meskipun implementasi EPBD oleh Uni Eropa kemungkinan akan berlangsung selama beberapa tahun, sudah jelas bahwa bangunan yang tertinggal risiko berubah menjadi aset mati yang tidak dapat lagi dijual atau disewakan. Uni Eropa memperkirakan sekitar 85% bangunan di blok itu dibangun sebelum tahun 2000, dengan 75% di antaranya memiliki “kinerja energi buruk.”
Risiko bervariasi dari negara ke negara, dengan Belanda menonjol sebagai contoh tempat di mana real estat komersialnya lebih efisien energi daripada kebanyakan, menurut Isaiu. Namun, bahkan di sana, sepertiga pasar tidak memenuhi tingkat sertifikat kinerja energi (EPC) C, yang merupakan persyaratan minimum yang berlaku sejak awal 2023, katanya.
Cerita berlanjut
dan inisiatif Eropa untuk membantu mengatasi masalah tersebut “datang jauh lebih lambat dari yang diharapkan siapa pun,” kata Isaiu.
Bank yang menemukan diri mereka terbebani dengan aset real estat komersial yang terlalu mahal untuk diretrofit mungkin akan beralih ke pasar swasta untuk melepas risiko tersebut. Ada juga bukti bahwa beberapa bank mulai menjelajahi securitization sintetis yang melindungi mereka dari biaya modal yang mungkin lebih tinggi terkait dengan emisi, dengan mentransfer risiko tersebut ke investor luar.
Tidak seperti investor ekuitas swasta atau kredit swasta, bank sering memiliki akses yang lebih sedikit ke data kinerja energi yang relevan untuk portofolio real estat komersial mereka, sehingga lebih sulit bagi mereka untuk mengelola risiko tersebut.
Kemampuan sektor real estat komersial untuk mengikuti transisi yang direncanakan ke ekonomi berkarbon lebih rendah “sangat bergantung” pada retrofitting stok bangunan yang ada, kata BNP dalam tanggapan melalui email terhadap pertanyaan. Untuk sekitar 80% bangunan yang diperkirakan akan ada pada tahun 2050, perlu ada “akselerasi signifikan dalam renovasi,” kata bank tersebut.
Hal itu berdampak pada jenis pinjaman yang bersedia diberikan BNP, dan jenis underwriting obligasi yang diambilnya. Sebagai contoh, bank sekarang mengatakan meja asalnya akan memasukkan dampak iklim sebagai “kriteria keputusan” sebelum memberikan pembiayaan utang untuk CRE. BNP, yang menempati posisi terbesar di dunia sebagai penjamin obligasi hijau, mengatakan juga sedang menjelajahi cara meningkatkan bagian pendanaan aset hijau.
Santander, bank terbesar di Spanyol, mulai menganalisis risiko emisi aset CRE-nya tahun lalu, dan masih mencoba mencari tahu bagaimana mungkin mendekarbonisasi portofolionya, kata juru bicara bank kepada Bloomberg. Bank tersebut belum membuat kesimpulannya publik.
Di Inggris, Barclays kini menargetkan penurunan 51% intensitas emisi dalam portofolio CRE di pasar asalnya hingga 2030. Juru bicara bank mengatakan Barclays bekerja sama dengan klien secara erat untuk mengatasi risiko yang terkait dengan emisi yang didanai, namun mencatat bahwa situasi tersebut memerlukan “perubahan sistemik” pada kebijakan yang sering di luar kendali Barclays.
Uni Eropa memperkirakan bangunan di wilayah tersebut menghabiskan lebih dari 40% energi yang dikonsumsi, yang membuat risiko lingkungan mereka sulit diabaikan oleh bank. Blok tersebut telah menetapkan tujuan pemotongan emisi gas rumah kaca di sektor bangunan sebesar 60% hingga 2030, dan pendanaan bank akan menjadi bagian kunci dalam proses tersebut.
Bank-bank yang tertinggal tidak hanya akan berisiko diomeli oleh regulator, tetapi semakin menghadapi ancaman litigasi iklim. BNP, misalnya, sedang berjuang dengan gugatan iklim yang sedang berlangsung yang menuduh bank tersebut gagal memenuhi apa yang disebut sebagai kewajiban kewaspadaan, yang menurut hukum Prancis adalah kewajiban bagi perusahaan untuk memastikan bisnis mereka tidak memiliki dampak negatif pada sejumlah parameter, termasuk lingkungan.
BNP mengatakan juga sedang melihat portofolio pinjaman real estat residensialnya, namun belum menetapkan target eksplisit untuk emisi yang didanai karena kompleksitas area tersebut. Kompleksitas tersebut sebagian besar disebabkan oleh berbagai peraturan nasional yang berbeda di seluruh negara anggota UE.
Peraturan lokal masih terus berkembang dan implementasi nasional dari direktif Eropa tentang kinerja energi bangunan masih belum jelas, kata BNP. Bank tersebut ingin pembuat kebijakan melakukan lebih banyak untuk membantu industri keuangan mengatasi tantangan tersebut.
“Kami berbicara tentang sektor ritel dengan 75% tempat tinggal residensial Eropa yang seharusnya direnovasi pada tahun 2030 sehingga memengaruhi jutaan rumah tangga,” kata BNP. Bank tersebut mengatakan bahwa pembatasan apa pun pada pembiayaan yang dibentuk oleh kebijakan hijau harus dijalankan “tanpa menghukum akses perumahan dalam lingkungan makroekonomi yang ketat.”
Namun, menurunkan emisi yang didanai dari buku residential sekarang merupakan “inisiatif strategis” di BNP, kata bank tersebut. Mereka berharap memberikan pembaruan tentang bagaimana akses sektor keuangan ke perumahan akan dipengaruhi pada tahun 2025.
–Dengan bantuan dari Gina Turner dan Alastair Marsh.
Most Read from Bloomberg Businessweek
©2024 Bloomberg L.P.